COMMACOMMUNICATIONS深圳市金马盟广告有限公司2010年10月广告思路报告华盛沙井中心房地产智库www.fdc01.comFOREWORD前言房地产智库www.fdc01.com得太少金马哲学潮语得太多是因为PHILOSOPHYTIDELANGUAGE房地产智库www.fdc01.comStrategicblueprint在这刻在这变幻之秋在距开盘还有六个月时间的今天我们需要的还不是具体的武器，而是一张战略蓝图房地产智库www.fdc01.com，而不是埋头苦干找灵感、atthismoment我们需要的是因此这不是一份执行案这是一份脑力激荡的纪录发散在这刻房地产智库www.fdc01.com后，再来定制战略及目标定下，；审视项目武器及战术宏观角度我们会先以因此在此案中我们更着重的是案例的分享，灵感的启发房地产智库www.fdc01.com敬请大家与我们一起震荡房地产智库www.fdc01.comPART1目标及目的PART2市场及竞争PART3站位及定位PART4形象及符号PART5时间规划目录ONTENTSC房地产智库www.fdc01.com第一部份PARTONE目标及目的房地产智库www.fdc01.com的地位引领一种新时代新生活模式时代标志目标VISION引领沙井地产进入奠定沙井以沙井首个大型综合项目之恢宏姿态房地产智库www.fdc01.com影响力燃点进入华盛地产品牌项目品牌目标VISION品牌开发之路透过房地产智库www.fdc01.com2号地1号地综合体平米4号地目的TARGET+持续发展性++++28住宅酒店公寓写字楼商业万3号地房地产智库www.fdc01.com占位/高度起势/气势独一无二/深度4月份销售任务MISSION建立高度站位挑起强烈期待欲望树立项目独一无二形象把期待感转化为购买欲起势期务求一举而红，成为市场焦点。把购买欲转化为购买行动透过前期铺垫及蓄势1月份前准备工作，练好内功4月份5月份1月份-3月份房地产智库www.fdc01.com第二部份市场及竞争PARTTWO房地产智库www.fdc01.comTHEMARKETTREND双限令下的市场趋势房地产智库www.fdc01.com急剧下滑来源于：深圳国土资源网及房地产信息网说明：此数据滞后约天10自929新政出台，深圳一、二手房成交深圳市新房周均成交量走势图“”房地产智库www.fdc01.com有人非常悲观房地产智库www.fdc01.com“限购令”短期内不会放开，此轮楼市调控或将持续三年。在民意驱使下，房地产调控将成为常态。本次调控将影响１８个月后的供应万科总裁郁亮称：楼市调控或将持续三年房地产智库www.fdc01.com也有人持续看好房地产智库www.fdc01.com”！面对全国各地相继出台的“限购令”，任志强与潘石屹均认为：不买房就是傻瓜并宣称““不买房就是傻瓜”10月17日，任志强在出席“任屹论——二次调控下的中国楼市”论坛时公开表示中国房价长期不会跌，难以根治中国楼市的“顽症”。房地产智库www.fdc01.com未来走势如何变化是肯定的姑勿论房地产智库www.fdc01.com并存危机与问题是在变化过程中QUESTION机遇如何把握？房地产智库www.fdc01.com面对双限令的严厉与恶毒房地产智库www.fdc01.com购买欲购买力不是是政策打压的并必须清晰知道房地产智库www.fdc01.com假离婚开公司等对策是解决不了的！而市场的心理反应一旦产生，房地产智库www.fdc01.com选择最具升值条件的优质品牌楼盘善用配额往其它不受挂钩的地区去购房，如香港、惠州或其它内地城市转移阵地12客户会有以下的倾向房地产智库www.fdc01.com限购令配额制意味着市场的萎缩房地产智库www.fdc01.com蛋糕会越来越萎缩在配额制底下房地产智库www.fdc01.com而我们要做的是在萎缩的蛋糕中争夺最大的份额房地产智库www.fdc01.com成为因此在调控下最重要的是力争房地产智库www.fdc01.com底下的配额制不二之选要令项目成为房地产智库www.fdc01.com迈多一步PS：反之亦言竞争者死亡就是让向1%因为每争夺多的市场份额房地产智库www.fdc01.com因此Powerofmeetanemergency应变力就是当下最大的资本！房地产智库www.fdc01.com！提升溢价好市的时候推广的功能是房地产智库www.fdc01.com是锦上添花房地产智库www.fdc01.com！机会潜能逆市的时候推广的价值是产生房地产智库www.fdc01.com是雪中送炭房地产智库www.fdc01.com！