日照御景东方项目营销推广提报首先，感谢各位领导的聆听，并请您针对我司方案提出宝贵意见和建议。我们一起同铸御景东方！友情提示：请将手机调整为震动状态！感谢贵司对于我们的信任，很荣幸能有此机会与工作阶段安排贵司一起进行交流。8月10日13日15日17日22日31日调研阶段4个片区、13个项目，现场暗调、观察业内人士座谈、高端客户访谈深入分析整理、报告成稿《日照市场分析及竞争项目分析报告》定位构思，内部讨论项目定位及策略研讨，报告成稿正式汇报汇报通过后，策略、推广等工作相继展开由于时间紧迫，以及未能取得更详尽的项目资料，本次方案我们只能采取中医的“望闻问切”，一切为了解决项目亟待解决的问题。此次提案的目的?以2009下半年度御景东方期望销售目标达成为出发点；?需要解决4大问题：1.意识形态问题2.营销思维问题3.执行策略问题4.整体部署问题?寻求项目的营销策略的关键突破口，是本次提案的重点解决问题?通过对项目的整体梳理，力求在芳州和鹏翔达成双方对项目的共识。择取归元内外兼修汇报内容宏观经济市场：项目的竞争态日照市场分竞品分析析磁场：项目的推广态问题现场：项目的执行态主场：项目的意识态解决问营销战略题营销执行执行体系强化竞争取决于你占据的位置宏观经济市场：项目的竞争态日照市场竞品分析宏观经济2009年：保增长、保民生、保稳定上半年速度第一较为宽松质量第一下半年适度宽松关键词：危机、企稳回暖、调整宏观经济关键词：复苏、探底宏观经济全国主要“宽松”政策列表上半年全国主要“从紧”政策列表时间政策条目时间政策条目3月5日两会政府工作报告国税总局发布了《土地增5月20日值税清算管理规程》的通央行、银监会联合发布《关于进一步知3月26日加强信贷结构调整促进国民经济平稳国务院宣布将研究开征物较快发展的指导意见》5月25日业税4月15日国务院推出第三批中央投资计划银监会印发《关于进一步银监会表示坚持目前适度宽松信贷政4月23日加强按揭贷款风险管理的策不变6月22日通知》中明确指出，要严国务院通过《关于2009年深化经济体格执行第二套房贷的相关4月29日制改革工作的意见》政策不动摇国务院公布固定资产投资项目资本金5月27日比例的调整结果,7月23日中共中央政治局会议关键词：宽松、从紧、徘徊宏观经济?08年第四季度为房地产行业的低谷时期，各项指标均达到期段内低点?09年开始各项指数回升?目前已呈现出复苏势头宏观经济总结1、经济仍处在保增长的关键阶段，企稳向好势头日趋明显，但回升基础尚不稳固，国际国内不稳定、不确定因素仍然很多。2、宏观政策在“松”与“紧”间徘徊，意在“保增长、调结构、促改革、惠民生”。3、房地产市场回暖信号明显，相对2008年无论成交量还是成交价格都存在明显的提升。竞争取决于你占据的位置宏观经济市场：项目的竞争态日照市场竞品分析日照市场市政府的东迁促成了现老城区新城区有新城区的形成，城市CBD已显雏形；商业中心区商务办公区本案竞争片区主要集中在新城板块老城区商业中心优势依旧明显，是城市最具人气的区域；石臼商贸区物流集散地依仗港口优势和新城区的带动辐射成就了现有港口区较成熟的生活及商业氛围；城市各功能板块相互补充，逐渐组成一个功能分区合理，特色鲜明的新兴海滨城市。日照市场新城区之四大板块板块特征：具有过渡性和双重影响性，既是市场东拓的过渡，同时板块特征：目前日照房地产市场蓬勃发展的区域，规划起点高，配该区域的产品将对新老城区两个板块的住宅市场产生双向影响套逐渐成熟，属日照本地市场认可度最高片区。发展趋势：虽然同时受到新老城区的辐射，但区域定位不明显，发展趋势：逐渐成为日照高端客群集中区域，有学府板块“富人区”之称“夹层”这一特色影响了板块的整体品质产品特征：以小高层、高层为主产品特征：以小高层、高层为主价格范围：4800-5500元/㎡价格特征：4000-4500元/㎡新老城结合板块板块特征：汇集了日照多个重点小学、中学，以及部分大学，目前板块特征：凭借濒海优势，具有明显的板块独立性，区域的市府板块投资现象明显，外地居住氛围已逐渐走向成熟。客群占比达到50%以上发展趋势：学区房这一特色为区域提供了较为充足的客源，但整体发展趋势：作为滨海特色旅游板块，决定了区域项目的投资属性，投资型产品仍品质、配套完善度相对较低。是区域主流产品特征：已由当初的多层为主逐渐发展到小高层、高层为主产品特征：由此前以度假别墅为主逐渐演变为以多层、小高层为主价格特征：4800-5600元/㎡价格范围：5000-6000元/㎡竞争取决于你占据的位置宏观经济市场：项目的竞争态日照市场竞品分析竞品分析竞争项目汇总分析所属板块项目名称总建面积开盘时间销售均价销售率水晶城602009.8.9440015%?