御湖熙岸08年整合企划推广策略麦点·御湖熙岸工作组www.fdc01.com房市金碟整案推广策略182推广策略181推广策略整案媒体策略整案SP策略御湖熙岸整案形象推广策略www.fdc01.com房市金碟整案推广策略御湖熙岸项目形象构成182推广策略181推广策略整案媒体策略整案SP策略御湖熙岸御湖熙岸·华府御湖熙岸·观邸御上10栋御湖熙岸·世家181182183御湖熙岸目前的整案形象是基于182别墅的形象，但是御湖熙岸将以183形象为最终形象目标www.fdc01.com房市金碟。整案推广策略御湖熙岸各案形象定位182推广策略181推广策略整案媒体策略整案SP策略资源文化主体意识豪宅诉求的黄金规律182181183观邸别墅华府世家御上10栋高端客户中高端客户顶级客户御湖熙岸www.fdc01.com房市金碟整案推广策略御湖熙岸各案形象的关系182推广策略181推广策略整案媒体策略御湖熙岸整案SP策略世界级的中国豪宅182181183取得主流资源对资源整体掌控运营观邸别墅对资源价值可持续优化华府世家御上10栋有历史底蕴价值积淀的住宅奢侈品高端客户中高端客户顶级客户主体意识人、个体意识中海地中海地产产品牌形象品牌形象主流生活全案解决者www.fdc01.com房市金碟整案推广策略御湖熙岸各案形象关系182推广策略181推广策略整案媒体策略182观邸——占有媲美世界顶级城市、自然资源的豪宅别墅整案SP策略世界级的中国豪宅御上10栋181华府————苏州最具有着强烈身份表有历史沉淀价值的住宅奢侈品征的豪宅公寓www.fdc01.com房市金碟整案推广策略御湖熙岸各案形象的关系182推广策略181推广策略整案媒体策略御湖熙岸谨献给整案SP策略120位全球收藏家182181183谨献给观邸别墅120位全球收藏家华府世家尽观人生所有御上10栋预览李公堤的空中观邸中海地中海地产产品牌形象品牌形象主流生活全案解决者www.fdc01.com房市金碟整案推广策略182推广策略181推广策略整案媒体策略整案SP策略御湖熙岸观邸推广企划策略www.fdc01.com房市金碟整案推广策略08年182的营销目标182推广策略181推广策略整案媒体策略?销售上：完成二期别墅120套以及小高层82套的全部销售整案SP策略?形象上：继续塑造巩固项目的形象定位“中国豪宅的苏州方式”基础上继续拔高,向183的别墅的形象（世界级的别墅豪宅）靠近，为183的09年上市做铺垫。由于182小高层二期的体量很小，所以基本不做线上推广。www.fdc01.com房市金碟整案推广策略营销关键点182推广策略181推广策略整案媒体策略销售：整案SP策略?从目前的市场状况、观邸二期的体量(120套，比一期少60多套)、以及一期别墅的去化规律来看（一期首批上市开盘去化百分百，二批上市开盘去化百分之七十以上），御湖熙岸观邸别墅二期的销售不是关键问题。企划推广：?由于销售上不存在很大的压力，所以观邸别墅二期的营销重点将放到项目形象的提升上。不但要继续巩固“中国豪宅的苏州方式”项目形象，更要使项目的影响力跳出苏州走到中国、乃至世界级的层面上。与上海的紫园、檀宫等知名项目一并成为具有世界影响力的中国豪宅。同时也跳出与苏州区域内豪宅别墅竞争。www.fdc01.com房市金碟整案推广策略观邸二期的形象定位182推广策略181推广策略整案媒体策略整案SP策略媲美檀宫、紫园……的世界级中国豪宅www.fdc01.com房市金碟整案推广策略形象推广的关键点182推广策略181推广策略整案媒体策略整案SP策略目前御湖熙岸已经塑造的产品形象世界级的中国豪宅应该具备什么样的特质?御湖熙岸观邸别墅形象和世界级中国豪宅存在哪些差距?这些差距是产品本身所不具备的还是企划推广上没有说到或者没说充分的?08年的企划推广工作可以或者需要解决的形象认知的问题是哪些www.fdc01.com房市金碟整案推广策略行业认知上的世界级中国豪宅特质182推广策略181推广策略整案媒体策略?一般豪宅特质整案SP策略?资源特征——稀缺性（土地、配套、景观）?产品特征——品质感、人性化、舒适性?服务特征——尊贵感、人性化+世界级?客户特征——塔尖、人文内涵、品味、表征性?价格特征——表征性、超常规性一个豪宅不但要有稀缺资源、优越的产品品质、尊贵的物业服务、顶尖的客层、以及超高的价格，而且尤其重要的是所有的这些豪宅特质必须上升到世界级这个层面上来。“世界级中国豪宅”需要寡占一个城市的稀缺资源，同时这个城市、稀缺资源必须是在中国乃至世界上有足够的影响力。www.fdc01.com房市金碟整案推广策略纵观世界级知名豪宅182推广策略181推广策略整案媒体策略因云集好莱坞明星、NBA篮球明星、世界著名艺术家及世界各地的财比弗利整案SP策略洛杉阀大亨而闻名，知名的名店购物街叫罗迪欧大道，里面贵店林立，名山庄矶牌众多，基本上都是名牌珠宝与名牌服装，从LouisVuitton到Zagna应有尽有。