方兴梅溪湖C组团补充报告深圳别致廊2013/02CHANGSHAAleadingfull-serviceproviderofrealestateservicesinSouthern-China提纲Part1、本案周边竞争分析Part2、项目推售安排Part3、渠道与推广Part4、现场展示与包装Part1Part1项项目周目周边竞争边竞争分析分析3周周边竞争边竞争分析分析项目所处微观市场大体分为3个独立片区，除梅溪片外，其它两个片区扮演着绝对的“刚需供给者”角色。保利麓谷林语建安像素汇麓谷片麓谷片雅阁国际中房F联邦地华梅西湖畔罗马假日广场麓谷明珠万科城市花园涉外片涉外片本案达美D6区世界1区振业城旭辉御府宜居项目梅溪片梅溪片方兴项目和泓项目中建项目佳兆业项目4周周边竞争边竞争分析分析片区两年内住宅总供应量超过280万㎡，单梅西湖片区未来1-2年内可以预见的项目预计供应量就超过200万㎡，就片区楼盘密集度及供给量的绝对值来说，本片区已经超过金星北片区，成为长沙楼市竞争最激烈的版块！项目物业形态建面住宅存量未来1-2年内供应量建筑风格主力户型目前均价旭辉御府高层、别墅353530art-deco96㎡两房、122㎡三房，220-350别墅均价5700万科城市花园商业街、公寓、住宅1501.1现代风格75㎡两房、90㎡2+1房6400元/㎡（精装修）世界一区高层322910简欧90左右两房、120㎡三房均价5100罗马商业广场商业街、高层301.21.2　罗马古典式87两房、95三房商业30000，住宅5500达美D6区住宅、公寓、写字楼、酒店462626现代简欧85㎡2+1房、120㎡3+1房7300地华梅西湖畔高层、公寓7.25.45.4简欧86㎡两房、120㎡三房5600中房F联邦高层、小高层384.14.1现代简约90㎡2房和120㎡3房5200保利麓谷林语高层、小高层、别墅1301212简欧80㎡两房，110-120㎡三房高层5500雅阁国际公寓8.58.58.5　现代简欧41㎡公寓、70㎡一房、85㎡两房7200精装修建安像素汇公寓3.40.80.8　现代简约30-40公寓，50-60一房一厅7300精装修麓谷明珠小高层、公寓1388　简欧85㎡两房和100㎡三房,120㎡3+1房5500振业城高层、别墅、洋房777720西班牙110-140三房，140-180洋房　中一九骏高层15.61212简欧86-90两房。110-123㎡三房7000涉外国际公馆高层、小高层264.24.2简欧90两房、120三房，140四房5800中建梅溪湖壹号别墅、高层525211Aetdeco　79-126两至三房　9000　金茂梅溪湖别墅、高层404014　Aetdeco　　92-170两至三房　8500宜居梅溪湖地块高层404012　　　　B15地块　2626　　　　F09地块　1616　　　　F30地块　1515　　　　F31地块　1111　　　　F32地块　1.11.1　　　　5F33地块　99　　　　周周边竞争边竞争分析分析供应产品分析：12年之前规划项目主要以80-110㎡两房、三房，产品集中度较高。12年之后产品供给将呈现明显多元化趋势。项目物业形态主力户型容积率建筑风格目前均价旭辉御府高层、别墅96㎡两房、122㎡三房，220-350别墅3art-deco均价6200万科城市花园商业街、公寓、住宅75㎡两房、90㎡2+1房3.5现代风格6400元/㎡（精装修）世界一区高层90左右两房、120㎡三房3.5简欧均价5100罗马商业广场商业街、高层87两房、95三房5.7罗马古典式商业30000，住宅5500达美D6区住宅、公寓、写字楼、酒店85㎡2+1房、120㎡3+1房4.46现代简欧7300地华梅西湖畔高层、公寓86㎡两房、120㎡三房4.5简欧5800中房F联邦高层、小高层90㎡2房和120㎡3房2.32现代简约5200保利麓谷林语高层、小高层、别墅80㎡两房，110-120㎡三房2.1简欧高层5600雅阁国际公寓41㎡公寓、70㎡一房、85㎡两房6.5现代简欧7200精装修建安像素汇公寓30-40公寓，50-60一房一厅6.69现代简约7300精装修麓谷明珠小高层、公寓85㎡两房和100㎡三房,120㎡3+1房3简欧5500振业城高层、别墅、洋房110-140三房，140-180洋房、180-350㎡别墅1.8西班牙　中一九骏高层86-90两房。110-123㎡三房4简欧7300涉外国际公馆高层、小高层90两房、120三房，140四房3简欧5800中建梅溪湖壹号别墅、高层79/97两房、114、126三房、200-260别墅2.4Aetdeco　8500　金茂梅溪湖别墅、高层92两房，136三房，170大三房，290-606别墅2.4Aetdeco　8500/95006周周边竞争边竞争分析分析主力营销卖点：不论是否属于梅溪片区，版块内所有项目都已梅溪湖为卖点输出。