wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟在梦里，你来过这个地方，或是与一位老者边走边聊，听他讲这个城市的故事，又或是与一位姑娘，只是为了送她一束鲜花，但，你已记不得了。在房地产领域我们一直在帮助客户成功www.fdc01.com房市金碟在这里总有一群人他们奔放他们豪迈欢呼和掌声是他们的专属他们是生活的英雄。www.fdc01.com房市金碟他们是优雅的王子，他们是勇敢的斗士，他们用生命将激情与浪漫演绎到底。www.fdc01.com房市金碟他们如鹰展翅上腾一生不懈的挑战只为攀登心中的那座山峰“www蓝.fdc血01.c贵om房族”市金碟源自西班牙王室，古老的西班牙人认为贵族身上流淌着蓝色的血液。这与生俱来的特质他们配得这样的赏赐在一个属于他们的地方……在房地产领域我们一直在帮助客户成功www.fdc01.com房市金碟会有这样一个地方可以在城市的一端欣赏都市的繁华会有这样一个地方可以和城市保持一个适当的距离www.fdc01.com房市金碟www.fdc01.com房市金碟清晨晨曦照耀着前方傍晚斜阳与孩子们的笑声伴他们回家——路上总充满了他们的梦想鲁能漫山香墅营销报告wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟目录市场及项目解读1项目目标及核心问题2破题思路与举措3销售策略及执行4在房地产领域我们一直在帮助客户成功wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟市场情况——限购令影响，成交量下滑限购令政策2011.1.26国务院发布“新国八条”，实行“三次调控”2011.1.28重庆上海实施房产税2011.3济南限购细则出台目前全国600多个城市中，大约有40个城市实行了限制购买住宅的政策济南别墅成交情况11年一季度成交量与09年第二季度最低成交量63套相比下降明显，主要由于受到限购影响。在房地产领域我们一直在帮助客户成功wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟市场情况——整体低迷，4月小高峰，值得关注2011年1-5月，受限购影响，济南别墅市场销售一般。但随着中海国际社区4月份开盘，出现了成交量上的小高峰。主要原因在于:?地段优势：城市别墅稀缺性逐步显现，城市别墅认同感增强。?总价优势：价格合理。?面积适中：推出的经济型联排别墅，面积适中，利于总价控制。?中海品牌：紫御东郡、奥龙官邸的热销，奠定了中海品牌影响力。在房地产领域我们一直在帮助客户成功wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟市场情况——300㎡下的经济型联排总价相对较低，较为畅销畅销产品项目名称产品类型面积区间价格（㎡）（万元）联排286800中海奥龙观邸双拼420-4701400-2000中海国际社区联排295-354500-750双拼410——国华东方美郡北区联排400900-1400双拼5001500叠加300700-800洋房250500-600鲁商御龙湾联排220、260250-300双拼360-380380-420独栋500从竞品关系上看，?经济型联排较为畅销，说明低总价的别墅产品受到市场的欢迎。?双拼、类独栋产品去化相对较慢，主要由于产品总价高，而具备支付能力的客群数量较少，且目前双拼、类独栋产品尚不能充分打动客户进行购买。。在房地产领域我们一直在帮助客户成功www.fdc01.com房市金碟市场情况——现有竞品下半年放量，未来两年潜在供应巨大项目名称产品类型销售进度潜在供应未来推售举措中海奥龙观邸联排、双拼尾盘无无中海国际社区联排、双拼已售90套4万㎡预计6月份推出约30套联排、双拼预计6月底推盘，其中国华东方美郡北区叠加、洋房未销售7万㎡别墅产品约3万㎡8月份三期推售约60套鲁商御龙湾联排、双拼、独栋二期剩余15套6.9万㎡房源中建长清湖项目——预计12年推售龙湖长清项目——预计12年推售碧桂园项目——……?现有各竞品项目均集中在下半年推出，竞争激烈。?随着中建、龙湖、碧桂园项目进入市场，预计在2012年开始推售，因为未来两年内潜在供应量大，别墅进入大竞争时代。在房地产领域我们一直在帮助客户成功www.fdc01.com房市金碟区域环境——城市别墅，天生丽质。泉子山漫山香墅漫山香墅尊处领秀城的核心。三山环抱，绿意盎然。保持了与城市中心最恰当的距离，既享有得天独厚的自然环境，又享受城市生活的便利。但目前，无法摆脱一路之隔的领秀城带来的干扰与影响。在房地产领域我们一直在帮助客户成功www.fdc01.com房市金碟周边配套——生活氛围成熟，规划配套齐全，尚未完全呈现。漫山香墅依托领秀城成熟社区，生活氛围成熟。