1ContentsNO.1宏观环境及房地产市场表现NO.2北京及大兴房地产市场现状NO.3本案前期经济测算方案一：100%商品房经适房方案二：30%保障房+70%商品房两限房方案三：100%军队经济适用房2NO.1宏观环境及房地产市场表现NO.2北京及大兴房地产市场现状NO.3本案前期经济测算3整体经济环境——居民消费水平?自2008年金融危机以来，我国居民消费水平有较大波动，但随着经济的复苏，居民消费增长率始终保持在15%左右的增长水平，消费能力强劲。?人均收入持续增长，收入增长为消费增长提供稳定动力。2000年以来消费实际增长情况城镇居民人均收入实际增长情况（单位：%）关键词：能力强劲，持续增长4整体经济环境——物价指数（CPI）消费者价格指数持续上涨，8月CPI同比涨6.2%2011年8月份，全国居民消费价格总水平同比上涨6.2%。其中，城市上涨5.9%，农村上涨6.7%；食品价格上涨13.4%，非食品价格上涨3.0%；消费品价格上涨7.3%，服务项目价格上涨3.4%。全国居民消费价格总水平环比上涨0.3%。其中，城市上涨0.3%，农村上涨0.3%；食品价格上涨0.6%，非食品价格上涨0.2%；消费品价格上涨0.3%，服务项目价格上涨0.2%。关键词：CPI持续上涨5整体经济环境——通货膨胀?2010年的高通胀引起了社会各界的高度关注，2011年，通货膨胀形势依然严峻。?2010年以来，央行多次加息、上调金融机构人民币存贷款基准利率，以应对高通胀。?我国尚未实现完全利率市场化，利率长期处于较低水平，存款的实际利率在遭遇2010年的通货膨胀之后，实际上已成为负利率。2424212118181515121299663300-3-305-1205-1206-1207-1208-1209-12CPI:当月同比CPI:食品:当月同比CPI:非食品:当月同比数据来源:Wind资讯近年来我国通货膨胀走势图我国一年期定期存款实际利率走势图关键词：通货膨胀形势依然严峻，出现负利率6整体经济环境——财政/货币/税收/投资??20112011年是“十二五”年是“十二五”规划开规划开局之年，政府宏局之年，政府宏观经济发观经济发展政策展政策将将以控通以控通胀胀、、调结构调结构、、稳稳增增长为长为目标。?2011年的经济工作“定调“为实施积极的财政政策和稳健的货币政策，增强宏观调控的针对性、灵活性、有效性。?积极的财政政策将促使税收政策做出相应调整，减税势在必行，收入分配制度改革的大幕已正式拉开。?2010年5月，国务院公布《国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》，明确表示鼓励和引导民间资本进入包括基础产业和基础设施、公用事业、社会事业、金融服务等领域。关键词：积极、稳健、灵活，以应对2012换届7房地产发展政策及导向——加强调控国务院“国十条”出台，新一轮调控大幕开启?2010年4月17日，国务院发出《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，提出十一条举措，被业内称为房地产新“国十条”，这是继4月14日新“国四条”后国务院再次对楼市发力，旨在”坚决遏制房价过快上涨”。新一轮房地产调控拉开大幕。?2010年4月19日，住建部率先响应，发出《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，加强房地产预售管理。“国十条”看点：?对购买首套自住房且套型建筑面积在90平米以上的家庭，贷款首付比例不得少于30%；?对贷款买第二套住房的家庭，贷款首付比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；?对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付比例和利率水平；?商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的费本地居民暂停发放购买住房贷款。关键词：第一轮调控、国十条、限贷8房地产发展政策及导向——加强调控新政调控不力，9.29新政出台?2010年9月29日，中国人民银行和银监会在《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》中的规定，对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上。?2010年9月29日，国土资源部、住房和城乡建设部在《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》重申，确保保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供应总量的70%。?住房和城乡建设部、国土资源部和监察部在联合发布的《关于进一步贯彻落实国发〔2010〕10号文件的通知》称，加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。?各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。?调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。