山西长治博源集团城东路项目中期报告致：博源集团2012年3月PRIVATE&CONFIDENTIALwww.dtz.com目录长治市场研究?长治发展研究?宏观经济研究?项目发展背景研究?各物业类型市场研究项目本体分析参考案例分析项目定位物业布局与经济测算1长治概况长治定位于综合功能的区域性中心城市、全国宜居城市，获得多项国家殊荣?地理位臵位于山西省东南部，为太行山、太岳山所环绕?行政区划长治市现辖10个县3个区1个县级市，全市面积北京13,896平方千米，人口335万太原长治?历史背景古称上党——上党是神话的故乡，也是华夏文明的上海最早发祥地广州?国家园林城市?全国文明城市?国家卫生城市?中国十大魅力城市（2004）2长治概况长治是中华民族的发祥地之一，素称“煤铁之乡”，为资源型城市?文化风俗长治属于黄河流域的中原文化，源远流长。传说中的《后羿射日》、《精卫填海》、《愚公移山》、《山海经》等故事就发端于此。长治是中华民族的发祥地之一，同时还是一个革命老区?旅游资源长治拥有唐韵宋塑、大云院的五代壁画、观音堂的明代悬塑，还有世界罕见的树化石群、亚洲第一的炎帝铜像等?能源资源长治现已探明的矿藏有煤、铁、锰、铝、硫磺、石灰石、石膏、石英、大理石等40余种，其中有开采价值的20余种。尤其是煤炭、预测总埋藏量为906亿吨，已探明储量346亿吨，占山西省探明储量的12%3长治旅游业发展山西规划将旅游业作为全省支柱产业之一，本项目毗邻长治旅游重点开发区域，大量的游客将为项目商业和酒店发展提供有利的消费支撑?长治周边拥有丰富的旅游资源，随着“煤炭转型”的全面红色旅游铺开，必将推动旅游业的大力发展?长治政府目前已获批1,000万长治重点用于太行山大峡谷风景区的规旅游开发区域：划老顶山生态区?金鑫集团于长治市襄垣县投上党门本案资23亿的资金打造大佛景观，分三期开发，纪念东晋高僧法显，景区（一期）预计2012年10月开业，工程全部完工后，大峡谷年接待规模可达250万人次数据来源：DTZ调研整理4长治城市规划长治通过构建“1+6”上党城市群，形成“大长治”战略区襄垣县潞城屯留县壶关县长子县长治县数据来源：规划局官网5“1+6”上党城市群规划分析预计2015年，长治市郊辐射人口将由原70-80万人激增至260万人，大大增加了长治市区的吸附能力?“1+6”上党城市群规划通过升级路网，将长治市郊至“大长治”内部各县市的时间缩短至25分钟，预计2015年工程完工襄垣县潞城市屯留县长治市、郊长子县壶关县长治县数据来源：DTZ调研整理6长治城市交通分析长治拥有较发达的交通体系，硬件设施具备较强的发展潜能；由于地缘较近，受太原、郑州影响较大太原石家庄211KM350KM济南与周边省会城市距离442KM长治235KM566KM序号已开通航线长治市航班吞吐量增长情况郑州1北京4539.1西安402成都3435?3重庆3025.96长治距离太原及郑州较近，受上述两地影响较大254大同16?山西11个地市中，仅4个城市拥有机场，长治是其中205广州1510之一6上海5?0长治机场年旅客吞吐量达到39万人次，全国排名第7太原200720082009201074位，山西排名第3位8天津单位：万人次数据来源：DTZ调研整理7长治“绿色交通”工程规划通过交通整治，未来长治市民出行将更加便捷，本项目的通达性将进一步增强?长治政府同世界银行合作，投资2亿元，拓宽长治道路、增加道路微循环，一批次计划改造4条线路?本项目所临的城东路为“绿色交通”工程后批次备选道路之一拓宽道路，增加区域车流量本案打通T字路口，增加道路微循环数据来源：DTZ调研整理8长治城区工业园区分布长治已设立多个工业园区，将加速本地经济转型升级，创造高消费市场需求，为房地产发展提供有利条件?工业园区大型企业的入驻，可带动上下游产业中彰泽新型工业园工程机械汽贸园小型企业，带来中心城区办公物业需求?大型企业商务活动频繁，带来高星级的酒店需求?众多大型企业管理人员常驻长治，催生市区高品质住宅、公寓需求?本案大型企业管理层具有较强消费能力，将推动长治的商业市场升级城南工业园工业园规模（亩）特色属性代表企业精密加工业、生物制药业、新型材料业、电子信息业、海森生物制药、中宝制药、防爆电机、液压厂彰泽新型工业园6,000电子制造业、食品加工业出口基地工程机械汽贸园260工程机械、轿车销售、培训、二手车交易—高新技术产业开发区13,950省级高新区山西博太克电气有限公司、福建达利集团等城南工业园10,000光电、汽车装备制造飞利浦、惠科、东华机械等数据来源：DTZ调研整理9目录长治市场研究?长治发展研究?宏观经济研究?项目发展背景研究?各物业类型市场研究项目本体分析参考案例分析项目定位物业布局与经济测算10长治经济发展分析长治经济发展水平较高，除去省会太原，GDP排名山西第一，有利于写字楼、酒店和公寓市场的发展?