城市综合体研究www.fdc01.com房地产智库目录一城市综合体论二城市综合体经典案例三大连万达专题研究www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库PartOne城市综合体论www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库QuestionOne什么是城市综合体？www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库POINT1城市综合体的构成要素商业公寓写字楼酒店文娱展览……www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库POINT2城市综合体的定义PARKOFFICEHOPSCACLUBHOTELSHOPPINGMALLAPARTMENT城市综合体是将商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市功能之间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存，相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、多元复杂而统一的建筑群落。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库POINT3城市综合体的九大特征高可达性9高密度、集约性8整体统一性功能复合性7土地使用均衡性6空间的连续性内外部关系完整性5强大的对外辐射型1423升值价值www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库POINT4城市综合体的产生背景城市综合体多因旧城改造而产生?城市CBD快速发展?城市规模扩大和城市化程度提高?相邻建筑综合集群形态出现?城市建筑群功能集约化更高，规模更大?交通网络提升，联系更紧密www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库POINT5CBD、城市副中心区与城市综合体的关系CBD概念根据英国企鹅地理词典解释，一个城市的CBD是一个城市的心脏，它高度聚集了金融、专业服务机构、商业、服务业以及交通线路；它的土地利用最密集，土地价格最高；聚集着最多、最大的建筑综合体，日益呈现出高密度的人口和密度。CBD可以理解为泛城市综合体的形式，是城市综合体建筑群的水平扩大和延伸www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库POINT5CBD、城市副中心区与城市综合体的关系城市副中心概念城市副中心是比CBD低一级的城市中心区。当城市CBD发展到一定规模，就会受到交通、土地利用等瓶颈，因此大多数城市选择离开CBD中心区，在与CBD以城市重要要交通干道相连的地区重建立城市副中心。从国外CBD用地规模发展方式看，首先发展CBD，当城市不能满足商务发展需要，再开发新中心，即CBD从单一中心副中心，最后发展到多中心。通过发达的交通系统与CBD形成紧密联系www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库POINT5CBD、城市副中心区与城市综合体的关系?CBD?城市副中心内城市综合体?CBD与城市副中心之间的区域www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库POINT5CBD、城市副中心区与城市综合体的关系副中心交通干道副中心CBD城市综合体www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库POINT6城市副中心区、城市综合体与城市化发展“一个城市只有一个中心”上海-南京路广州-北京路重庆-解放碑北京-西单“一个城市只有一个中心”，上世纪90年代，这些中心发展的辉煌恰好应www.fdc01.com证了这种说法，然而城市在发展，房地产智库这些中心还能适应不断增长的发展需求吗？POINT6城市副中心区、城市综合体与城市化发展上海正由一个中心向多个中心发展上海南京路上海-虹桥上海-淮海路www.fdc01.com上海房地产智库-徐家汇上海-陆家嘴上海-人民广场POINT6城市副中心区、城市综合体与城市化发展北京北京西单的核心地位正逐步被国贸CBD取代www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库POINT6城市副中心区、城市综合体与城市化发展深圳深圳城市发展呈线性布置，其发展结构正是根据深圳市狭长的地形特性，采用国际上先进的“城市多核结构”的发展理论而规划的www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库POINT6城市副中心区、城市综合体与城市化发展杭州杭州将打造运河商务区综合体、地铁滨康站综合体、奥体博览城、市民中心综合体、桐庐县城滨江商住综合体等100个城市综合体，来实施杭州“城市国际化”战略www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库POINT7城市综合体分类按性能分：?