蓝海苑项目营销报告www.fdc01.com房市金碟外部环境分析营销定位价格策略制分制销售排期销控组织市政竞客定明析场策争户定实营市场推广媒体投放走环需晰内背营现势境求景销活动公关渠道营销营外销营战销营本产价客执销售平台案场包装销略目销体品值户行目属构梳描与销售道具现场管理标环性成理摹细标策客户服务沟通机制境案略风险预案……内部环境分析建立完整的建立完整的营销营销体系体系2www.fdc01.com房市金碟以客核心的顾顾客消客消费费流程流程以客户为户为核心的整合整合营销营销思路思路InterestinInterestinSatisfactiSatisfactiAttentionAttentionDesireDesireActionActionggonon引起注意引起注意引引发发欲望欲望促使促使购买购买行行为为产产生生兴兴趣趣达达到到购购后后满满意意投销物多样产形市媒活网接现销价资售CR业媒板品象场体动络待场售格回保M服体示唯定推投公营中包道策报障系务展范一位广放关销心装具略核体统系示区性算系统遵循遵循AIDASAIDAS模型模型搭建系搭建系统营销统营销3www.fdc01.com房市金碟执执行体系行体系客户价值销售收入营销绩营销绩效效==总营销成本总营销成本来电来访客户数（有效客户）一策划推广绩效管理营销回报率=总营销成本成交客户数二销售执行绩效管理销售成交率=来电来访客户数重复购买率/重复购买客户数/推荐销三客户服务和满意度维售客户数/衍生消费客户数护绩效管理推荐销售率/=衍生消费率成交客户数贯穿营销体系的核心营销思想：营销绩效管理4www.fdc01.com房市金碟外部环境分析营销定位价格策略制分制销售排期销控组织市政竞客定明析场策争户定实营市场推广媒体投放走环需晰内背营现势境求景销活动公关渠道营销营外销营战销营本产价客执销售平台案场包装销略目销体品值户行目属构梳描与销售道具现场管理标环性成理摹细标策客户服务沟通机制境案略风险预案……内部环境分析明确明确项项目目营销营销目目标标5www.fdc01.com房市金碟本案本案营销营销目目标标目标1：提高提高销销售速度，售速度，为开发为开发商保商保证证良好的良好的现现金流，确保金流，确保资资金的快速回金的快速回拢拢！！现金流目标2：在依托在依托区区域域发发展以及前期展以及前期销销售的基售的基础础上，充分上，充分发挥项发挥项目自身和潜在目自身和潜在–...销售利润的价的价值值，，将项将项目利目利润润最大化！最大化！6www.fdc01.com房市金碟外部环境分析营销定位价格策略制分制销售排期销控组织市政竞客定明析场策争户定实营市场推广媒体投放走环需晰内背营现势境求景销活动公关渠道营销营外销营战销营本产价客执销售平台案场包装销略目销体品值户行目属构梳描与销售道具现场管理标环性成理摹细标策客户服务沟通机制境案略风险预案……内部环境分析通通过对过对外部外部环环境的分析，了解境的分析，了解项项目目所所处处的市的市场环场环境境7www.fdc01.com房市金碟项项目目区区位——本案位于空港板位——本案位于空港板块块和津和津滨滨走廊地走廊地带带的交的交叠叠位置，位置，紧邻紧邻外外环环，周，周边边分布多分布多条条主要交通干道。主要交通干道。津塘路?本地块位于天津市东部，北侧紧邻正在建设中的滨海机场空港物流加工区，行政区划隶属于东丽区。?紧邻津滨高速公路，距离天津外环1.6公里，距滨海国际机场2公里；距离津塘公路3公里，京津塘高速公路6.5公里。8www.fdc01.com房市金碟项项目周目周边组团边组团——本案北望航空城、南接新立——本案北望航空城、南接新立组团组团、、东连东连幺六幺六桥乡桥乡，西，西邻邻中心城中心城区区航空城航空城航空城航空城新新新新本案本案本案本案中心城中心城中心城中心城区区区区立立立立组组组组团团团团9www.fdc01.com房市金碟项项目面目面临临的的发发展机遇—天津城展机遇—天津城区区人口和人口和产业东产业东移和移和滨滨海新海新区区西西扩扩城市扩散效应中心城区东丽区?东丽区战略发展思路：连接两区（中心市区、滨海新区）、依托两港（海港、空港）、着眼一带（津塘公路、先锋路为轴线的津滨城区带）三区（大毕庄商贸区、东丽湖旅游度假区、北部农业产业园区）及七个乡镇工业园区?“十一五”期间，东丽区的战略定位是“立足滨海新区，建设特色城镇，把东丽区建设成为高度开放、人才集聚、经济发达、社会进步、最宜人居的国际型、知识型、生态型津滨新城区”。10www.fdc01.com房市金碟项项目面目面临临的的产业环产业环境—依托周境—依托周边资边资源，形成五大源，形成五大产业产业航空产业?本案依托周边资源，五大产业现状比较突出；会展产业海港产业?以空港各大园区推动的相关临空、本项目周边物流及会展等产业现有产业?