再一次，改变南方集团苹果派2期营销推广沟通提案重庆晟城房地产顾问有限公司2012.4.30从解决问题入手（结果导向）1、入市价格、销售周期与2012销售任务？2、何以支撑？（企业、区域、产品）3、谁可以为此买单？（客户）4、营销推广如何保障？5、销售如何保障？Q1价格·周期·任务如何制定？住宅总销金额5.6亿销售周期8-10个月2012销售金额3.2-3.5亿要完成任务推盘节奏如何安排？策略：小幅快跑，制造热销，货量全推以市场旺销的刚需产品入市，少量多推，每次开盘制造热销势能，建立良好的市场口碑；要完成3.2-3.5亿的任务，住宅产品必须全推。学校一期二期分期推售建议：根据现有工程进度以及项目地块情况，同时为实现销售利益最大化；项目整体分为两期：一期：1-9号楼；二期：10-17号楼先以综合质素中等产品合适价45格入市，抢占市场，实现项目1热销，树立项目形象。267121113第一批次3149810161715第二批次第三批次2012年推售计划：批次推盘时间楼栋面积套数第四批次第一批次12年5月26日1、2、4号楼13740.73141第二批次12年7月7日5、8号楼9219.164134第五批次第三批次12年8月18日3、9号楼10947.928110第四批次12年9月22日6、7号楼9520.703111第六批次第五批次12年10月20日12、13号楼10466.208125第六批次12年11月17日14-17号楼10823.459124第七批次第七批次12年12月22日10、11号楼9742.125110价格如何制定，看看市场的声音……2012年以来竞争项目去化如何？竞品项目1-3月价格及去化一览表项目君临天悦花开香地半山公馆富洲新城中房千寻协信总部城推出套数649150610011895销售套数11151821540451月去化率17%17%36%15%34%47%主力户型70m?60m?83m?116m?61m?74m?折后均价8000元7700元7000元7500元7650元7700元推出套数5377324857850销售套数13222011758302月去化率24%28%62%20%74%60%主力户型92m?60m?111m?123m?61m?74m?折后均价8000元8000元6600元7200元7650元7700元推出套数4054123682020销售套数8472820203月去化率20%7%58%12%100%100%主力户型100m?78m?111m?123m?61m?74m?折后均价8000元7800元7500元7200元7650元7700元由上表可以看出：均价8000元的项目，月均去化率为20%，去化套数为15套（品质和资源最好）均价7700元的项目，月均去化率为70%，去化套数为40套（品质感强，性价比高）均价7500元的项目，月均去化率为40%，去化套数为30套（或单价低但总价高；或价格骤然攀升）三种方案物业价值表对比750077008000数据测算按套内计算按套内计算按套内计算序号项类备注值（㎡）均价（元/㎡）金额（万元）均价（元/㎡）金额（万元）均价（元/㎡）金额（万元）公摊按170011.36750077008000住宅52509539095600915%计算2商业6565.87250001641525000164152500016415　按10万3停车位459100000459010000045901000004590元/个计总计　　73513　74913　77014　方案二：按套内7500计算2012全年任务分解855套621套385套85%87%3.83亿92%141套2.86亿95%1.88亿累累累累累累累累计推去0.71亿计计销套计售累计计销计计出化去套去套去售套比销金数金计售售额化额销数化数化金数例金额额6月8月10月12月方案一：按套内7700计算2012全年任务分解855套621套385套75%78%3.52亿80%2.66亿141套1.69亿累85%累累计去计累累累计累累销推0.66亿计计计计计出化套售累销售比数去金计套去售套去金套销金化数化数化数例售额额销金额额6月8月10月12月方案三：按套内8000计算2012全年任务分解855套621套385套60%63%2.92亿65%2.23亿141套1.43亿累70%累累计去计累累累计累累销推0.56亿计计计计计出化套售累销售比数去金计套去售套去金套销金化数化数化数例售额额销金额额6月8月10月12月三种方案比较结果：套内均价7500，住宅总销5.25亿元，周期7个月，2012完成85%。套内均价7700，住宅总销5.39亿元，周期8个月，2012完成75%。套内均价8000，住宅总销5.60亿元，周期10个月，2012完成60%。