商务综合体，是指没有住宅的纯综合体；?生活综合体，不仅有住宅而且比例较大超过30%；?单一综合体；一种按功能说不但没有住宅甚至没有公寓等居住型的净综合体；另一种按建筑形态说可能只有一栋超高层建筑，但却也集合了三种以上的功能产品；?综合体集群：一个以上的综合体复合体或商圈。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库POINT7城市综合体分类按地段分：?都心型综合体；?副中心（区域和新城）型综合体按品味分：?高端奢侈型综合体，指都心型尤其是一线城市为特征的五星级酒店、五A级写字楼和奢侈品和国际一线品牌为主的高端商业中心的聚合综合体。?中档生活型城市综合体。酒店三星以下，商业以大卖场主力店为主和写字楼体量较小的的一线城市区域商业中心和二、三线城市的综合体。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库POINT8城市综合体发展趋势趋势之一城市综合体对区域经济具有标识性。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库深圳地王大厦北京国贸POINT8城市综合体发展趋势趋势之二城市综合体对城市中心具有强化作用。www.fdc01.com房地产智库上海恒隆广场上海正大广场POINT8城市综合体发展趋势趋势之三上海新天地城市综合体有个性、能够体现城市的特色、能够代表城市的形象。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库POINT8城市综合体发展趋势趋势之四城市综合体功能上具有多样性。www.fdc01.com房地产智库北京东方新天地深圳华润万象城POINT8城市综合体发展趋势趋势之五城市综合体信息流通快捷。www.fdc01.com房地产智库广州天河城洛克菲勒中心PartTwo城市综合体经典案例www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库蒙特利尔地下城加拿大法语区的蒙特利尔市，素有北美巴黎之称。然而加拿大寒冷漫长的冬天，却影响着这个大都市的商业气氛。蒙特利尔市从60年代初开始修建地下商城，经过近40年的建设，如今已建成世界上最大、最具特色的地下商城。她不但是蒙特利尔市民的主要活动场所，而且成为加拿大最重要的旅游景点。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库蒙特利尔地下城Montreal’sundergroundcity?道路系统长度约为40公里。?每天通行人数超过50万。?共有11700个商场、百货商店、餐馆、40个剧院、电影院及其他休闲场所。?地下步行街网络与大量的复杂建筑物、商店相连，繁杂的系统变得简单而又清晰。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库蒙特利尔地下城项目亮点?商城地下地上各两层，上面是商业街，下面是综合城，有学校、公园、展馆、饭店、商场。?建城过程中，注重新旧文化的结合，强调新旧两种文化和建筑方式。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库蒙特利尔地下城项目不足?人们主要生活都转入地下,地面的物业持续贬值，造成地面上人气急剧下降，商业氛围一蹶不振，自1964年来，地面上再没有建一所零售商业建筑，而地下从1960年几乎找不到一处要转让的二手物业。?行人在地下极易迷失方向，无法辨别自己的所处位置，尤其是一些外地或外国的游客。几乎完全丧失了方向感！是地下商城给在地下活动的人们带来的无法解决的问题。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库蒙特利尔地下城失败原因?地下商城在建设初期，完全没有任何远景规划和设计。?规划初期没有充分考虑人与自然的和谐及人类的基本生活习惯。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库蒙特利尔地下城经验借鉴?地下商城在建设初期，完全没有任何远景规划和设计。?蒙特利尔地上地下功能脱节，成功的城市综合体各子项要求互为配套、互为支持，最大限度的形成资源共享，从而使得各项功能在综合体自身一体化价值平台上对自身价值全面超越。?规划和定位是综合体开发中最重要环节，决定了了项目的发展方向、开发节奏、营销策略、效益水平等，因此城市综合体项目应该以城市规划的角度去思考，较普通项目有更加长远的眼光。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库伦敦码头区再造项目从1981年7月起，到1998年3月止，在这近17年的时间里，伦敦码头区开发有限公司在一块占地为22平方公里狭长的老港湾区进行了大规模的城市再造工程。在这十几年的时间里，整个区域发生了翻天覆地的变化，不仅引起英国学术界的关注，更吸引了全球各地的目光。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库伦敦码头区再造项目LondonDocklands整个区域60%的土地和睡眠被荒芜，大量的工业物业无人使用。不临水面的物业平均价格仅为每平方米25英镑，其商业租金也是全伦敦最低的。w