滨海国际机场所带动的航空产业、临空产业物流产业以及港口所带动的相关产业。11www.fdc01.com房市金碟天津房地天津房地产产市市场场走走势势————20082008年年预计预计整体均价增速放整体均价增速放缓缓，成交量，成交量维维持在持在20072007年下半年水平年下半年水平2007年市内六区成交量及价格变化趋势5000001000045000090004000008000350000700030000060002500005000200000400015000030001000002000500001000001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月成交量均价随随着着0707年年1010月月份国份国家相家相继继出台的政策，以及一出台的政策，以及一线线城市北京、深城市北京、深圳楼圳楼市成交量的放市成交量的放缓缓，天津的，天津的楼楼市表市表现现平平稳稳，，没没有出有出现现大幅的下跌大幅的下跌趋势趋势，但是均价增幅，但是均价增幅减减慢。慢。20082008将将是中是中国国地地产产的的调调整之年，整之年，0707年的宏年的宏观观政策政策将进将进一步影一步影响楼响楼市，市市，市场场客客户将户将更加更加趋趋于理性，同于理性，同时时一些投一些投机者机者将将受到打受到打压压，表，表现现在市在市场场上就是均价增速的放上就是均价增速的放缓缓。。12www.fdc01.com房市金碟20082008年年环环外外环环以以内内的的竞争竞争加加剧剧20082008年年供供地地计划与计划与20072007年年对对比比分析分析20082008年年全全市市预计预计供供应经营应经营性用地性用地14001400公公顷顷（（0707年年为为12421242公公顷顷）），，其其中中普普通商品通商品住宅限住宅限价商品价商品住宅住宅用地用地960960公公顷顷规划环规划环外外环环以以内内：：经营经营性用地性用地700700公公顷顷（（0707年年为为440440公公顷顷））在在规划环规划环外外环环地地块块：：普普通商品用地通商品用地300300公公顷顷（（0707年年为为133.9133.9公公顷顷）），，总总建筑建筑规规模模520520万平万平米米另另外，外，经济经济适适用房用房预计预计152152公公顷顷（（0707年年162162公公顷顷），建筑），建筑规规模模380380万平万平米米20082008第第一次一次经营经营土土地出地出让让本次本次发发布的中心城布的中心城区经营区经营性用地性用地储备储备信息共信息共3333宗地宗地块块，可建，可建设设用地用地总总面面积约积约358358公公顷顷，，规划总规划总建筑面建筑面积约积约864864万平万平方米方米，，其其中居中居住住用地用地约约260260公公顷顷，，占此占此次次发发布地布地块总块总量的量的73%73%，，规划总规划总建筑面建筑面积约积约549549万平万平方米方米，均用于，均用于普普通商品通商品住宅住宅建建设设，，其其中建筑面中建筑面积积9090平平方米方米以下的建以下的建设设用地用地不低不低于居于居住住用地的用地的70%70%，，约约182182公公顷顷，，规划总规划总建筑面建筑面积约积约384384万平万平方米方米。。商商业业用地用地约约9898公公顷顷，，规划总规划总建筑面建筑面积约积约315315万平万平方米方米13www.fdc01.com房市金碟华华明明镇镇成成为为未未来开发热来开发热点点供地成交价合计楼面地价地价地块编号容积率用途受让方方式(万元)（亩）(元/㎡)（万元/亩）津丽华明（挂）深圳华侨城房地产有2007-116号挂牌160,9901.14785,053337居住限公司津丽华明（挂）挂牌天津市房地产发展(集2007-117号91,2000.82995,547305居住团)股份有限公司津丽华明（挂）挂牌天津市安居建设发展2007-118号40,5901.24141,26398居住总公司津丽华明（挂）挂牌居住、商天津市安居建设发展2007-119号78,1900.84003,480195业总公司津丽华明（挂）挂牌居住、商北京住总房地产开发截至截至目前目前华华明明镇镇共共计计出出让让土土地地88宗，宗，其其中中两两宗宗为经为经2007-120号98,0900.85273,508186业有限责任公司天津市房地产发展(集济适用房。津经济适用房招标经济适用济适用房。2.192团)股份有限公司(招)2007-07房北京泰福恒投资发展津经济适用房招标经济适用(招)2007-061.7133有限公司在出在出让让的地的地块块中，中，容容积积率在率在0.8~2.10.8~2.1之之间间不等不等，，楼楼房津丽（挂）2007-居住、商天津鹏润方圆房地产挂牌255,5162