浅水湾是香港最具代表性的美丽海湾。其秀丽景色使它成为港岛著名浅水湾香港的高级住宅区之一，区内遍布豪华住宅，其中包括香港巨商李嘉诚、包玉刚的豪华私宅。还有高尚的商业配套供众多明星商业大亨消遣娱乐。檀宫上海位于虹桥深处，毗邻虹桥路西郊国宾馆，雍容座落于城市中心仅存的贵族地界，檀宫最为人知晓的便是缘系欧洲的产品和建筑风格。紫园位于佘山国家级4A旅游度假景区，自然山林地域吸引了众多顶紫园上海级别墅纷纷落户，顶级的高尔夫球场，超五星级酒店配套与世界级的豪宅身份相得益彰。御湖熙岸位于苏州三大豪宅区域之一金鸡湖西核心地段，同时众多世界级配套苏州环侍四周，四季酒店、凯宾斯基酒店、凯悦酒店、金鸡湖高尔夫俱乐观邸部、奥特莱斯等顶级圈层人士不可或缺商业生活配套更是近在咫尺。www.fdc01.com房市金碟整案推广策略为世界级的中国豪宅寻找支撑182推广策略181推广策略整案媒体策略整案SP策略?御湖熙岸观邸目前的形象?苏州金鸡湖湖西、地段好，城市世界级的中国豪宅稀缺资源优势08世界级中国豪宅证言把御湖熙岸观邸拥有的？资源上升到世界级高度www.fdc01.com房市金碟整案推广策略观邸别墅世界级的优势资源182推广策略181推广策略整案媒体策略世界级影响力城市——苏州世界级配套整案SP策略21世纪最具投资价值的金牌城市四季酒店FourSeasonHotel世界500强113家投资苏州凯宾斯基酒店KempinskiHotel-suzhou2006全国实际吸引外资城市排名，第1凯悦酒店HyattRegencyHotel2006长江三角洲综合经济实力排名，第2金鸡湖大酒店JinjiLakeGrandHotel2006全国国民生产总值城市排名，第5中茵皇冠假日酒店CrownePlazaSuzhou园区奥特莱斯购物广场OUTLETS世界500强66家投资园区金鸡湖国际高尔夫俱乐部金鸡湖——有美国易道公司设计，因金鸡奖蜚声国际的中国最大城市内湖李公堤——齐鸣上海新天地、杭州杨公堤的国际级的风情商业水街www.fdc01.com房市金碟整案推广策略08年观邸企划推广思路182推广策略181推广策略整案媒体策略整案SP策略别别墅推广形象目墅推广形象目标标项项目的世界目的世界级优势级优势形象定位形象定位SloganSlogan檀檀宫宫：：面向世界面向世界forbesforbes富富贾贾名名流流的豪宅名墅的豪宅名墅紫紫园园：：谨献给谨献给268268位世界位世界级鉴赏级鉴赏家家www.fdc01.com房市金碟整案推广策略08年御湖熙岸·观邸形象182推广策略181推广策略整案媒体策略Slogan-1整案SP策略谨献给全球120位收藏家诉求御湖熙岸资源唯一性的概念www.fdc01.com房市金碟整案推广策略08年御湖熙岸·观邸形象182推广策略181推广策略整案媒体策略Slogan-2整案SP策略不因时间而改变土地价值赋予的稀缺价值是不可复制的，这是御湖熙岸所有稀缺价值中唯一不可被时间淹没、改变的稀缺价值。www.fdc01.com房市金碟整案推广策略08年御湖熙岸·观邸形象182推广策略181推广策略整案媒体策略Slogan-3整案SP策略我在御湖熙岸诉求个人的主题意识，即御湖熙岸的稀缺价值被认可后，其他的所有已经不重要，重要的是我住宅御湖熙岸，开始向183过渡。www.fdc01.com房市金碟SHOWNEWSPAPER-1www.fdc01.com房市金碟NEWSPAPER-2www.fdc01.com房市金碟NEWSPAPER-3www.fdc01.com房市金碟OUTDOORwww.fdc01.com房市金碟www.fdc01.com房市金碟www.fdc01.com房市金碟www.fdc01.com房市金碟VI——以简洁大气的方式表现自信不凡的气质www.fdc01.com房市金碟www.fdc01.com房市金碟www.fdc01.com房市金碟www.fdc01.com房市金碟整案推广策略182推广策略181推广策略整案媒体策略整案SP策略御湖熙岸181华府企划推广策略www.fdc01.com房市金碟整案推广策略御湖熙岸·华府形象定位182推广策略181推广策略整案媒体策略整案SP策略整案品牌客户需求核心优势销售目标建设需求产产品形象定位品形象定位www.fdc01.com房市金碟整案推广策略御湖熙岸客户定位182推广策略181推广策略整案媒体策略整案SP策略181182183御湖熙岸·华府御湖熙岸·观邸御上10栋御湖熙岸·世家181客群182TH客群182小高层客群苏州私营企业主苏州私营企业