得多难度房地产智库www.fdc01.com从好的角度看Wearelucky我们是幸运的房地产智库www.fdc01.com的楼盘当很多准备开盘或还在进退失据刚开盘房地产智库www.fdc01.com华盛还可以房地产智库www.fdc01.comBUT但幸运永远只眷顾有准备的人房地产智库www.fdc01.com的时代已经过去时势造英雄房地产智库www.fdc01.com下一回合就是英雄造时势房地产智库www.fdc01.com我们必须提前练好内功房地产智库www.fdc01.com待市场转好时华盛就是第一个享受头啖汤的人房地产智库www.fdc01.com启示APROCOPLYSE制高点我们应该重点谈谈如何趁这个时间争夺市场THEHIGHESTPOINT房地产智库www.fdc01.com启示变幻莫测的APROCOPLYSE市道中，保持应变力如何在CONTINGENCYFORCE房地产智库www.fdc01.com竞争THECOMPETITION房地产智库www.fdc01.com25别墅独立1.1%261.1%㎡144以上复式576㎡90以下24.4%201144以上8.5%以上数据均有中原提供４房64144以下2.7%40517.1%㎡90-1443房335㎡90以下14.2%357㎡70以上15.1%2房33㎡70以下1.4%2010年宝安供应状况621房2.6%㎡58-61279单房㎡40-4211.8%总套数236398.9%2010年宝安区推出项目各类产品及面积段汇总合计所占比例项目名称房地产智库www.fdc01.com比例26.7%33.2%40.1%以上数据均有中原提供推盘套数最多6317849482363总套数西乡区域龙华观澜西乡合计2010年新增供应中，宝安中心区新推出项目天健时尚空间、第五大道、花样年花郡，而龙华、观澜和西乡成为宝安区供应的主力区域。2010年宝安各区供应中房地产智库www.fdc01.com未定2011年初2011年底2011年底2011年底2011年底2011年底2011年底预计推售时间在建未动工未动工未动工未动工未动工未动工未动工项目状态以上数据均有中原提供未动工未动工未动工未动工未动工未动工未动工工程进度地面八层㎡35-70户型面积（预测）㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡80-14080-12060-12088-14090-15070-12080-1203房为主产品类型2房、3房2-3房为主2-3房为主2-4房为主3-4房为主3-4房为主1-2房为主72014166.36.92.815.8㎡建筑面积(单位：万)㎡共有8个项目建筑面积约90万，以工期预测，2011年上半年入市可能性较小项目名称华海雅苑松茂项目榕江项目润恒西乡中粮61区广兴源项目富通城六期招商碧海项目区域西乡片区2010-2011年宝安各区未来供应情况房地产智库www.fdc01.com未定2011年2011年2011年2011年2011年2011年2010年中2010年5月2009年10月预计推售时间在与国土局交涉2009年9月25日在售在售在售未售在售未动工未动工未动工未动工未动工未动工未动工项目状态以上数据均有中原提供封顶封顶现楼封顶未动工未动工未动工未动工未动工未动工未动工部分封顶工程进度㎡㎡㎡㎡㎡30-5840-9060-8940-8930-70㎡40-89㎡㎡㎡㎡89-13060-16570-16040-220㎡㎡130-160150-180户型面积（预测）2-4房2-3房1-5房2房为主产品类型3房、4房1-2房为主1-2房为主3-4房为主2-3房为主1-2房为主2-4房为主1-2房为主74191010358.85.0716.342.814.671.5㎡建筑面积(单位：万)㎡共有8个项目建筑面积约122万，2010下半年至2011上半年为集中供应期㎡共有7个项目建筑面积约121万，以工期预测，2011年上半年入市可能性较小项目名称中粮25区中信26区鸿荣源N16熙龙湾二期花样年花郡勤诚达22区润恒N6地块泰华N7项目泰华N11项目天健时尚空间幸福海岸三期第五大道二期区域宝安中心区合计新安合计房地产智库www.fdc01.com在售2011年2010年3-4月预计推售时间2010年底-2011年初基本售罄未预售项目状态设计阶段设计阶段设计阶段以上数据均有中原提供设计阶段2010年12月入伙未定未定未定工程进度部分封顶未定未定未知㎡48-87㎡140-160㎡剩余139-160户型面积（预测）未定未知综合体产品未定产品类型中小户型1-3房为主剩余大户型剩余大户型750503015.6㎡建筑面积(单位：万)剩余580套5.5（住宅3.8）㎡共有7个项目待售建筑面积约128万，2011（含）之后为集中供应期项目名称福永怀德项目金域豪庭二期万科福永英管山项目福永同和项目富通御岭公馆万科沙井地块中海西岸华府区域