XX城市市场分析报告昆明中原市场研究部华南策略中心Kunming12.2012本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。?CopyrightCentalineGroup,2011CodeCodeofofthisthisreportreport||11前言具体内容根据各省宏观情况确定，没有则略过。格式要求：字体：华文细黑。字号：主标题24号、副标题18号、正文16号或14号、图表和说明文字8-12号。颜色：严格使用中原标准色（详见P），单页主色调控制在2-3种以内，配色适宜得体。排版：规整大方、图文并茂，以模版基准线为参考。备注：本报告数据仅为示意，以上数据图及位臵均有对应的逻辑顺序，如做调整需重新排列逻辑顺序备注：宏观经济分析结论将以服务项目为落脚点，为项目服务?CopyrightCentalineGroup,2011CodeCodeofofthisthisreportreport||22XX宏观市场分析?CopyrightCentalineGroup,2011CodeCodeofofthisthisreportreport||332012年房地产政策：强调房地产居住功能，抑制投资投机房地产政策分析2012年上半年温家宝总理针对房地产调控政策的讲话支持自住需求抑制投资投机十八大以维护稳定为基调，建立市场配臵和政府保障相结合的住房制度??2012年上半年，温家宝总理在各种场合多次指出要巩固房2012年各部委均强调加强房地产居住功能，抑制投机，11月地产调控成果，即使在经济下行压力加大提出“稳增长更十八大明确提成建立市场配臵和政府保障相结合的住房制度，重要”之时，温总理仍强调继续严格执行并逐步完善抑制推进经济结构战略性调整必须以推进城镇化为重点，城镇化投机投资性需求的政策措施。和收入倍增将促进房地产业平稳发展。?CopyrightCentalineGroup,2011CodeCodeofofthisthisreportreport||442012年调控出现部分调整——强调短期内不会放松房地产调控政策，保障居住需求，加强保障房建设。房地产调控政策分析?首套房贷利率优惠节后渐增，按揭审批速度加快?芜湖楼市新政三天叫停总理称政府调控不能放松??2012年初，全国多地首套房信贷利率出现变化。2月9日，芜湖市政府官网发布一份通知，在芜湖?在北京、广东、上海、湖北等地，首套房贷利率开市区购买首套自住普通商品住房，财政部门给予始回归基准点，部分股份制银行、外资银行推出首所纳契税100%的补助。?套房的信贷优惠政策。但2月11日，中央有关检查组到达芜湖，2月12日，?昆明多家银行推出首套房贷优惠利率的政策。芜湖新政即被紧急叫停。?温家宝：坚持调控政策不动摇逐步完善调控手段?十八大市场配臵和政府保障相结合的住房制度?严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购政策，?2012年《政府工作报告》强调：抑制投机投资性采取有效措施增加普通商品房供给。需求，同时保护刚需，对首套房给予优惠政策；同?房地产调控初见成效，但依然不稳定，必须坚持调时在保障性住房上，继续推进并注重建设和管理制控政策不动摇。度的完善，加强保障房建设，房地产市场将形成市场配臵和政府保障相结合的住房制度。?CopyrightCentalineGroup,2011CodeCodeofofthisthisreportreport||55XX城市宏观经济分析宏观经济分析（GDP、增长率）判断城市经济发展潜力图：各城市GDP、增长率对比分析图：GDP、增长率?昆明市生产总值一直处于高位增长，2011年经济运行平稳，GDP增速均高于国家平均增长率，经济出现高速增长阶段；4%4%-5%5%-8%大于8%?XX在99年世博会以后，经济进入快速发展阶段，萎缩停滞稳定发展高速发展虽然目前在全国处于中下水平，但是作为国家在GDP增幅和房地产发展关系西南地区桥头堡建设的重要城市，国家在政策上的支持力度不断加大，XX经济仍处在高速发展阶段，未来潜力巨大?CopyrightCentaline6Group,2011CodeCodeofofthisthisreportreport||66GDP构成分析宏观经济分析GDP构成分析、第三产业对房地产的促进作用国民生产总值比重构成图?XX三大产业结构近几年不断地在完善调整，以第三产业为主导，其次为第二产业；其中，第三产业以旅游业为主；第二产图：国民生产总值构成图业以矿业、烟草为主。?2007-2011年XX市旅游收入呈快速增长趋势，2011年XX市共计接待游客4102.5万人次，旅游业总收入首次突破367.2亿元图：旅游收入图，占XXGDP总额的14.6%，同比增长29.0%。?