扬州尚城商业步行街策划执行报告2009年6月?总体策略?市场分析?项目定位?销售策略?招商策略?经济测算?它项建议?合作方式总体策略淡市的营销出路——解决信心问题淡市的营销出路——解决信心问题开发商开发商经营管理公司经营管理公司消费者消费者树立信心树立信心树立信心树立信心树立信心树立信心增强投资者和商户信心增强投资者和商户信心商业管理公司委托管理委托管理//自己组自己组举办活动举办活动//聚集商聚集商建建气气开发商统一招商统一招商//统一管统一管理理消费者直接销售至小商户直接销售至小商户诚实经营诚实经营//提升服提升服务务商户开发商开发商开发商树立信心，开拓思维A、整合公司内部所有商业资源B、各区域商家互访C、大幅让利，积极拓展商户客源经营管理公司经营管理公司总体商业形象包装总体商业形象包装AA、定期组织相关活动，为步行街增添人气、定期组织相关活动，为步行街增添人气BB、让商户认养一定的优惠券，薄利多销、让商户认养一定的优惠券，薄利多销CC、开发商为商户提供免租期，及租金优惠、开发商为商户提供免租期，及租金优惠商户商户商户诚实经营、让利于民商户诚实经营、让利于民AA、在商业经营管理公司的组织管理下，统一举办相关营销活动。、在商业经营管理公司的组织管理下，统一举办相关营销活动。BB、在营销活动期间给予客户优惠，并认养一定数量的优惠券（视活动大小）、在营销活动期间给予客户优惠，并认养一定数量的优惠券（视活动大小）CC、对于经营情况较好的商户，可以考虑降低其租金支付。、对于经营情况较好的商户，可以考虑降低其租金支付。DD、商户应以诚信为本，管理公司设立投诉机制对其监督。、商户应以诚信为本，管理公司设立投诉机制对其监督。消费者消费者注重消费者感受，体验式营销注重消费者感受，体验式营销AA、参加步行街活动均可获得积分卡，积分卡根据消费者参加活动次数、获取、参加步行街活动均可获得积分卡，积分卡根据消费者参加活动次数、获取名次、消费额等指标设置优惠幅度。名次、消费额等指标设置优惠幅度。BB、消费者凭一张积分卡可以在广场内任何商家享受到对等优惠（除特殊规定、消费者凭一张积分卡可以在广场内任何商家享受到对等优惠（除特殊规定时间段）。时间段）。CC、让消费者切身体验到步行街的吃、喝、玩、乐一条龙休闲娱乐服务。、让消费者切身体验到步行街的吃、喝、玩、乐一条龙休闲娱乐服务。市场分析扬州商圈构成?扬州有着非常浓厚的商业经营底蕴，进入二十一世纪后，扬州商业零售业开始发生变革，人们的消费意识及消费观念逐渐在转变，从单纯的购物型消费发展到购物与休闲、娱乐、饮食相结合的享受型消费，并且已成为时尚，大型一站式综合型商业逐渐兴起；?文昌阁商圈在扬州商圈中占主体地位，主要为百货、餐饮、娱乐、金融等，主要代表为金鹰国际购物中心、时代广场、万家福商城、百盛广场等；?其他的商圈有以广润发和京华城为标志的西部新商圈；以汽车西站、扬州商城、新世纪大酒店、万都五金机电城为中心的汽车站商圈；以曲江小商品市场、副食品城、金盛国际家居城为主的东部新商圈；以五亭龙玩具城、江阳商贸城及沃尔玛购物广场为支撑的北郊新商圈。现状分析?目前扬州商业地产的销售情况都比较好，专业市场如曲江小商品城、红星美凯龙、金盛国际家居等经营均十分良好，甚至一铺难求。但综合类商业除文昌阁商圈外其他经营均不理想，主要原因为开发商在出售产权后，招商、经营工作开展不力，未能迅速进入经营状态，如宋城名都、望月路步行街等虽然销售较好，但整体运营状况欠佳；?扬州商业地产的销售方式主要有两种：出售产权，不提供包租。出售产权，提供包租。其包租期内的投资回报率有两种：固定投资回报率（通常为8%）以及固定投资回报率加超出分成；?扬州商业地产消费者构成，投资者是购买商铺的主力。商业地产吸引众多投资者的主要原因是其投资回报高。住宅用房的投资回报率约为6-8%，商铺的投资回报则为8-10%，扬州汶河路、三元路等路段的商铺投资收益甚至达到15%以上；?商业地产在近几年发展迅猛，大量的商业地产项目的涌现，尤其是在西区，这也将极大地促进扬州较发达的第三产业的进一步发展。西区商圈介绍?西区有京华城中城就有130万平方米住宅，还有奥都花城、和美第、万豪西花园、西郡188庄园、新港名兴花园和中信泰富锦苑、海德公园等楼盘，住宅将达到300万平方米左右，未来几年内，这里将具有总建筑面积近500万平方米的住宅，可以说西区商业地产有着较大的潜力；?西区是扬州大型商业地产项目较为集中的区域，拥有京华城中城LIVINGMALL、金都汇、来鹤台、大润发、望月路步行街等诸多商业项目，也有万都装饰城、高力汽配城、红星美凯龙等专业市场；?虽然西区商业地产最近发展及其迅速，但由于某些新项目的人气不足，导致商业经营并不理想，尤其以京华城中城为代表，每年都处于巨额亏损中。