谨呈：恩威房产大麦视觉锦玺项目营销诊断报告大麦地产顾问2012年4月地址：航空路丰德国际B1座12A-02室电话：028-85239686前言想说的很多，①锦玺的角色是什么？②我们的市场地位占位？③项目影响力带动力在哪里？④为什么锦玺的房子这么难卖？⑤如何突破诸如此类的种种瓶颈？……其实这些问题归结起来并不复杂，无非是找到更适合本案营销主张的突破之道。地址：航空路丰德国际B1座12A-02室电话：028-85239686本报告结构1市场分析预测2本案问题研究3本案营销成功之道4大麦的优势地址：航空路丰德国际B1座12A-02室电话：028-8523968611面临环境—市场分析预测地址：航空路丰德国际B1座12A-02室电话：028-852396862012的成都楼市扫描：?平均每平方米优惠2000-6000元左右楼盘：　　蓝光雲鼎、置信丽都花园城、誉峰、四海逸家、中海城南1号、礼顿山1号、华侨城纯水岸、大王钰城、金沙西园、金沙御苑、蓝光·公馆1881、交大归谷国际住区、和信·融锦云湾等?平均每平方米优惠1000-2000元的楼盘：　海洋中心、建发·金沙里、优品道四期、中粮祥云国际生活区、中海金沙府、神仙树大院、中海国际社区、布鲁明顿广场、合能·西贵金沙等?平均每平方米优惠在500-1000元的楼盘：金色领域、金阳·易诚国际、南城都汇、金沙别致、卡斯摩广场、凯德·风尚、隆鑫·九熙、龙湖世纪城、远洋·朗郡、金房·华韵天府、置信丽都花园丽府、时代晶座、招商·雍华府、华置·都汇华庭、仁和春天国际花园等?平均每平方米优惠在500元以下的楼盘：名人国际、蓝光锦绣城、成都合院、中大君悦金沙、光华岁月等在如今房地产市场艰难及银行贷款紧缩的情况下，成都各大房地产项目均以“以价换量”的各种营销策略活动于成都房地产市场。此降价营销策略将成为2012年成都房地产市场主要趋势。地址：航空路丰德国际B1座12A-02室电话：028-852396862012成都别墅扫描：?土地供应九年五次被叫停，别墅产品越来越“难产”别墅“禁地令”的历史，可追溯到2003年2月份。今年2月份这次“严禁向别墅供地”是在9年内的第5次提及。此前，国土部除了2003年那一次外，还曾于2006年、2008年以及2010年3次提及“别墅禁地令”。掐指而算，从别墅首次“禁地令”出台至今已停止供地9年时间。?年初成都别墅存量过大，下半年或迎销售节点2011年成都别墅累计存量面积达240.9万平米，但成交面积仅159.7万平米，同比下降达27.68%。?存量大需一年半消化，成都别墅放缓推盘节奏“240.9万平米的别墅存量，一年半才能消化”。2012年上半年成都别墅总体将维持缓慢推盘的态势，下半年将可能是一个不错的销售节点，真正符合满足客户居住需求的别墅产品会好卖一些，而处于市场塔尖的产品，或将进入一个精细化经营的买方市场时代。?成都别墅市场或迎销量回升，中小户型或成新宠今年2月起，从近郊到中远郊，众多别墅楼盘推出90-240㎡不等的中小户型别墅。多个别墅楼盘也加大了这种户型的推盘力度。地址：航空路丰德国际B1座12A-02室电话：028-85239686?成都别墅市场，墅质洋房占据市场领先地位2012年至今，成都墅质洋房月均销售约15套，销售面积达2.7万㎡，以占据38%的份额而雄踞别墅市场之巅，即使原本稳踞其顶端的联排别墅也难望其项背。?成都别墅成交缓步回升，小户型或将领跑市场相对于以往成都所推出的别墅动辄数百个平方米，几百万或上千万元价格，总价从100-250万元的中小型别墅（性价比较高，总价较低）正在打动一些收入相对稳定、有一定“闲钱”的中产人士。来源于173房产网地址：航空路丰德国际B1座12A-02室电话：028-85239686楼市扫描小结1、成都楼市“以价换量”成为2012年主要趋势。2、2011至今成都别墅年存量达240.9万平米，预计2012下半年会迎来舒居别墅较好的销售节点。3、墅质洋房占据成都别墅销售领先地位，与同市区非别墅中高端产品间形成竞争力。4、预测成都别墅2012年部分产品将与市场非别墅产品价格齐平，甚至某些别墅产品将低于市场非别墅产品单价。地址：航空路丰德国际B1座12A-02室电话：028-85239686成都主要别墅板块分布N都江堰青城山板块新都金堂板块温江板块主城区板块双流、牧马山板块华阳板块龙泉板块沿城市版图辐射绕城环线外来看我们绝对处于第一圈层版块区域的城市别墅。地址：航空路丰德国际B1座12A-02室电话：028-85239686双流市场大环境——成都一圈层横向对比2012年3月份各区域均价价格（元/平米）160001400013807120001000080006872614967776000524839185045400020000双流新津龙泉驿温江新都浦江郫县双流房价处于成都市一圈层中上位置，房价如此快速占领圈层中上位置，一方面说明各种硬性、软性配套设施齐全，另一方面说明各大项目竞争激烈。