2013年国办17号文（国五条）解读IndustrialEstate’sdevelopmentalpatterns’Research︱SERVICEPROPOSAL克而瑞·深圳研究中心2013.031目录Part1新政出台背景Part2政策整体效应Part3新政细则分析Part4新政影响总结Contents知者不惑，仁者不忧，勇者不惧@余海洋“靴子落地了”，这可能是房地产人对国五条的第一个反馈，年初我们对政策的方向、力度、内容预期大体实现，但时点提前。政策出来后，有些人惶惶然不可终日，有些人却对“十年九调”有种天生的不信任。于是，有各地过户大厅爆满的，有猜地产股大涨的，亦有猜政策时效与寿命的！长期以来，很多人认为政策调控是基于泡沫而导致，从经济学上说，泡沫并不可怕，适度的泡沫可以促进生产力、生产方式、技术和资本等发展，而且目前中国15年的房改历程仍有大量的需求支撑，并不会出现荷兰的“郁金香”现象。当然，政府也不希望中国改革开放积累三十年的财富被房地产以剪羊毛的方式被掠夺，如果说前三十年是经济矛盾，那么我们未来二三十年更多是社会矛盾。房地产供需不平衡是重要矛盾之一。矛盾的解决之道有很多种，从国办2003年的18号文到2013年的17号文，基本证明调控会一直伴随房地产，自由市场配置并不是中国所需。从调控的过程中，我感受到的政府的进步。我们抱怨最多的就是：短期调控措施做的太多，长期制度建设做的太少；一刀切做的太多，差别化做的太少；增量房上做的太多，存量房上做的太少；流转环节做的太多，持有环节做的太少；降需求上做的太多，增供给上做的太少。这也是导致“越调越涨”原因，没对症下药嘛！然而在近几年的调控中，我们看到了政策有效性针对性越来越强，有的企业做好准备逆市发展，规模、集中度大幅提高；有的企业利润率大幅下降甚至被迫转行。政策并不可怕，如果我们能够掌握它的运行轨迹、它的前世今生，何尝又不是赋予大家弯道超车的机会。本次政策从名面上看似乎是政府的被迫行为，个人理解更多是中央在调控层面胜利后的果实保护，主动多于被动，前瞻应对多于问题解决。因此，“有保有压”仍是主基调，而且在很多基本关系没有改变，比如中央与地方的收放权、地方依靠土地撬动金融杠杆等没变的情况下，2013年的房地产仍将快乐前行。最后，我想说的是：请敬畏调控！同时，请相信市场的力量！3@克而瑞（中国）深圳研究中心地址：南山区天利中央商务广场B座1804联系方式：0755-82171822导读：4@克而瑞（中国）深圳研究中心地址：南山区天利中央商务广场B座1804联系方式：0755-82171822对本轮政策效果，我们预判2013年：（按2011年执行力度）细则解读?1在46个限购城市中仅12个全境限购，若扩大限购限购扩大范围，将会对部分城市销量至少半年内将有明显下降趋势，如成都，为本次条文短期最严条款?此是继国办2010年4号文后再次在预售环节出手，第一2次要求预售量保证，不影响企业资金运作；倘若此次预预售严格售真正严格（如正负零变封顶），结合限购对企业将成为最大的影响，那可能将真正量价齐跌。?3若价格控制不采取深圳“分区域、类型、面积段”限价价格控制措施，将很难改变房价上涨趋势，全年总体价格或将温和上涨。@克而瑞（中国）深圳研究中心地址：南山区天利中央商务广场B座1804联系方式：0755-82171822?4在我们量化分析中，提高二套首付与利率对实际购限贷买力影响不大，倘若提升一成到七成（越早确定越有利市场），此因素对量价走势影响10%以内?5对存量房交易收所得税，倘若无进一步细则出台，技术所得税难点（如税基）和交易比例（能级越低，二手房交易比例月底）决定实际影响将大大小于市场预期。?房产税扩大试点短期对价格、税收基无影响，但将是中6国有史以来房产在持有环节增加成本，倘若扩大到存量房产税房，将极大改变购房预期，打击房产未来在资产配置的比例。?7保障房在土地供应和覆盖人群上有所新意，且到十二五保障房期末预计能覆盖20%城镇人口，但作为长效制度建设一部分，对市场短期直接影响小。6@克而瑞（中国）深圳研究中心地址：南山区天利中央商务广场B座1804联系方式：0755-82171822风险度根据价格上涨幅度、销量上涨幅度、城市能级、限购范围等因素，我们用数量模型对可能受到影响城市进行了一个排名，数值越大表明越可能被严控。