9.29新政是对“国十条”的延伸，采取“一刀切”的形式，充分显示了中央遏制房价过快上涨、打击投资的决心。关键词：9.29新政、遏制房价、打击投资9房地产发展政策及导向——加强调控2011年1月26日，“新国八条”实施，相比于“9.29新政”的新国十条，在信贷、限购、征税要求上更严厉。“新国八条”“新国十条”升级版政策内容(出台时间：2011.1.26)(出台时间：2010.9.29)①二套房首付款比例不低于60%。严格执行首付款比例不低于50%。首付比例　拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无②非本地法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的居民购房的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其非本地居民暂停发放购房贷款。售房。对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地对于房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时③三限购户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以间内限定居民家庭购房套数。上住房的当地户籍居民家庭暂停购房。　对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售④税费住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。对出售收入全额征税自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。关键词：二轮调控、限购10房地产发展政策及导向——加强调控上海、重庆开征房产税，抑制投机震慑高房价上海重庆作为房产税试点，公布房产税细则，自2011年1月28日起实施，重庆房产税税率为0.5%-1.2%，上海税率为0.6%。项目重庆上海试点范围重庆主城区上海市行政区域税率0.5%至1.2%0.6%1、独栋别墅（不分存量和增量）；1、家庭第二套及以上住房（包括新购的二手存量住房2、房价达到当地均价两倍以上的高档公寓；和新建商品住房）；征收对象3、对于在重庆无户口、无工作、无投资的三2、非本市居民家庭在本市新购的住房（以下统称"应无人员在重庆所购房产，购买两套以上住房税住房"）。的从第二套开始征收。参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值，评估值按规定周期进行重估。试点初期，暂以应税住房的市场计税依据房产交易价交易价格作为计税依据。房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。关键词：房产税，抑制投机，震慑高房价11房地产发展政策及导向——加强调控央行年内三次加息，高利率降低购房热情7月7日央行再度加息，年内三次加息后7.05%的贷款利率与年初未加息时6.4%的利率相比，上调了0.65个百分点，贷款利率破七触及了购房人心理底线。此次加息除了对购房欲望产生了威慑力外，实际效力也不可小觑。再加上市场各方加息预期的加强，不少购房人担忧下半年央行或持续加息，贷款购房还款负担加重，导致购房人置业热情明显下降。关键词：加息、购房热情下降12房地产发展政策及导向——二三线限购楼市限购政策范围扩大已成必然趋势，二三线城市将成为限购重点7月12日，温家宝主持召开国务院常务会议指出，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。与此同时，由于一些二三线城市甚至中小城市房价过快上涨，住建部已经开始调查分析成因，并将据此初步拟定下一步限购的城市名单。关键词：调控加剧将断房企后路，限购来袭、降价跑量13房地产发展政策及导向——二三线限购限购令扩至二三线楼市，地产商转战三四线城市近几年，开发商早已转战二、三线城市，诸多知名开发商相当部分销售额都来自于二、三线城市，如果现在对二、三线城市进行限购，对地产开发商的影响将会超过对一线城市的限购。自去年4月第一轮限购令颁布后，房地产市场飘红领域变为了二、三线城市，而当目前第二轮限购令再次颁布后，目前已有消息指出，部分地产公司将进入三、四线城市进行开发。关键词：二三线限购转战三四线14房地产发展政策及导向——加大保障房建设力度十二五规划安居工程的一部分，将建3600万套保障房作为改善民生、调控房地产市场的重大举措，我国计划今年建设1000万套保障性住房和棚户区改造住房，并计划整个“十二五”期间建设3600万套保障性住房，使保障性住房的覆盖率达到20%。关键词：安居保障，改善民生15房地产发展政策及导向——出台保障房优惠政策为加到保障房建设力度，国家出台一系列优惠政策，鼓励房企参与保障房建设?房地产开发企业按照政策规定销售各类保障性住房取得的收入，暂不预征土地增值税。——信息来源于《关于进一步加强房地产市场调控有关税收问题的公告》?北京市财政局、地税局和住建委日前联合发布通知，对土地增值税征收进行了明确，保障性住房暂不预征土地增值税。