谨呈：康鸿产业园改造项目组西安高新区写字楼项目基础研究及定位报告PART1、市场环境Marketenvironment限购令出台，挤压投资炒房客，商业写字楼地产逐渐火热，房产投资逐步向商业写字楼转移市场环境2011年2月25日西安版限购令出台，此政策的实施对住宅市场成交量产生的巨大的影响，大批的投资炒房客被挡在政策门槛之外，刚性住房需求迅速占据了住宅市场主力，同时，外地购房者数量急剧下滑，市场置业人群大多来自本地户籍，住宅市场人群结构发生了巨大的变化。然而，在住宅市场走低的情况下，不受限购的商业写字楼地产开始火热起来，房产投资逐步向商业写字楼转移，在2季度末，商业写字楼物业类型销量一度飙高，势头锐不可当。由于限购令的影响，办公物业在上半年成交情况良好，吸引了大量的投资客户市场特征92%77%由于限购令的影响，西安市住宅市场成交面积在3月份出现大幅下滑，下降幅度达到77%，于此同时西安市办公物业成交面积出现92%的增长；整体上，办公物业和住宅物业的成交面积成相反态势，在住宅物业成交面积上涨的情况下，办公物业成交面积有所下降。上半年西安写字楼物业销售依旧以高新区为主，二季度高新区写字楼销量占全市的73%办公物业西安二季度写字楼销售面积为167316.77平方米从近几年西安优质写字楼市场办公租金指数，环比上季增加7.93%，，销售额为149156万来看，西安写字楼市场长期维持在饱和状态元，环比上涨5.25%，较去年同期相比增长，租金走势长期维持在3-5%的增长趋势，93.14%，成交价格为8915元/平方米，与上季整体平均空置率维持在11%左右，随着住宅度相比下滑2.49%，与去年同期相比增长36.04%市场投资风险上升，私人投资者开始逐步关注写字楼市场高新区写字楼成交价格逐年攀升，高新区写字楼需求不断增大市场走势（1）科技路区域租赁面积比例明细数据来源：面积套数比例同100-200㎡3626%高新国际区201-300㎡3122%E阳国际域301-400㎡1612%不401-500㎡2417%同501-600㎡04%档601-700㎡64%次700-800㎡60%801-900㎡00%901-1000㎡00%1000㎡-2000㎡1612%2000㎡以上32%高新区写字楼成交价格逐年攀升，高新区写字楼需求不断增大市场走势（2）唐延路区域租赁面积比例明细数据来源：新长安广场面积套数比例同旺座现代城区100-200㎡32228%201-300㎡57750%旺座国际城域301-400㎡393%洛克大厦不401-500㎡303%金桥国际广场501-600㎡767%同华晶广场档601-700㎡131%700-800㎡202%唐沣国际次801-900㎡00%领先国际901-1000㎡121%1000㎡-2000㎡605%2000㎡以上91%高新区写字楼成交价格逐年攀升，高新区写字楼需求不断增大市场走势（3）锦业路区域租赁面积比例明细面积套数比例同数据来源：区100-200㎡00%域201-300㎡64%都市之门不301-400㎡3223%汇鑫IBC同401-500㎡4632%绿地SOHU档501-600㎡00%次601-700㎡1611%700-800㎡2215%801-900㎡00%901-1000㎡00%1000㎡-2000㎡2014%2000㎡以上00%高端项目最好租赁面积区间为400㎡-500㎡之间；占46%中高端项目最好租赁面积区间为200㎡-300㎡之间；占50%低端项目最好租赁面积区间为100㎡-200㎡之间；占45%同档次租赁面积比例明细高端项目中端项目低端项目面积套数比例套数比例套数比例100-200㎡149%27620%3926%201-300㎡2516%61840%2919%301-400㎡2919%11010%2415%401-500㎡4127%272%2114%501-600㎡2013%11110%00%601-700㎡32%263%138%700-800㎡32%00%106%801-900㎡00%122%106%901-1000㎡00%374%00%1000㎡-2000㎡1510%928%96%2000㎡以上32%91%00%不同品质出租率对比品质项目出租率平均出租率高新国际91%高端高科广场86%82%新长安广场68%创业广场90%旺座现代城90%旺座国际城92%洛克大厦96%中端92%财富中心85%金桥国际94%汇鑫IBC89%E阳国际98%绿地SOHU53%低端唐沣国际79%68%华晶广场72%出租面积总结：通过高新区各项目横向及纵向不同的对比，得出以下结论：高新区最好租赁面积区间在200-300㎡及300-400㎡项目出租率总结：通过调研高新区不同品质项目的对比，得出以下结论：中端项目的出租率最高，高出低端项目35%左右；高端项目高出低端14%。