排名城市影响程度指数限购情况1长春3.5限内不限外2贵阳3.4限内不限外3汕头3.3无4天津3.3限内不限外5西安3.3限内不限外6南昌3.2限内不限外7济南3.2限新不限旧，限内不限外8成都3.2限内不限外9南京3.1限内不限外10重庆3.1限内不限外11青岛3限内不限外12哈尔滨3限内不限外13福州2.8限内不限外14长沙2.8限新不限旧、限小不限大、限内不限外15呼和浩特2.7限内不限外，非户籍居民首套不限16郑州2.7限内不限外17昆明2.7限内不限外18沈阳2.7限内不限外19大连2.6限内不限外20泉州2.5无21中山2.5无22南宁2.5限内不限外23合肥2.5限内不限外24珠海2.4限内不限外25西宁2.4限内不限外26太原2.4限内不限外，限新不限旧27徐州2.4限内不限外，非户籍居民首套不限28烟台2.3无29无锡2.3限内不限外30苏州2.3限内不限外7@克而瑞（中国）深圳研究中心地址：南山区天利中央商务广场B座1804联系方式：0755-82171822排名城市影响程度数值限购情况31银川2.2非户籍居民首套不限32三亚2.2限内不限外33北京2.1全境限购34泰州2.1无35绵阳2无36佛山1.9全境限购37东莞1.8无38常州1.8无39广州1.6全境限购40漳州1.6无41洛阳1.6无42海口1.5全境限购43芜湖1.5无44惠州1.5无45厦门1.4全境限购46清远1.4无47九江1.4无48兰州1.3全境限购49南通1.2无50连云港1.2无51武汉1.2全境限购52深圳1全境限购53杭州1全境限购54上海1全境限购55嘉兴1无56肇庆1无57宁波0.6全境限购58舟山0.3全境限购注：本风险值排行仅基于数量关系的考虑，忽略政府主观因素，此排行不做任何凭证8@克而瑞（中国）深圳研究中心地址：南山区天利中央商务广场B座1804联系方式：0755-82171822数据来源：统计局、CRIC、各地房管局PART1新政出台背景@克而瑞（中国）深圳研究中心地址：南山区天利中央商务广场B座1804联系方式：0755-82171822PART1新政出台背景背景一：调控成为常态，各方习惯每一轮调控力度后，楼市失控存隐忧2012年四季度中购房者对于未来国家调控力度走势的看法2012年2月-2013年2月全国住宅用地成交走势1400012000仍将持续,100002012年末，住宅用地成交出现井喷，环比上涨101%说不清,20%20%8000将会取消,600040004%20000更加严厉,将会放松,20%28%成交建筑面积(万㎡)2012年国家调控无放松，但也没有再度加码，暧昧的调控态度让各方对市场再度掀起各种猜想，购房者、行业专家、开发商等各方人士纷纷对2013年抱以乐观的态度，买方积极购房，卖方积极拿地，为后市带来楼价失控的隐忧。10@克而瑞（中国）深圳研究中心地址：南山区天利中央商务广场B座1804联系方式：0755-82171822PART1新政出台背景背景二：调控未能真正解决房价快速上涨的问题，政策稍有放松，市场便显现出复苏反弹的势头现象解读：1.全国房价涨势迅猛，除2008年房价受金融危机影响房价下跌2%，历年来房价上涨的脚步并未停歇；2.调控效果逐步在2012年初显现，与去年同月相比价格下降的城市数量逐月上升，并于二、三季度达到稳定。3.2012年末楼市快速回暖，房价上涨的城市数量猛增。至2013年1月，有53个城市同比价格上涨，略有失控的苗头。近十年全国商品房销售均价走势70个大中城市价格同比下降城市数量变化走势7000704.5460006057585555563.553500050463400041402.5上涨160%38300030227261.5200020151611000100.50002003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年商品房销售价格（元/㎡）价格下降城市个数涨幅（≤）11@克而瑞（中国）深圳研究中心地址：南山区天利中央商务广场B座1804联系方式：0755-8217182211PART1新政出台背景背景三：市场供应力大大减弱，土地供应、新开工面积双双减弱的背景下，房价调控的压力明显增强2007年-2012年全国住宅用地供应走势2007年-2012年商品房年度新开工面积250000250000200000200000下降7%下降11%1500001500001000001000005000050000002007年2008年2009年2010年2011年2012年2007年2008年2009年2010年2011年2012年供应建筑面积(万㎡)新开工面积(万㎡)在2007年-2011年间，住宅用地供应及商品房新开工面积飞速大涨的情况下，供需压力仍未平衡，房价居高不下，而2012年的供应不涨反跌，供需矛盾或将更为明显！12@克而瑞（中国）深圳研究中心地址：南山区天利中央商务广场B座1804联系方式：0755-82171822PART1新政出台背景调控效果Text逐步显现inhere房价压力打击房价上涨苗头再度出现供需矛盾隐忧重重13@克而瑞（中国）深圳研究中心地址：南山区天利中央商务广场B