100%项目前期定位阶段大理下大理下大理下大理下关滇关滇关滇关滇源路源路源路源路项项项项目目目目发发发发展展展展报报报报告告告告项目背景分析项项目自身分析目自身分析项项目目属属性界定性界定住宅物住宅物业发业发展情展情况况市场环境下物业发展方向判研酒店物酒店物业发业发展情展情况况报告办办公物公物业发业发展情展情况况思维市市场场定位定位导图项目定位形象定位形象定位产产品定位品定位客客户户定位定位营销推广建议11、、项项目背景分析目背景分析——下关主城副中心区域，城市未来发展的主方向轴上，区位优势明项项目目区区位位显；紧靠承担主要生活功能的主城区，比邻规划利好的海东区，未来发展潜力巨大。项目位于下关主城“副中心”区域比邻城市中心区域，优先享受主城生活、金融、教育、医疗等各方面完善配套。城市发展的主方向轴上根据大理城市建设的有关要求，开发区将建设成为大理的新中心，通过加快城市基础设施建设，提升区域本案区域未来发展潜力巨大行政中心东移，开发区发展成为未来大理的政治、经济中心，以行政办公、金融、教育、医疗、会展、旅游服务等为主要职能功能。主城区海东区开发区本案——距主城区近，交通便利；到飞机场需要途经经开区，大理市火车区区域交通域交通站也位于经开区内，道路交通条件完善，通达性好。区域内形成三横四纵交错通达的交通路网，通往下关各个区域三横：宾川路、苍山路、巍山路方向四纵：富海路、西屏路、凤盛路、海东场、宝源路往机宝距离主城核心区仅5分钟车程川路凤源宾盛路从项目地经巍山路车型5分钟即可西路路富山屏苍块达到下关市中心、高原明珠广场，海板路发路路开交通十分便利主城区巍山本案住宅往至火车站、飞机场、海东必经地沿巍山路3分钟可至火车站，往从方向宝源路经机场大道可达机场和未来城区往主新行政中心、旅游度假区“海东区”区域配套——目前主要以商业性质配套为主；火车站、汽车站距离项目近在咫区域配套尺；但目前区域日常生活配套匮乏，形象档次偏低。随着未来大型企事业单位向该区域转移，区域配套提升将迎来机遇。教育配套：育才二小、育才中学、明珠幼儿园医疗配套：和平医院、大理州人民医院经开区人民医院分院分院、大理中医院高原明国际会珠广场育才二小展中心大众明珠幼儿育才中学众泰汽车4S奇瑞园市政配套：铃木店集群吉利丰田起亚高原明珠广场、大理国际会展中心大理中医佳佳超市福特院和平医院本田仁爱医院、大理汽车站、火车站汽车站本案商业配套：火车站各品牌汽车4S店约10-15家；其余为汽修、汽配、汽车美容相关业态餐饮、生活、娱乐配套匮乏——北邻“滇源路”可到达下关国际会展中心；南接“广大”铁路，西经地地块块四至四至“滇源路”5分钟车程可达到下关主城核心区；东至未来新行政中心和旅游度假所向的海东区有利因素项目两面紧邻街，且北面紧邻城市主干道“滇源路”，地块昭示性好；地块平整，目前已基本拆迁完毕，规划施工无障碍滇源路。地块内部用不利因素平整，已地拆迁完毕南面仅邻铁路线，环境形象较红线差，对项目品质提升造成一定的壁垒指标数值滇源路：80m临街面X路：20m——项目总占地6亩，规模偏小；但地块平整有利于建筑的规划排布地地块块指指标标；35%的建筑密度为地块留下充足的景观打造的空间，后期通过局部景观的设置，有条件做成精品。?用地性质：商住综合用地；?规模：占地约4000㎡；?容积率：≤6?产品及建筑形态：不限?物业配比及组合：不限项项目目属属性初判性初判省级二线城市副中心区域，未来城市东向发展主方向轴线上的小规模、高容积率综合物业开发项目。优势项目核心价值点梳理?城市副中心区——紧邻主城区，城市东向发展的主方向上?交通便利——周边交通条件完善，通达性好；火车站、汽车站辐性强?商务配套为主——以商务、商业活动性质为主，先天商务氛围浓厚?昭示性好——紧邻城市主干道“滇源路”，临街面长，昭示性好；?未来开发热点区域——商品房整体供应量少；随着未来企事业单位大量入驻，区域投资价日渐凸显，劣势项目目前面临的壁垒?区域形象差，目前消费层次较低?铁路距离项目近，不利于项目产品品质的提升?区域存在大量城中村，未来改造空间大，相应的预期增量对项目形成竞争?项目规模小，可操作空间小非非城市核心城市核心区区域的小域的小规规模、高容模、高容积积率的率的项项目目物物业业突破突破方向方向究竟究竟在在哪哪里？里？让让我我们从们从市市场场中中寻寻找答找答案。。。。。。案。。。。。。