谨呈：河南民安置业有限责任公司2011.04.28_郑州惠济区大规模项目产品专题建议产品设计原则产品建议1.满足整体定位要求——项目产品选择和物业排布要与项目的城市自然注意生态低密小镇整体定位相符合2.各地块间形成一定的差异化——整个大盘在园林、规划、产品单体、户型等方面因根据自身的目标客户形成差异化，使得整个项目呈现多元化、复合化，降低市场风险3.满足分期开发要求——项目的产品因保证每期开发都有亮点，使得整个大盘能够持续发力，价值不断提升，实现项目整体利润最大化本项目的物业规划方案——K1、K2统一考虑，建议低密度产物业规划品占地比例不小于50%，则整体容积率为1.8左右用地面积总规模住宅建面商业建面地块容积率产品形式（万㎡）（万㎡）（万㎡）（万㎡）K16,81.0K4:高层别墅、洋房、1.835.032.0高层K212.92.0K35.92.515.014.50.5高层18-20FK3:高层K45.22.513.012.50.5高层18-20FK1、k2:K53.5万2.58.50.08.5商业别墅、洋房、高层K612.12.2527.026.01.0高层、洋房合计46.41.898.585.013.5商业按照目前的物业规划方案，本项目近100万平米。其中高层约75-80万平米，高层将成为本项目最主要的K6：产品形式。高层、洋房分物业产品打造要点高层产品打造要点洋房别墅化打造要点分地块建议——分地块高层打造要点建议容积分地块档次产品建筑风地块率打造要点主力户型客户定位园林要点定位定位形式格建议主力客户：品质驱动高端K2景观电梯、入户花型园、大露台、共公高端花别墅、洋新古典120－主力客户：改善升级11.8告空间、微地形、极致园林园住区房、高层主义140三居型高端K1双大堂、内庭院、空中墅院补充客户：刚性改善型、养老型高层洋房化、底层90－110主力客户：改善升级、高尚花新古典架空、高科技、户两居、2中高端K32.5高层刚性改善型集中园林园住区主义型景观化、空中院110－补充客户：下县进城落、慢跑道130三居型主力客户：政策性住90平米以和谐住简单欧控制成本、小户型、房客户3中低端K42.5高层下两居和共享园林区式风格赠送面积补充客户：首次置业一居客户户型创新、共享空80－100主力客户：刚性改善、ART-共享园林、活力风中端、洋房、高间、高科技、花架两居、改善升级4K62.5DECO建参与性、附尚住区中高端层长廊、雕塑广场100－补充客户：首次置业筑风格加值120三居分地块打造要点——K1、K2地块作为一个整体考虑，标定项目低密意向和项目的整体档次，建议低密度产品占地比例不小于50%K1、K2——K4p整体定位：高端花园住区p关键词：低密、精工、私密、设计感p主力客群定位：K3ü核心客户：改善升级型花园之城ü补充客户：刚性改善型、养老型K1、k2:p产品打造要点：别墅、洋房、高层ü别墅、洋房——项目标杆产品，体现项目整体档次；ü高层——瞰景洋房，高层低密化、洋房化n户型区间建议K5面积区间80－90120－140140以上户型两居三居四居K6占比20%60%20%高层产品新古典主义风格——建筑风格高层产品观景住宅以及楼王可利用景观电梯，将内外景观资源最大化引——景观电梯入项目内部?带有观景平台的采光电梯厅?社区内外景观一览无余，使得每一次升降犹如赏景之旅?以观光电梯作为高层亮点，进一步强化产品的高端定位?景观电梯较普通电梯成本增加约30%左右。高层产品公共空间——打造生态走廊，将自然进入室内——生态走廊n良好的衔接各个功能空间；n将空间内低密化，给业主田园、生态享受；生态走廊高层产品设置入户花园，使高层更加花园洋房化——入户花园n入户花园是在入户门与客厅门之间设计了一个类似花园，起到入户门与客厅的连接过渡作用；n实现人们将花园引入住宅的梦想，形成了真正的立体园林景观；n为户内外提供了一个过渡性空间，也适合会客、小憩、绿化等多种功能的使用，丰富了居民的生活内容。内庭院使得“庭院情结”在空中得以延伸高层产品内庭院使得“庭院情结”在空中得以延伸——景内庭院nn可将空可将空中中院馆隔院馆隔成一个成一个开开敞的敞的书房书房或卧室或卧室n空中庭院，使客厅进深变短，通风性更好；同时得到几个空间的共享，多处于北侧，客户可自行封闭处理；高层产品客厅超大弧形露台——大露台客厅超大弧形观景窗和阳台的结合，体现尊贵生活。