20thcenturyarchitectureistechnologicalcapability.thecreativityofthehighestvalue.Buildingthefuture物业发展规划论证报告2011.5.30Iftheperformanceof20thcenturyarchitectureistechnologicalcapabilityThenthe21stcenturywillbethecreativityofthehighestvalue.Buildingthefuturewillbelikecreateanartthatforthecivilizationofhumanbeing,becausecreativityallowsmoremeaningfulfortimes.自90年代初老街出现之后，几十年来，一直承担着居民的商业活动，如今她已老去，现代商业模式正在悄然兴起，东山第一个真正意义上的都市商业、旅游商业中心，Iftheperformanceof20thcenturyarchitectureistechnologicalcapability.Thenthe21stcenturywillbethecreativityofthehighestvalue.Buildingthefuturewillbelikecreateanartthatforthecivilizationofhumanbeing,becausecreativityallowsmoremeaningfulfortimes.NO.1项目本体分析WEIDUOLIYA20thcenturyarchitectureistechnologicalcapability.thecreativityofthehighestvalue.BuildingthefutureIftheperformanceof20thcenturyarchitectureistechnologicalcapability.Thenthe21stcenturywillbethecreativityofthehighestvalue.Buildingthefuturewillbelikecreateanartthatforthecivilizationofhumanbeing,becausecreativityallowsmoremeaningfulfortimes.区域分析东山岛规划建设为国际旅游海岛，铜陵镇则定位为集城市功能综合区、对台贸易区和旅游区的文化古镇。铜陵古镇Iftheperformanceof20thcenturyarchitectureistechnologicalcapability.Thenthe21stcenturywillbethecreativityofthehighestvalue.Buildingthefuturewillbelikecreateanartthatforthecivilizationofhumanbeing,becausecreativityallowsmoremeaningfulfortimes.区域分析从出让地块看，铜陵镇未来发展重点主要在海港路至风动石一带；政府急需建立新的商业中心取代老商业中心，给本案提供了一定机会。本案鑫府花苑新华都海景业园鑫弘花园城Iftheperformanceof20thcenturyarchitectureistechnologicalcapability.Thenthe21stcenturywillbethecreativityofthehighestvalue.Buildingthefuturewillbelikecreateanartthatforthecivilizationofhumanbeing,becausecreativityallowsmoremeaningfulfortimes.区域分析本案与风动石、关帝庙等东山县著名景区相连，背山面海；距离铜陵镇商业中心仅一路之隔，宜商宜居，具有十分优越的地理位置。铜陵古镇本案Iftheperformanceof20thcenturyarchitectureistechnologicalcapability.Thenthe21stcenturywillbethecreativityofthehighestvalue.Buildingthefuturewillbelikecreateanartthatforthecivilizationofhumanbeing,becausecreativityallowsmoremeaningfulfortimes.本体分析地块经济指标：?项目规模：项目占地约100亩；?容积率：不大于1.8；?绿化率：大于或等于35%；?建筑密度：小于或等于30%；?地块属性：一线临海，可打造东南亚园林景观和别墅型商业Iftheperformanceof20thcenturyarchitectureistechnologicalcapability.Thenthe21stcenturywillbethecreativityofthehighestvalue.Buildingthefuturewillbelikecreateanartthatforthecivilizationofhumanbeing,becausecreativityallowsmoremeaningfulfortimes.SWOT分析社区景观先行，拔高楼盘品质，充分发挥项目独有的资源优势是本案成功的关键。优势劣势?项目拥有一线临海，背山面海；又紧邻风动石、?与滨海新城一带相比，缺少黄金沙滩、帆船基地；朝圣庙景区，景观资源优越；?当地居民对海边住宅有一定抗性；?与老商业街区仅一路之隔，人流众多；?冬季风大、游客稀少，商业难以维持；?用地紧邻待建市民广场及商业步行街，是未来?楼面地价达1600元/㎡，远高于东山其他楼盘。居民核心休闲区；?古雷PX项目将会给本案带来一定客流。机会威胁?老商业街已不能满足现代商业要求，急需新的?古雷PX项目投产将对本案造成一定影响；商业中心取代老街；?房价上涨过快，超出部分购房者接受能力，再?老城区面临拆迁，居民改善性需求日益迫切，加上政策性风险加大，观望情绪可能加重；都将提升本项目的投资价值；?滨海新区一带众多大盘竞先开盘，分流部分?景区游客每年达100万人次，将给本案带来投客群，与本案形成正面竞争；资性客群和商业消费客群。Iftheperformanceof20thcenturyarchitectureistechnologicalcapability.Thenthe21stcenturywillbethecreativityofthehighestvalue.Buildingthefuturewillbelikecreateanartthatforthecivilizationofhumanbeing,becausecreativityallowsmoremeaningfulfortimes.本案核心问题如何打造滨海大盘，才能在符合市场条件下，实现利润最大化？东山冬季海边风大，游客稀少，如何利用项目资源优势维持商业运营？在与滨海新区竞争中，如何发挥我们的优势资源，引导消费需求？谁来买我们的房子？Iftheperformanceof20thcenturyarchitectureistechnologicalcapability.Thenthe21stcenturywillbethecreativityofthehighestvalue.Buildingthefuturewillbelikecreateanartthatforthecivilizationofhumanbeing,becausecreativityallowsmoremeaningfulfortimes.NO.2利润最大化如何实现？WEIDUOLIYA20thcenturyarchitectureistechnologicalcapability.thecreativityofthehighestvalue.Buildingthefuture从总体市场环境来看本案的机会Iftheperformanceof20thcenturyarchitectureistechnologicalcapability.Thenthe21stcenturywillbethecreativityofthehighestvalue.Buildingthefuturewillbelikecreateanartthatforthecivilizationofhumanbeing,becausecreativityallowsmoremeaningfulfortimes.市场分析自2009起，东山楼市出现井喷现象，2010年成交近28万㎡，价格也一路上涨；造成本轮价格上涨的主要原因有旧城改造、热钱流入和刚性需求的集中释放等房价走势：?从2009年起，东山县房地产市场火爆，成交量出现井喷，房价一路走高；短短两年的时间房价涨幅超过70%，特别是滨海一带房源，受外地购房者追捧，目前房价比2010年初翻了一番。?目前，东山房价已突破4000元/㎡，西埔、铜陵老城区项目推动本次价格上涨的主要原因：销售火爆；滨海一带受限购令?旧城改造：政府大范围拆迁使刚性需求加剧；影响较大，成交量有所下滑。?热钱流入：广东、浙江等异地客户在滨海一带大量投资购房；?刚性需求集中释放：商品房价格的飙升，使大部分人存在房价必跌心理预期，持币