我们的价格策略：精准出击，速度与利润兼得因此推荐方案首期入市价格7700元/平米最终均价达到8000元/平米项目总销金额7.7亿，其中住宅5.6亿预计销售周期8-10个月2012年5月启动推广2012年完成70%-75%的销售任务，即3.2-3.5亿元2013年2月，完成95%的销售任务营销费用本项目营销推广涉及品牌建立、销售、市场培育等各方面，项目整体营销费用以总销售额的1.0％为准。分配使用比例如下：Q2企业·区域·产品如何支撑？印象南方从南方花园、到南方新城、到苹果派1期，再到苹果派2期，自1993年开始，纵跨20年，南方带动和见证了石桥铺的成长与发展，他深刻理解石桥铺的原著生活，他最懂石桥铺，最懂生活在石桥铺的那群人，南方在不断兑现一座城南方新城大南方社区兑现一座城南方大社区南方花园大社区然而在客户与市场的眼中南方需要改变需要再次迸发出更响亮的声音苹果派2期要想快速在市场上建立知名度与信任感也需要借势南方的强势声音如何强势迸发？看看我们同伴的声音归结而言无论是一线的龙湖、金科，还是二线的东原、隆鑫，他们不二的策略，“主题畅响，品牌牵头，项目联动”，品牌成就项目，同时项目亦成就品牌回到南方，我们的品牌之路：2012，南方王者归来玫瑰城大社区五大战略：从住宅，到商业，到酒店，到教育地产，到旅游地产，实现全能南方两大布局：立足主城，开拓区县上格林三大生活城：南方大社区、上格林大社大社区区、玫瑰城大社区南方大社区印象区域关键词：城市中心，双核共振新势力注入新活力长江上游IT数码中心亚洲最大商贸中心扩容三倍，总面积104万㎡第三大百亿商圈大坪石桥铺科园一路金融服务一条街到2015年规划目到2015年规划目本案标渝中第二核心区标科园二路休闲娱乐街5年内将投700亿元科园三、四路美食街渝中总部经济圈老字号科创路为快餐一条街积淀成熟生活印象区域关键词：立体城市交通，15分钟通达全城地铁1号线，轨交2、3号线，870/823/827/837/BRT快速公交等观音桥商圈沙坪坝商圈解放碑商圈苹果派大坪商圈石桥铺商圈杨家坪商圈印象区域关键词：烟灯山、平顶山双公园环绕我们的策略借势品牌（企业）将区域定位于“南方大社区”的品牌概念之下，统一传播塑造光环（区域）借势双核共振的成熟大社区，塑造区域光环绑架大款（利好）借势“大坪欲造重庆第六商圈、协信欲建世界总部城、石桥铺IT数码港欲升级改造”的利好消息，传递市场信心印象苹果派一期二期苹果我们需要做的是APPLE实物升级精神不仅是住宅还在于商业地块经济指标总用地面积：4.24万㎡容积率：2.93总建筑面积：10.91万㎡总户数：895住宅建筑面积：7.0万㎡绿地率：35.22%商业建筑面积：6565.87㎡关键词：小规模、住宅型、中容（容积率）中绿（绿化率）整体规划关键词：资源（空间资源、教育资源）产品规划关键词：舒适8F、11+1F、12F洋楼级产品才有的标准住宅户型面积与配比建筑面积套数总套数户型所占比例（㎡）（套）（套）一房49-5611211213.1%王道58-6341关键词：71-7937549-110两房52561.4%建面主力㎡，两房80-8697（61.4%）与三房（22.8%）9212主导，隶属市场“王道”产品，为83-8620刚需、首改所需三房91-987919522.8%100-1109674.5%的一房和两房销售不是四房103-10915151.75%难题，25.5%的大户型去化如跃层112-153880.94%何解决？合计855855100%户型特点4、多阳台1、中小户型几乎每个户型均有2-3阳台建面主力49-110㎡（生活阳台、客厅阳台、主卧阳台）2、多功能户户入户花园5、套房+双卫多数拥有储藏间85%的户型主卧为套房设计+双卫享受3、高实用阳台非常规尺寸，方正实用6、大尺度入户门设计，可更改为小卧室、阳光房或储藏间关键词多能舒适项目价值4篇1、激活和升华南方大社区，提振区域价值苹果派出自南方，长于南方大社区，擎领渝中、九龙坡、大渡口、江北四区，已然摇身转变，成为了城市居住中心，城市的花园走廊。2、从幼儿园到大学，一站式教育配套作为重庆第一家创建全程教育体系的南方集团，不仅在苹果派配置了中小学，还有幼儿园、大学等一站式教育配套服务。3、8-12F稀缺MINI洋楼，专为都市白领量身定做8层、11+1层、12层，洋楼级产品才享有的品质，再添主力建面49-110㎡精致小户，专为刚需、首改的都市白领量身定做。4、建面主力49-110㎡“MINI、舒适、多功能”奇特户型顺应市场的“王道”产品，即49-110㎡的主力建面户型；鱼和熊掌在此兼得，强调居住空间既舒适又多能，尤其强调主人尊崇感：大赠送、多功能、高实用、多阳台，85%户型套房设计+双卫享受。Change上述4大价值，只