高层产品80-90平米两居，较舒适的两居产品，满足老人与子女住在同——户型建议一小区享受天伦之乐的需求l2T4板塔楼结构，边上搭配130平米左右的三居户型l较舒适的两居户型，满足老人希望和后代住在同一个社区的需求一碗热汤的距离：老人与年轻人居所的远近以“一碗热汤端到老人家还是热的”为最佳距离——分得开，看得见高层产品120－130平米三居——空中院馆端头户型，舒适性先行，创——户型建议新空中庭院诱发客户院居梦想Basis：l客厅朝南，南北通透，开阔大气l中西分厨，与餐厅一气呵成，带来时尚健康的餐饮理念l全新双明卫设计l主卧套间设计，大气实用满足目标客户对户型舒适度的要求——基础动作Improve：l超过6米的挑高空中庭院，半封闭式，赠送面积达20余平米开启目标客户的院居梦想——提升动作高层产品空中院墅——200平米左右四居，作为整个项目的标杆产品，——户型建议其分布上应占据核心景观资源Action：l占据最优景观资源l发挥端头最大的腾挪空间l面积我要大而不奢绿环、水绕、树木扶苏……我在可以一览众景的位置落地窗、空中花园、上下空间……我有居于别墅的全新观感高层产品空中院墅——采用占两个标准层高的跃层产品，通过错层空——户型建议中庭院及客厅等局部的挑空制造别墅居住感高层产品空中院墅——采用占两个标准层高的跃层产品，通过错层空中——户型建议庭院及客厅等局部的挑空制造别墅居住感多角度制造别墅感受：l两层皆是标准层，杜绝压抑与黑暗l多面围合空中庭院，上下错层，立体观景l挑高客厅，开敞大气l旋转楼梯上下空间、落地窗俯瞰盛景高层产品提升品质感的手段之——立面材质质感加强——品质提升p首先是立面材料中引入质感较强的材料，如面砖和石材等，能够有效的提升建筑的价值感，给人稳重和尊贵的感受；p其次，材料的使用上要强化对比，不同材料之间的穿插运用，不仅可以强化部分材料的质感，而且可以达到“事半功倍”控制成本的效果。玻璃阳台的运用使得立面更加通透建筑底层局部石材的使用，对业主的身份感给与很好的彰显高层产品提升品质感的手段之——细节精致——品质提升通过强化产品细节设计，传统的住宅模式也可以呈现让人耳目一新的形象，建筑品质感大幅提升高层产品提升品质感的手段之——造型丰富——品质提升通过建筑群体组合上的变化，改变了传统社区中“剃平头”的单调感受，形成了错落有致、灵活多变和富有韵律感的外部形象单体立面通过阳台的交错、转角阳台的突出等形成丰富变化高层产品精装双大堂——入户大堂：采用酒店式大堂挑高设计，高档装——双大堂修吸引眼球，做足面子工程，增强客户对于项目高档楼盘气质的感知?首层大堂挑高两层，凸显豪宅“门面”气度非凡；?装修材质选用大理石，提升项目档次和形象，为业主营造奢适的尊贵感；?利用艺术品与植物点缀，增加人文气息。高层产品电梯入口、出口公共空间极致打造，增加绿植，在细节出打动客——细节打造户n首层大堂挑高，凸显豪宅“门面”气度非凡；n装修材质选用大理石，提升项目档次和形象，为业主营造奢适的尊贵感；n利用艺术品与植物点缀，增加人文气息。园林打造微地形打造：为了增加地面层的景观丰富度，建议在社区内——微地形部营造微地形n当组团面积不大时，利用高差可以增加园林的变化，产生趣味，更重要的是能够标示每个组团的不同个性；n改造地形的工程量小，成本可控性强，对各种景观元素的融合度高，对业主的实用性也较强。北京万科紫台社区剖面图上海绿城社区剖面图园林打造微地形打造：通过流水、台阶等方式进一步强化高差感受——微地形园林打造听泉小径：和谐之家的养生之径——听泉小径分地块打造要点——K3：高尚花园住区（花园之城）K3——K4p整体定位：高尚花园住区p关键词：生态、人文、宜居p主力客群定位：K3ü核心客户：品质驱动型p产品打造要点：在做足容积率条件下，与K1、K2K1K1整体形象保持一致性K2p关键词：大园林、集中绿化、景观户型p户型区间建议面积区间80－9090－110110－130140以上K5户型两居两居三居四居K6占比10%30%50%10%高层产品打造要点——适当采用高台情景洋房的建筑形式丰富视——高层洋房化场空间u“情景花园”住宅形式与高层板楼完美结合。u退台的立面造型，丰富了近人尺度的建筑形式，降低了高层板楼的压迫感。u为低层住户提供了露台、平台等活动空间，采用盆栽、吊篮等可能的绿化形式，可以使平面园林在竖向空间上得屋顶花园到延伸。剖面图示意层层递进的退台设计高层产品一层附带小院销售，附送面积，增加实惠（示意）——高层洋房化北京万科紫台u三室两厅两卫u南北通透、布局方正实用u独立玄关，完成公共区域向室内空间的自然过渡一层uU型厨房，加大采光面u横厅设计屋顶花园层层递进的退台设计剖面图高层产品二层赠送退台花园露台，解决难销售的问题（示意）——高层洋房化北京万科紫台u三室两厅两卫u南北通透、布局方正实用u独立玄关，完成公共区域向室内空间的自然过渡uU型厨房，加大采光面u主要功能区全部朝南u赠送退台花园露台，解决高层底层户型难销售的问题露台二层高层产品三层附送大面积阳台，给到客户实惠（示意）——高层洋房化北京万科紫台u三室两厅两卫u南北通透、布局方正实用u独立玄关，完成公共区域向室内空间的自然过