新郑市华润·名都项目整体营销策略方案总体定位总体定位华润名都项目规划有13326.39㎡的商业，而住宅部分（小户型约220套、两室两厅77套、三室两厅77套）共25102万㎡；从总体规划来看，1.3万㎡的商业体量可以作为新郑本土区域性的商业中心。因此，本项目应定位为一个以商业为主导的项目，应通过对本项目商业部分的经营业态、商业规划并结合周边配套成为区域性商业中心；同时结合住宅部分的产品特性，在打造区域性商业中心的同时，促进住宅部分的商务办公价值，综合提升本项目的核心价值；因此商业部分的定位尤为重要。打造区域性商业中心！确定定位为区域性商业中心，那么我们先来思考影响商业价值的——六大因素……影响商业价值的因素之影响商业价值的因素之1---1---周边环周边环境境周边的环境周边的环境::周边的环境直接影响商铺的价值，比如：周边的环境直接影响商铺的价值，比如：??如果商铺所在的繁华地段交通便利，道路很宽，车流量很大，但不如果商铺所在的繁华地段交通便利，道路很宽，车流量很大，但不方便消费者停留，直接影响租金标准；方便消费者停留，直接影响租金标准；??路面有障碍物会影响路两边经营需求的相互渗透，也会影响租金；路面有障碍物会影响路两边经营需求的相互渗透，也会影响租金；??周边有没有垃圾转运站、公厕也会影响租金；周边有没有垃圾转运站、公厕也会影响租金；??周边经营业态是否与所投商铺一致也会影响租金；周边经营业态是否与所投商铺一致也会影响租金；??等等等等…………影影响响商商业业价价值值的因素之的因素之2---2---设设施配施配备备1.1.定位高档、设备完善，有良好的通风、空调和环保设施，是有定位高档、设备完善，有良好的通风、空调和环保设施，是有效的留住顾客的基础；效的留住顾客的基础；2.2.电梯的数量足够，是客流充分流动的保证；同时电梯的质量与电梯的数量足够，是客流充分流动的保证；同时电梯的质量与电梯位置安排也同样重要；电梯位置安排也同样重要；3.3.配有背景音乐、完善导视系统等现代化配备；配有背景音乐、完善导视系统等现代化配备；4.4.若定位有餐饮业铺位内，还需设计有的上下水、排烟设施、电若定位有餐饮业铺位内，还需设计有的上下水、排烟设施、电源、燃气等条件；源、燃气等条件；5.5.独立经营铺位需通讯、互联网等基础条件；独立经营铺位需通讯、互联网等基础条件；影影响响商商铺铺价价值值的因素之的因素之3---3---规划规划布布局局合理的布局合理的布局::合理的布局可以使客流有效流动，合理、人性化的布局可保证铺位的合理的布局可以使客流有效流动，合理、人性化的布局可保证铺位的均好性，没有客流死角，户户都是旺铺；均好性，没有客流死角，户户都是旺铺；影影响响商商铺铺价价值值的因素之的因素之4---4---户户型型设设计计科学的户型配比科学的户型配比::1.1.面积设计：从投资者的角度出发，面积太大租金单价低不划算面积设计：从投资者的角度出发，面积太大租金单价低不划算，面积太小商户将不便独立经营，，面积太小商户将不便独立经营，难难以出租；以出租；2.2.进进深深设计：进设计：进深超深超过面宽的过面宽的22倍倍,,会影响会影响货货品品展示展示，进，进深少于深少于面宽使面宽使货货品一品一览无余览无余，影响进，影响进店率店率;;3.3.层层高设计；高设计；层层高太低会影响经营高太低会影响经营,,一一般般一一层层经营经营用房用房应不低应不低于于3.3.88米米((住宅要求住宅要求层层2.2.88米米))影影响响商商铺铺价价值值的因素之的因素之5---5---停停车车位位??充足车位充足车位保证高消费人保证高消费人群群有效消费人有效消费人群群的的到达到达；；??停车停车场场出出入口入口设计合理设计合理车车辆辆出出入入方便方便,,使客流有效流动；使客流有效流动；影影响响商商铺铺价价值值的因素之的因素之6---6---售价售价商铺的定价若高于合理价格，等于开发商已透支了该商铺的升值空间和盈利价值；1.高于合理价格的商铺不适合投资;2.购买商铺前，应估算出该铺位的合理定价；3.估算定价的关键词:同类地段,同类商铺的当前租金标准。本项目商业小结：美联商场通达名品庆都生活广场本案四发市场万佳时代广场?本项目所在地位于新郑市人民路与中华路交会处，位于市中心核心地段，紧邻市政府，人民路商业比较集中，本项目对面即有美联商场、通达名品等成熟商业，直径千米内有各类街铺、专卖店、量贩超市、生活广场等；商业氛围较为浓厚；?目前区域市场内的土地供应不足。?通过对商业的科学规划和合理定价，本项目具有成为区域性商业中心的绝对潜质。营销思路营销思路通过我们对本案周边商业市场的分析，建议本案商业可采取两种模式：1、树立商业部分的高端形象，对业态定位进行相对模糊的包装宣传，形成客户的高度关注和绝对认同——直接销售；?