同时，区内规划完善的教育配套，四所幼儿园、一所小学、一所中学、一所九年制学校、一所高中。虽已经经历几年发展，但领秀城目前仍有部分配套尚未呈现，造成一定负面影响。在房地产领域我们一直在帮助客户成功www.fdc01.com房市金碟地块现状——M2一期接近完美，二、三期尚未萌芽。M2三期M2一期M2二期M2一期建筑主体及立面处理基本完工，景观绿化正在施工。二期、三期目前处于产品调整阶段，有待于惊艳亮相。在房地产领域我们一直在帮助客户成功www.fdc01.com房市金碟经济指标——颇具一定规模的西班牙坡地风情景观墅。项目数量单位占地面积10.98ha总建面9.09万㎡地上总建面6.38万㎡总户数324户容积率0.528——绿化率36.8%总停车位370辆地上停车25辆地下停车345辆M2地块总建面逾9万㎡。地块南北落差15米，整个社区韵律起伏，自然天境与生活氛围相融合，形成了美妙的西班牙坡地风情。在房地产领域我们一直在帮助客户成功www.fdc01.com房市金碟产品特点——面积大，总价区间高于竞品项目。面积区间总价区间项目名称产品院落情况（㎡）（万元）平地部分赠送前后院，坡地中海联排295-354500-750部分仅赠送前院。边户再送国际社区双拼410——侧院。中海联排286800仅赠送前院（边户再送侧奥龙观邸双拼420-4701400-2000院），后为车库。鲁商·御龙联排220、260250-300赠送前、后院，边户再送侧湾双拼360-380380-420院。联排320-410650-1260仅赠送前院（边户再送侧漫山香墅合院313-350580-1020院），后院开敞式双拼约5001930-2437?与竞品及参考性项目对比来看，漫山香墅的产品均存在“面积大、总价区间高”的特点。?地下室及车库单价与地上一致。?开敞式后院导致漫山香墅院落赠送面积少于其它竞品。在房地产领域我们一直在帮助客户成功www.fdc01.com房市金碟SWOT分析Strength（优势）Weakness（劣势）?品牌：鲁能及国际大师团队，聚合全球智慧。?联排面积较大，总价相对较高。?区位：南部最宜居、领秀城核心领地。?部分配套尚未呈现。?环境：群山环绕，南部绿肺，天然氧吧。?产品园林景观的细节处理有待提升。?规划：西班牙坡地风情纯别墅。?准现房：一期接近准现房，社区形象感强。SWOTOpportunity（机会）Threaten（威胁）?保值升值：南部绝版区域，弥足珍贵。?限购、限贷政策，导致有资格的客户减少。?通过一期运作，建立了一定的市场认知度。?别墅产品市场竞争日益激烈。?城市别墅的稀缺优势逐渐显现。在房地产领域我们一直在帮助客户成功www.fdc01.com房市金碟市场及项目解读1项目目标及核心问题2破题思路与举措3销售策略及执行4在房地产领域我们一直在帮助客户成功www.fdc01.com房市金碟项目目标---核心问题销售目标：形象目标：M2一期11年完成5亿巩固本案在济南高端市场元，2012年实现清盘的领袖地位，打造鲁能豪。宅典范。核心问题123问题一：限购下问题二：如何打问题三：如何制如何通过精准定造漫山香墅豪宅定营销策略实现位锁定目标客户体系领导市场价值有效传递在房地产领域我们一直在帮助客户成功www.fdc01.com房市金碟市场及项目解读1项目目标及核心问题2破题思路与举措3销售策略及执行4在房地产领域我们一直在帮助客户成功www.fdc01.com房市金碟问题一：限购下，如何通过精准定位锁定目标客户？在房地产领域我们一直在帮助客户成功www.fdc01.com房市金碟精准定位锁定目标客户/顶级客户研究AB代际竞品特征研究富豪代际特征描述竞品客群研究年轻一代富豪从事40-50岁主力购买客群IT、房地产、金融保，30-40岁跟进客群险、投资、商贸、医，客户来源区域相对药等新兴行业居多，集中，同时地缘性特征富二代、官二代逐渐兴鲜明。起通过对富豪代际的研究及周边竞品客群的研究找到济南别墅客群的普遍特征在房地产领域我们一直在帮助客户成功www.fdc01.com房市金碟精准定位锁定目标客户/顶级客户研究/代际特征综述富豪客群代际需求特征变化明显：?对住房空间的需求趋势向面积适中方向发展，?在置业需求特点上，向圈层化、精致化、和实用性方面转化。50-60岁40-50岁30-40岁市场经济下成长起来世界经济浪潮下以头政府或国企人员下海经的实干家脑取胜的财富新贵，商典型人群典型人群IT、房地产、商贸、典型人群或官二代、富二代投资、电子、商贸、金金融保险、医药等领商贸、网络、投资、融保险等领域域演艺等领域有敏锐的时尚嗅觉，对外低调，对内讲求寻求圈层归属，讲求关注新兴事物。讲求精神需求奢华舒适。阅历丰富，精神需求自我品味展现，注重精神需求效率，注重自我表现对生活品质要求极高细节。。资源占有彰显身份、圈层意识个性化、私密性置业特征置业特征置业特征大面积房型面积适中房型