项目物业形态建面(万㎡)主力户型主要卖点绿化率旭辉御府公寓、高层、别墅3596㎡两房、122㎡三房，220-350别墅梅溪湖规划、教育配套、产品品质、旭辉品牌40%万科城市花园商业街、公寓、住宅1575㎡两房、90㎡2+1房万科品牌、梅溪湖规划、精装修35.50%世界一区高层3290左右两房、120㎡三房梅溪湖规划、临近涉外经济学院38%罗马商业广场商业街、高层3087两房、95三房商业配套、梅溪湖　达美D6区住宅、公寓、写字楼、酒店4685㎡2+1房、120㎡3+1房　梅溪湖、交通枢纽、户型、产品规划40%地华梅西湖畔高层、公寓7.286㎡两房、120㎡三房　位置，产品38%中房F联邦高层、小高层3890㎡2房和120㎡3房生态环境，周边配套，教育资源40%保利麓谷林语高层、小高层、别墅13080㎡两房，110-120㎡三房保利品牌、配套、教育36%雅阁国际公寓8.541㎡公寓、70㎡一房、85㎡两房麓谷区位、开发商品牌、产品投资价值　建安像素汇公寓3.430-40公寓，50-60一房一厅产品品质、商业产权　麓谷明珠小高层、公寓1385㎡两房和100㎡三房,120㎡3+1房区位，产品、户型38%　振业城高层、别墅、洋房77110-140三房，140-180洋房、180-350㎡别墅　梅溪湖、振业品牌42%中一九骏高层15.686-90两房。110-123㎡三房梅溪湖、交通枢纽、景观40%涉外国际公馆高层、小高层2690两房、120三房，140四房学院社区、大型商业配套、梅溪湖35%中建梅溪湖壹号别墅、高层5279/97两房、114、126三房、200-260别墅梅溪湖、开发商品牌、产品　41%金茂梅溪湖别墅、小高层、高层4092两房，136三房，170大三房，290-606别墅梅溪湖、品牌　35%7在梅溪湖规划范围内项目均价在7500元-9000/㎡，涉外项目均价在5500-6500元之间，周周边竞争边竞争分析分析麓谷片项目均价在5500-6500元/㎡，精装公寓的销售价格在7200-7500元左右。梅溪片梅溪片与与非梅溪片价差非梅溪片价差约为约为20002000元元//㎡。㎡。项目物业形态建面(万㎡)成交均价（元/㎡）目前均价（元/㎡）旭辉御府公寓、高层、别墅3558006200万科城市花园商业街、公寓、住宅1512年整体均价65006400元/㎡（精装）世界一区高层3249005000左右罗马商业广场商业街、高层30商业28000，住宅5500商业30000，住宅5500达美D6区住宅、公寓、写字楼、酒店4672007300地华梅西湖畔高层、公寓7.253005800中房F联邦高层、小高层3854004800保利麓谷林语高层、小高层、别墅130别墅8000-10000，高层5200高层5600雅阁国际公寓8.5　预计7200-7500精装修建安像素汇公寓3.474007300精装修麓谷明珠小高层、公寓1349005200振业城高层、别墅、洋房77待定中一九骏高层15.672007300涉外国际公馆高层、小高层2655005800中建梅溪湖壹号别墅、高层5278008500-9000金茂梅溪湖别墅、小高层、高层4083008500/95008周周边竞争边竞争分析——微分析——微观环观环境境2013年，纯梅溪湖片区新盘上市量将突破80万㎡13年14年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月现金茂梅溪湖年后将推出3、4、6、13#剩余房源，预计300套13年下半年推出二期产品有上半年销售一期5、9#和40多套散货中建梅溪下半年推出二期2.7万方别墅，8万方高层竞湖1号，约3.5方争3月首开300余套80-126平高层1.2.8#，约2.8万方，后续以月推一栋的方式和泓入市，9月前一期清盘，约11万方9月首开300余套6栋高层，体量在8万方中铁项目潜，1024套在振业城14万方，140-180洋房，180-220的联排，300-350的类独栋预计预计2013年9月份入市竞合能预计9月份上市，80-140平高层争约6万方。9周周边竞争边竞争分析分析区域内金茂、中建、旭辉三个项目已经入市，振业城、和宏、中铁、合能项目已经开建，未来佳兆业、宜居航天等项目箭在弦上，2013年，只是区域竞争激————微微观环观环境境烈化的开端，白热化局面将在2014年出现。本案中建10周周边竞争边竞争分析——微分析——微观环观环境境目前梅溪湖片区挂牌成交已售土地18块，包括万科、佳兆业等品牌开发商入住。11周周边竞争边竞争分析——微分析——微观环观环境境预计13年该区域将有13-15块土地入市并成