第三产业的快速发展，将带来更多的企业和人才进入该区域，这将为房地产提供更多的市场需求。?CopyrightCentaline7Group,2011CodeCodeofofthisthisreportreport||77XX房地产市场前景分析宏观经济房地产投资增长分析历年人口增长图图：人口增长图图：固定资产、房地产开发投资贵阳夜市?近5年XX房地产开发投资金额呈直线上涨趋势，房地产?近5年XX城镇化人口突破600万，每年呈现递增，人口开发投资占固定资产投资的比重保持在20%-25%；是推动住宅市场发展的内在动力，也为住宅市场提供了宏观经济房地产投资增长及人口对房地产市场的影响?其中，房地产开发投资在2011年有大幅上涨的态势，大最稳定的需求。量资金涌入房地产开发，将进一步加剧未来市场竞争。?在十八大后政府明确提出加快城镇化建设，增加居民收入，扩大中产阶层，均为房地产市场提供巨大支持。?CopyrightCentaline8Group,2011CodeCodeofofthisthisreportreport||88XX城市消费分析城市消费能力对房地产市场的影响分析XX市消费品零售总额XX市居民生活水平图：人均GDP图：人均可支配收入、支出对比?2011年XX人均GDP达39029元，为6272美元年增长率持续保持16%的增长态势；?XX人均可支配收入低于成都但是其消费性支出与成都相接消费对房地产市场需求的影响近，XX人具有巨大的消费潜力，并且今年在十八大报告提出，到2020年实现城乡居民人均收入比2010年翻一番的目图：各地人均消费支出标，预示收入倍增，居民消费欲望和消费能力将进一步提升。?XX人“乐于消费、敢于消费”的消费理念和巨大的消费潜力为XX房地产市场创造了良好的消费背景和消费支撑。?CopyrightCentaline9Group,2011CodeCodeofofthisthisreportreport||99XX土地市场分析?CopyrightCentalineGroup,2011CodeCodeofofthisthisreportreport||1010历年XX土地成交量呈现增长态势本P主要介绍历年土地供给情况及近一年土地情况（包括挂牌、成交情况）?描述：主要有土地供给趋势、同比情况、近四年XX土地供应呈现增长态势，2011年土图为近几年土地情况，选择数据阶主要供给区域、最近一年土地情况、供给地挂牌和成交同比增长2倍，主要是2011年段从市场的最高年份或最低年份开影响、每年土地供给平均容积率及对应的始，挂牌、成交图国八条规定土地供给将是2010年的2倍；物业类型2012年土地供给相对较缓慢；?容积率从2010开始呈稳定趋势，2012年容积率为3.5，主要与XX规划相关，提出节约用地，以高层建筑为主。?2011-2012年土地大幅供给成交金额随成交金额、楼面均价图着上涨，2011年达到历史高点，楼面描述：成交金额、楼面地价情况地价也达到最高值。?CopyrightCentalineGroup,2011CodeCodeofofthisthisreportreport||11112011年XX各区域土地成交量主要介绍近一年各区域土地供给情况图：最近一年各区域土地供给图：最近一年土地供给物业类型?2011年挂牌土地中，以住宅用地为主，土地放量主要集中在南市区，楼面地价最高的为分析：土地供给的物业类型、集中供应区中市区，并且中市区土地供给量较小，其次图：最近一年土地成交金额、成交均价域、成交金额、楼面地价信息，各区域的发展趋势。楼面地价较高的为一至二环，一至二环以城中村改造为主，成本较高。?南市区和呈贡地区的土地放量较大，主要因为随着市政府搬迁到呈贡新区，推进南市区的发展，未来发展潜力巨大。?CopyrightCentalineGroup,2011CodeCodeofofthisthisreportreport||12122011年XX各区域楼面地价主要介绍近一年各区域土地价格情况?2011年从土地性质上看，居住用地，一至二环楼面地价最高，达到909.72万/亩；供地最图：分析各区域物业类型的占地面积和建为集中的南市区楼面地价为236万/亩，但是筑面积，以及各区域楼面地价下的特殊规其容积率相对较低，在2.0以下，并且限高，定，以及市场风险性因此其楼面地价达到2379元/㎡，其次ＸＸ图：最近一年土地供给各物业类型土地价市区居住用地在596万/亩，但其容积率在3.0格（占地面积万/亩均价、建筑面积元/㎡）以上，所以其楼面地价为1783.17元/㎡；?商业用地楼面地价在300-500万/亩，XX目前土地规划中商业比例占到15%以上，未来商业供给较为集中。13?CopyrightC