新老城区项目规模：中央绿城多以中、大盘形式出现，除新老城区交汇板块外，其余项目46预计2009年9月初4200——交汇板块多为大盘后期形式；四季春城29.42009.5.104150已推产品的85%?市场存量：四季圣园南区新开项目加上市场存量，放量明显，竞争加剧；8.532007.6580060%?学府板块市场价格：城市花园三期除部分位于新老城结合部项目外，市场均价多集中在620075500530060%元/㎡左右都市花园132007.10560090%?销售时间：教授花园市场项目入市时间节点比较明显，352007.1208年基本没有新项目入市，其中三期装修8000；四期5600现阶段50%海港城11——一期7200；二期未定一期75%07沿海板块年入市项目销售率达60%以上，09年集中在下半年推出，目前多处于认购阶段，蓝天海景公寓112009.8.165500——认购率集中在40%-60%之间。万锦海岸132008.9.55300现推产品的30%?市场预期：日照对房地产政策反映的滞后效应，将使我们对2009年下半年保持市府板块太阳海岸92006.11.10580065%谨慎乐观。现售房源多层6000；高层4500；一期洋房多层去化15%、242009.8.2其他西班牙公馆花园洋房7000高层去化5%竞品分析竞争项目后期存量项目名称总建面积所属板块后期市场存量水晶城60新老城区交汇板块55中央绿城46新老城区交汇板块46四季春城29.4新老城区交汇板块10太阳海岸9市府板块4四季圣园南区8.53学府板块4城市花园三期6学府板块3都市花园13学府板块3西班牙公馆24其他24教授花园35沿海板块20海港城11沿海板块6蓝天海景公寓11沿海板块11竞争项目后期市场存量约为186万平方米，后期市场竞争压力巨大。竞品分析竞争项目产品分析项目名称产品类型装修状况项目风格景观特色建材标准28栋高层住宅、2栋商主题组团景观，分为晶城翠晓、绿野闲庭、务高档写字楼、1栋商清溪蝶谷、颐景阳光四大组团，分别体现毛坯现代简约涂料水晶城务酒店及6.6万多平米山水、休闲、运动、生态等；主题高尔夫商业果岭型景观广场25栋11—33层小高层、中庭园林沙墩河公园；围合式组团绿化、毛坯新古典主义高级涂料中央绿城高层中央水景15栋高层、39栋多层，毛坯现代中心广场、组团景观、露天咖啡座涂料四季春城2269户太阳海岸高层毛坯现代简约精选成年植被、中心广场、水景涂料四季圣园南区一期多层；二期高层毛坯现代欧式大面积绿化；涂料乳胶漆、铝合金隔热断桥、中空玻璃、高级涂料、地高层毛坯欧式现代简约无城市花园三期转中心及组团景观（中心广场由两大大广场（香奈尔广场、健身广场）、一条河流上部高级外墙漆，中部高级外墙面砖，底部石材贴面；都市花园多层;小高层;高层毛坯现代简约（蓝色多瑙河）、一条千米走廊（绿谷走内墙为高级低腻；卫生间墙壁釉面砖；高级塑钢玻璃廊）组成）社区小品、大面积绿化、上百窗；楼梯为花岗岩石材踏步棵成年植被；大面积绿化、中心广场、组团景观、庭院、多层；洋房；高层毛坯西班牙风格高级涂料、真石漆西班牙公馆雕塑、廊亭别墅；多层;小高层;高精装修欧式木栈道；大面积绿化、小区中心人工湖泊高级涂料;大理石教授花园层、一期涂料为主；二期暂定玻璃幕墙、断桥铝合金中空小高层、多层、高层厨卫装修现代大面积绿化海港城玻璃窗、铝塑板、大理石地面5栋32层与1栋23层高干挂石材、乳胶漆、铝合金断桥隔热双层中空中玻璃、毛坯现代组团景观、入口景观、水晶、小品蓝天海景公寓层防火防盗门、高级拉丝不锈钢、高级乳胶漆中心广场、水系绿化景观、四季园林式绿万锦海岸小高层毛坯现代简约化、亲水平台、园艺雕塑、童趣乐园、健高级涂料身场所竞品分析竞争项目产品分析?建筑形式：以小高层、高层形式为主?装修标准：以毛坯形式交房为主，装修项目仅限厨卫简装?建筑风格：现代、欧式，除西班牙公馆外，其余项目风格类同?景观环境：除海景外，社区景观打造较好的项目为数不多?楼体外观：主要为涂料，面砖材质较少竞品分析竞争项目价格分析项目名称销售均价主力户型主力总价水晶城4400两房82-87㎡；三房110-120㎡两房36-38万；三房48-53万中央绿城4200两房86-104㎡；三房133-150㎡两房36-44万；三房55-63万?两房二房以70-80㎡、三房8095-㎡95、110㎡-120常㎡、两房29-33万；三房95㎡40万左右；三房110-1204150四季春城135-150㎡㎡45-50万左右；135-150㎡56-62万左右规型户型为主太阳海岸?5800一房61-70㎡；两房78-84㎡；三房140㎡?一房35-41万；两房45-49万；三房81万左右市场价格分布较?两房50-70万元/套四季圣园南区5800一房三房以76㎡、两房110110㎡、三房-130130-150㎡㎡一房47万左右；