典型商业项目一览——万家福商城位置汶河北路9号营业面积1.8万平方米楼层地上6层，地下1层年营业额约1.8亿元经营档次中高档，以服饰为主经营费用场费用3000元，不收取租金和水电费，采取销售额扣点方式，扣点数为24-25%左右经营状况有较高的知名度，经营状况较好，但布局较乱，空间较小典型商业项目一览——金鹰国际商城位置汶河北路120号营业面积3.5万平方米楼层地上6层年营业额约2亿元经营档次目前扬州最顶级的购物场所，国际知名精品百货为主经营费用无进场费，扣点与万家福接近。商铺为金鹰自己所有，不对外销售经营状况经营状况良好，人流量大，公认的扬州最好的购物场所典型商业项目一览——扬州时代广场扬州首家“一站式”消费购物中心；经营范围涵盖百货、餐饮、娱乐休闲、健身等；文昌阁商圈娱乐、休闲因素极多，体现“一站式”消费的购物场所不具备明显的竞争优势，且商品品牌等相对金鹰等较弱，故其竞争力较差，客户多以学生、中低收入者为主。典型商业项目一览——宋城名都位置文昌中路与泰州路交汇处营业面积总建筑面积约2.6万平方米，商铺全部模仿宋朝时期建筑经营类型最初定位于古玩字画、传统工艺品等，但目前多为餐饮、装潢装饰及一些小型公司等，空置率约20%售价开盘时售价为一楼平均售价约7000元/m2；二楼平均售价约4000元/m2；三楼平均售价约2300元/m2，目前，附近文昌路的店铺售价已在1.5万元/m2左右租金目前一楼租金仅约15元/月/m2，回报率极低典型商业项目一览——润扬广场步行街位置位于邗江路东，江阳西路南概况步行街总建筑面积约3万平方米，步行街旁还有主体式卖场-润扬服饰城，由于靠近汽车西站，其商业档次很难有所提高，目前主要以小型旅社、餐饮、娱乐、服装等，内街仅约1/3店面在经营，沿江阳路段生意较好，多为餐饮租金目前内街租金一楼仅15-20元/月/m2左右，与周边住宅的租金相似，回报率极低，且很难出租典型商业项目一览——东方家艺广场位置江阳中路新世纪大酒店东南侧营业面积总建筑面积约约9000平方米经营类型家艺时尚精品售价一楼：13000元/平方米二楼：9500元/平方米三楼：7300元/平方米四楼：5700元/平方米五楼：4700元/平方米返祖包租十年，年回报率8%典型商业项目一览——万都装饰城位置江阳西路与吉安路交界处概况总建筑面积约约9000平方米总建筑面积约20万平方米，专业从事各类装饰材料的批发和零售，整体档次不高，多以中低品牌为主，经营状况较好售价07年5月份开盘均价为5000元/平方米，一楼达1万元/平方米典型商业项目一览——红星美凯龙位置江阳西路蒋王红旗大街88号概况总建筑面积18万平方米，该广场集家居智能信息、家居文化传播、家居展览演示、国际名牌展示、购物休闲于一体，是扬州地区地区规模最大、档次最高的家具建材市场典型商业项目一览——万都五金机电城位置江阳西路98号概况2008年4月18号正式开盘，该项目的销售方式为一层、二层商铺整体销售，三层单独销售经营类型五金、机电等售价内街商铺均价在7000元/平方米左右（一、二层整层），沿江阳路段价格在7500元/平方米左右（一、二层整层），三层单独销售，主要以小面积为主，价格均价在3400元/平方米-3500元/平方米返祖采用两年返租的形式，每年的返租额为10%典型商业项目一览——金水桥商业街位置兴城西路南侧、润阳路东侧概况其眼界商铺面积约6000平方米。计划打造300米的风情街经营类型餐饮、休闲等售价一二楼整体销售，均价为1万元/平方米，三层均价为5000元/平方米，销售情况一般返祖无返租典型商业项目一览——红星美凯龙位置邗江大道、邗江交通大厦南侧概况沿街商业总面积约1.6万平方米，另外还有总建筑面积约19万平方米的LIVINGMALL经营类型LIVINGMALL一楼为精品世界与女皇，还有星巴克、婚纱摄影等；二楼为男装、家纺等；三楼为影院、健身、休闲会所等；四楼为美食；五楼为桑拿、演艺吧等售价其沿街商铺的售价达10000元/平方米以上，没有返租，销售一般租金MALL不收取租金，采取销售额扣点的方式，扣点位21%左右。顾客稀少，据其招商部反映，将对MALL的商品结构等进行重组典型商业项目一览——德豪瘦西湖新天地位置扬子江北路与念四桥路交汇处概况建筑面积约6.8万平方米，包括地上3层，地下1层。总投资超过4个亿，该项目于2007年7月正式开业经营类型餐饮、旅游、购物、娱乐、休闲等售价一楼均价2.6万元/平方米，二楼均价1.4万元/平方米，三楼均价9000元/平方米返祖虽然多数已售出，但整体经营状况不善，一楼整在经营中的不足2/3，二、三楼更少，据销售人员反映，将进行重新规划，确定返租形式等典型商业项目一览——凯运天地、壹位广场凯运天地壹位广场位置凯运天地位于文昌东路106号；壹位广场位于运河西路与