截至2010年，长治GDP达920.2亿元，超过临汾、晋城、大同等山西其他可比城市，仅次于省会太原?2011年，长治GDP首次突破1,000亿元，达1,218亿山西重点城市GDP对比（2010年）长治市GDP增长情况2,00018%14001,778.0515.60%1,218.01,80014.10%16.90%16%13.70%13.80%12001,60014%920.21,40014.20%13.70%14.00%12%10001,200775.311.00%920.20892.1010%800682.11,000827.008%550.6800694.30730.50763.80600670.106%600429.404004004%2002002%00%0太原大同阳泉长治晋城朔州晋中运城临汾20072008200920102011GDP（单位：亿元）增速单位：亿元数据来源：各城市发展公报11长治经济发展分析长治固定资产投资增速保持强劲，有利于写字楼和住宅市场的发展，但第三产业投资占比偏低，尚有较大发展空间?截至2011年，长治市固定资产完成投资686.9亿元，同比增长36%，除去省会太原，投资总量位居山西省第一?2011年三大产业投资比例由上年同期的4.3：59：36.7转变为4.2：60.4：35.4，产业结构有待优化，第三产业还有很大提升空间长治市固定资产投资增长情况长治市固定资产投资增长情况70.00%60.4%80062.3%70%59.0%686.960.00%700635.560%50.00%60050%36.7%500443.740.00%35.4%40%40030.00%273.436.0%30%300224.520.00%20%20026.5%22.0%21.0%10.00%4.3%4.2%10010%0.00%00%第一产业第二产业第三产业2007200820092010201120092010单位：亿元增速数据来源：各城市发展公报12长治人口情况分析长治人口众多且增长平稳，有利于商业和住宅市场的发展?截至2010年，长治人口达333.54万，除去省会太原，长治人口数在山西可比城市中排名第三，占山西省人口总数的9.4%?长治人口逐年稳步上升，平均增速为0.61%，2011年达335万山西重点城市人口数量对比（2010年）长治市人口增长情况335.02.31%3366003%333.5513.48334500431.662%420.161.68%332400329.9331.81333.54324.942%330328.3300227.92328326.90.73%0.65%1%2001.01%0.61%171.49326136.850.89%0.75%1%1000.53%32400%322太原大同阳泉长治晋城朔州晋中运城临汾20072008200920102011人口(单位：万人)增速单位：万人数据来源：各城市发展公报13长治消费情况分析长治城镇人口可支配收入较高，且消费欲望强烈，有助于商业和住宅市场的发展?长治城镇消费倾向较高，达63%，市民消费欲望强烈?2011年，长治城镇可支配收入首次突破20,000元，达20,131元山西重点城市城镇人口收入支出情况（2010年）长治市城镇人口可支配收入增长情况20,00070%72%2500018,00068%70%20,13116,00067%68%2000017,12314,00063%66%15,64863%14,26612,00064%1500012,41961%62%10,00060%59%62%17,5588,00017,25816,10317,12316,37960%1000017,35313,8316,00017,08414,20458%4,00056%50002,00012,10610,13310,25610,83010,58611,71310,1068,4239,46654%052%0太原大同阳泉长治晋城朔州晋中运城临汾20072008200920102011可支配收入（元）消费性支出（元）消费倾向单位：元数据来源：各城市发展公报14长治消费情况分析长治消费渠道相对单一，本土消费环境有待提升，商业市场亟待丰富?截至2010年，长治社会消费品零售总额达272.6亿元，除去省会太原，山西可比城市中排名第四?相对于长治城镇居民较强的消费欲望，本土社消总额偏低，说明长治本地消费渠道相对单一，商业需提档升级以留住本地居民消费山西重点城市社会消费品零售总额对比（2010年）长治市社会消费品零售总额增长情况单位：亿元900825.8518.7%18.80%350321.