22、市、市场环场环境下的物境下的物业发业发展方向判展方向判研研——中心区已是寸土寸金，开发力度逐渐减弱，目前住宅主力开住宅物业发展判研发方向集中在北片区和东片区，产品供应以洋房、别墅等中高端目前市场供应局面品质的改善型产品为主，中档投资型物业相对欠缺；占地规模绿化率总户数重点项目区域容积率物业类型车位价格区间（亩）（%）（户）锦达豪庭主城区11.674.98主城29.1区容积率高　高层1981407500多层、小高层、惠丰新城主城区1304.9338170015003000—5000物业形态主要以高高层为层　主艺海天城主城区　　　高层　　均价3400建标华城开发区111.642.8535.52多层、高层141811944100花韵蓝湾北城区79.71.5445花园洋房67111060003200（一期已河畔人家北城区15.11北城6.1区42　放量大，高层880181售完）万诚苍洱大观北城区44.81.341别墅、花园洋房141暂无待定梨花溪北城区1451.02容积35.03率高，小高层、别墅　6003861300—6000艺墅花乡北城区116727高层　（三幢）8002406800—7500物业类型多　公样寓、化别墅、洱海庄园北城区4501.1541220020004500—7500小高层、洋房洱海龙湾海东293海1东区60容积公率低寓、别墅暂无暂无暂无御培坊海东1031.2521商墅262500　住宅、公寓、别墅洱海传奇海东3000.65物41业类型10008106000　大理公馆海东198以别0.42墅、45花园洋别房墅　为主14514512000感通别墅城郊5000.2772别墅　368　12000银海山水间城郊4300.4942　洋房、别墅7007007000住宅物业发展判研——下关市场未来供应量持续井喷，主要表现为13个待售项目和9个城中村改造项目的放量冲击所带来的竞争压力。未来市场供应局面未来下关待售项目：河畔人家2期、财富中心、建标华城、昌茂大厦、梨花溪四期等共计13个项目将陆续推出或销售。住宅市场面临巨大放量竞争。城中村改造项目：目前大理市旧改项目众多，达到18个，后续开发量巨大，且改造格局集中于主城区，对整个项目存在很大的压力住宅物业发展判研——目前市场上供应的住宅产品面积以80—90㎡的两房、100—140㎡以下的三房为主；功能与性价比结合的小面积产品供应相对在售住宅供应面积档局面较少；单位：㎡中心区项目面积情况单位：㎡160160以上100-120㎡以上16060-150㎡16090-150㎡140100-150㎡14090-150㎡50-80㎡50-260㎡12012060-150㎡10010080806060锦惠艺艺中心区北片区经开区海东区达丰海墅豪新天花庭城城乡北片区项目面积情况海东区项目面积情况单位：㎡单位：㎡160160以上100-140㎡以上100-260㎡160120-150㎡160120-500㎡100-170㎡50-120㎡14090-150㎡14060-180㎡120120100100808060梨洱清花60洱海洱海大理洱海花海逸韵国际环球公馆传奇溪庄佳蓝生态城国际园园湾住宅物业发展判研——下关置业客户逐渐东移，目前本地市场上主流客户依然为首次其他局面分析置业的刚需客户，大部分客户对价格的接受能力在30-65万范围内?客户置业流向的局面分析：?客户置业需求的局面分析：主城区开发力度减弱，客户向外流从市场客户来看，首改置业型客户出；随着大理城市规划东移，经开所占比重最大。而此类客户群所能区将加大开发力度；更多城市地缘接收的产品大部份是以低价为主的客户会选择在经开区置业；产品，对产品的要求主要是生活配套完善。?价格接受能力的局面分析通过对大理购房分析，从价格段客群占比中可以看出，目前大理市场客户对物业价格承受能力大部份集中在30—65万之间。住宅物业发展SWOT分析?紧邻主城区，享受市中心配套??周边交通条件完善，通达性好；地块规模小，不成规模?火车站、汽车站辐性强南面铁路限制物业品质提升?优势?紧邻城市主干道“滇源路”，临区域目前形象档次差，居住感不劣势（S）（W）街面长，昭示性好；强烈??地块平整、规划指标优势，易于周边配套不完善，缺乏大型生活规划排布和局部品质塑造配套?区域位于城市发展主轴线，未来发展潜力大?未来市场供应剧增，竞争激烈?市场供应以刚需为主导，60-80?品质型开发企业进驻，对本地开威胁机会㎡发水平的要求逐渐提高（T）（O）小面积高性价比物业相对缺乏?置业客户逐渐东移，为区域住宅物业发展提供客源支撑SW策略：放大优势，规避劣势——SO策略：发挥优势，抢占机会——站位年青一族，充分利用地块临街昭示性好的优势充分利用地块特性，依靠局部细节景观优化设计，，依靠时尚立面打造及以年青一族“乐活”SOHO领打造小面积高性价比的投资、刚需型精品物业；填地的概念进行包装，附有生活态度的LOFT产品设补市场空缺，满足定向消费群体需求计，吸引城市白领人群置业住宅物业发展SWOT分析综合上述分析可看出，本地块发展住宅物业的优势大于劣势，存在一定的市场机会，发展住宅物业可行；但要从竞争激烈的市场中脱颖而