此模式有利于快速回款，无后期运营风险；?一旦启动销售价格即难以拉升，项目价值难以最大化；2、对商业进行系统的招商规划，对业态定位进行明确的分配和价值梳理，在招商率达到60%以上后启动销售——先招商后销售；?先招商后销售有利于项目的传播和价值提升?需承担后期运营风险。根据开发商意愿和本项目实际情况，我们建议本项目采取第一种模式——直接销售营销策略营销策略能否更好的支撑起项我们先从案名入手……目的核心推广价值？能否更好的支撑起项目的品质形象？能否形成市场追捧的购买华润.名都风潮？能否满足商业、住宅两种业态的需求？经过我们的思考和研讨，我们认为应在营销推广时将住宅、商业分为两个案名，根据项目不同阶段和特性进行侧重传播，同时更能有机结合相互促进，将更有利于项目的整体影响实现……住宅案名？商业案名？周边项目分布宏基王朝中央花园维也纳春天西亚斯·御景秀水新华城华润.名都东方国际壹品蓝湾营销策略定位住宅案名建议建议一：华润·大观从项目原有的积累中进行沉淀和提升，用“大观”来寓意本案在新郑市区的核心地位和非凡视野，强化位于市中心、市府隔壁的绝对优势；满足市场受众的尊崇感。建议二：庆都·中央首府借助庆都首府既往的品牌影响力，强化项目自身品质和开发实力，同时用“中央”来诠释项目的核心价值和市场地位，凸显市府隔壁的绝对优势，更有利于市场传播。营销策略定位商业案名建议建议一：中华新天地强化本案得天独厚的地理优势，大气磅礴的向市场传递高调声音，对后期商业经营的品牌建立和口碑传承形成稳定基础，快速建立知名度建议二：庆都·人民广场借助庆都既往的品牌影响力，强化项目自身品质和开发实力；强化本案得天独厚的地理优势——人民路，并以广场形象迅速建立知名度；同时可暗喻堪比上海的人民广场。推广策略形象策略——大气，气势磅礴；易记，跳出市场渠道策略——精准，目标准确；务实，切实有效推广运用1、中华新天地与华润·大观结合运用；2、庆都·人民广场与庆都·中央首府结合运用。项目价值梳理区域价值：市中心核心地段，毗邻新郑市政府，黄帝故里财富引擎，随政府方向，钱景无限量商业价值：成熟商业区点石成金，60万新郑人集中消费区，高端人群聚集地，创新型商业模式区投资价值：地处中华第一古都、国家卫生城市、中国优秀旅游城市、省级对外开放重点试点地龙头地段，一铺难求，财源井喷品牌价值：田润置业14年积累沉淀，庆都系列作品引领新郑地产，专业服务，不断超越，倾力铸造新郑一流品牌属性定位1城中央市府旁繁华综合体属性定位2扼守市中心门户，新郑地标型建筑住宅主推广语城市中心，精尚生活样本商业主推广语我是中心，定义财富未来整体主推广语一座城市，只有一个中心整体主推广语一座城的荣耀，新郑人的骄傲销售测算总体经济效益估算分析：住宅整体销售均价按5300元/㎡商业按1、2层连体销售均价按28000元/㎡商业3层暂按实现均价6000元/㎡测算住宅实现总销售额约为：1.33亿商业1、2层实现总销售额约为：2.47亿商业3层实现总销售额约为：0.26亿则商业整体均价约为20500元/㎡本项目总体销售额约为：4.06亿则本项目整体销售均价为10565元/㎡注：以上价格未经市场研究，非最终实际销售价格，仅供参考。商业分割商业分割原则原原则则11：：高高楼层楼层商商业划业划分大面分大面积积，利用，利用单单价价优势优势吸引客吸引客户购买户购买，，若后期持有若后期持有则则可引可引进进大型主力店，大型主力店，带动带动商商业业人人气气；；原原则则22：：1-21-2层层商商业业以一拖二以一拖二销销售售为为主，主，带动带动22楼销楼销售售原原则则33：：11楼黄楼黄金位置金位置划划分小分小铺铺散售，散售，纯纯一一层销层销售提高商售提高商业业溢价溢价原原则则44：：一一楼楼醒目位置醒目位置设设置部分展示通道，置部分展示通道，导导入二入二楼楼人人气气，保，保证证二二楼楼商商业业昭示性和可昭示性和可达达性，消化二性，消化二楼楼大面大面积积商商铺铺商业价值研判D道路繁华度42自然人流0昭示性商业集中度73.2ABCDm?综合自然人流、昭示性、商业集中度、道路繁华度4各方面，整体BC商业的临街价值氛围4个等级：ABCD?商业铺位面积的划分需要结合整体商业价值，利用总价和单价双重杠杆实现商业价值最大化69mA商业分割69m1F?整体进深较大，单靠街铺无法完全吃面积，因此在内部借助柱体做双开门内街。?蓝色区域内街以品牌服饰为主，单铺面积控制在30-80㎡之间?临路位置设置出入口，导入外部人流?红色区域拐角位置设置餐饮73.2m及服装主力店，单店面积控制在300-1000㎡，其1层面积控制在150-200㎡，一拖二销售?部分一楼纯一层销售面积控制在70-100㎡，提高溢价?绿色区域设置服装店及二楼餐饮门厅，重点导入二楼人