地址：航空路丰德国际B1座12A-02室电话：028-85239686双流市场大环境——双流房价双流价格走势（大麦营销）统计分析：从11年4月至今，双流房价逐渐成下降趋势，下降幅度约为2200元/平米。地址：航空路丰德国际B1座12A-02室电话：028-85239686双流、华阳、牧马山市场代表在售项目信息一览成都雅居乐华新锦绣尚项目锦玺和泓半山复地御香山三盛翡丽山远大林语城国奥村花园郡销售电话857158888561288885673338148666681512333857951886191999985782008四川置业房四川雅居乐成都和华伟成都中海投成都华新国成都远大蜀成都鸿汇置成都国奥置开发商地产开发有房地产开发业置业有限资置业有限际实业有限阳房地产开业有限公司业有限公司限公司有限公司公司公司公司发有限公司物管费（元/31.83.53.83.53.831.8平米·月）车位比1:21:11:21:11:21:11:21:1面积区间（220-380250-350256-400340-460260-360240-480230-350188-206平米）价格(起价)12000820080001000064007200880010000为秉承国奥村品牌可持7000平米的续发展的生高端商业会活方式理念项目配套面所设置为商，国奥村将泳池、主体积97000平泳池、主体耗资1.2亿会所、无边业功能区、泳池、主体建设一个约酒店、社区米：2.1万酒店、社区元打造万平际游泳池、休闲生活馆酒店、社区10000平米商业中心、平米国际会商业中心、会所号称成恒温游泳池和健身中心商业中心、的超大奥运运动场地所、400米运动场地都第一会所、钢琴房、三大主题；运动场地主题高端会配套设施泳池、主体风情商业街泳池、主体，未来配备网球场、健精品超市、泳池、主体馆、近7000酒店、社区、4所幼儿酒店、社区咖啡厅、精身房、红酒洗衣坊、中酒店、社区平米的城市商业中心、园、1所24商业中心、品餐厅、休雪茄室、休西餐厅、咖商业中心、绿地公园，运动场地班高级小学运动场地闲娱乐场所闲书吧等。啡屋、茶室运动场地同时引进了、1所24班及康体设施、室内外景伊顿品牌幼高级中学观泳池、网儿园来打造球场等高规成都首家绿格服务。色低碳高端幼儿园。地址：航空路丰德国际B1座12A-02室电话：028-85239686竞品楼盘价格1400012000120001000010000100008200900080008000720060006400400020000镇园山山山郡城村锦花半香丽尚语奥乐泓御翡绣林国居和地盛锦大雅复三新远都华成成都雅居乐花项目和泓半山复地御香山三盛翡丽山华新锦绣尚郡园一次性总价减一次性8.8折一次性8.8折一次性8.8折一次性10%优惠政策15万再优惠3%按揭8.9折按揭9折按揭9折按揭8%按揭优惠1%分期9折价格（元/平米·起820080001000064007200）在区域联排别墅起价上，锦玺远远高于其它项目同类产品，在同类项目相较中此价格抗性较大。地址：航空路丰德国际B1座12A-02室电话：028-85239686成交数据（项目客户信息主要来源推广语近两周）锦玺围墙、户外、锦御人生，藏玺无成都雅居乐花户外、道旗、短信、报广御宾府，一栋神奇并好玩的别9园、车身广告、桁架墅和泓半山户外、道旗、短信、报广千里锦江，万亩鹭湖6复地御香山户外、报广、短信、桁架南天府，优雅别墅生活8三盛翡丽山户外、报广、短信看过翡丽山，再下手4华新锦绣尚郡户外、报广、短信、桁架生活至此山水相待2远大林语城报广、户外、新双楠200万级城市别墅3国奥村公交站台、短信、报广新双楠里的林荫院墅2小结：线上形象导视高举高打，短信精准营销，树立区内推广阵地、辅以线下活动营销及报广是目前众多别墅楼盘主要广告形式，内容以突出性价比为主。地址：航空路丰德国际B1座12A-02室电话：028-85239686复地御香山价格：最低价10000元/平方米环线：一圈层（华阳）动态：复地御香山340-450平方米联排别墅在售，约350万元/套起。一次性付款优惠9%，按揭优惠8%。地址：航空路丰德国际B1座12A-02室电话：028-85239686华新锦绣尚郡价格：均价8000元/平米环线：一圈层（牧马山）动态：华新锦绣尚郡，推出280-480平米甜蜜舒适房源，巨惠幅度升至62万。地址：航空路丰德国际B1座12A-02室电话：028-85239686楼市调控继续，成都别墅价格再做调整绿地圣罗兰价格：最低价180万元/套环线：一圈层（郫县西高新区）动态：绿地圣罗