高新区写字楼客群结构高新区写字楼客户特征小结：?高新区写字楼客户以小型企业为主，行业集中在高新技术产品相关的制造业，占32.3%，其次为房地产和建筑业，各占10%；?企业需求面积主要集中在100-250平方米；占67.7%。?除看中高新区的区域优势外，较低的办公成本及较高的性价比是选择写字楼的主要因素；?客户普遍渴望选择形象专业的写字楼办公，以体现公司的实力、形象。板块分析Regionalanalysis城北版块城内版块西高新和南二环版块西安写字楼区域分布及区域特点板块划分西高新：高新路、科技路、唐延城北版块路、南二环西段城内：钟楼、和平路、西大街城内版块城北：未央大道西高新和城南、城东、城西：南二环版块除南二环沿线外，其它分布较为零散城南写字楼市场主要分为三大板块，竞争激烈，的产品差异化较大板块划分城南板块写字楼主要分布在钟楼钟楼环城南路以南，太白南路以东，太乙路-曲江路以西高新区CBD、二次CBD城南板块写字楼分布主要分布在南二环沿线、唐延路沿线、科技均价10000-15000元/平米路、锦业路沿线曲江会展CBD西高新板块二二环环写字楼主要分布在曲江会均价9000-15000元/平展中心周边，省高院附近米为主小寨小寨曲江新区板块均价9000-12000元/平米绕绕城高速城高速唐延路、科技路沿线，成为高新区写字楼最为集中的区域项目分布序号楼盘名称序号楼盘名称唐1旺座国际城1杰座广场7892金桥国际广场02唐沣国际广场3创业广场科43华晶广场51162技4金花大厦3延4新长安广场5海星城市广场10路25橡树街区6高新国际商务区3路116都市之门7财富中心二期127汇鑫IBC8西港国际大厦1349西部国际广场8西大科技园5路10唐延国际中心811电力广场12洛克大厦7613旺座现代城10目前高新区重点写字楼销售来看，入住写字楼销售情况已经达到85%以上，部分写字楼只租不售项目现状档次项目名称开发商位置銷售均价入伙时间总建面积㎡备注顶级5A级都市之门上海绿地锦业路1400013年5月360000精装修西港国际亨泰房地产高新二路1300009年10月70000简精装陕西林凯置业发展高新二路和科技林凯国际——63848.63简装修有限公司路十字东南角甲级类5A新长安广场沣惠南路34号9300元2010年0620000简装修级箭虹科技有限公司中铁二十一局集团洛克大厦西安德盛和置业公唐延路中段——58000毛坯司西安西格玛房地产唐延路与科技二唐沣国际广场——90184简精装开发有限公司路交汇处标准类甲级旺座国际城盛荣置业科技路1300009年12月150000简精装汇鑫IBC汇鑫置业锦业路850009年底130000简精装写字楼供应现有产品进入销售中后期，价格持涨，潜在市场处于城市发展新兴区以中等价位入市市场供应唐高新核心区供应量现有供应786、都市之门相对不足，以品牌904、新长安广场发展商为主，成为科43、橡树街区5价格和价值的“峰值1162技3区”。延10路2高新发展新区写字311楼应量逐步减少，潜在供应路124、金花大厦价格在8500-1400011、电力广场13元/㎡，成为未来4主市场供应区域，5成为写字楼的紧缺路8市场。7610高新区写字楼租赁状况良好，高端品质和核心地段写字楼租金溢价较强租赁市场/现状总建面租金（元/㎡/出租档次项目高新区写字楼体租金水平较低（㎡）月）率相比同级城市成都、重庆等甲级写字楼租金80-120元/平顶西港国际大厦70000100~12095%米/月，西安高档写字楼租金中高，如长安国际租金为85级高新商务中心140000100~13090%元/平米/月。5A高新区写字楼体租金水平可分三个档次级都市之门36000075~80—高科广场8740050~6095%租金水平特点甲创业广场8560060~8598%主要位于高新区中心，硬件、配套、物业水级80元/㎡/月以洛克大厦5600050~6098%平田头高，具备一定标志型形象的综合型写类上字楼5A级新长安广场4500050~60—迈科国际3500050~60—50-70元/㎡/分布比较分散，具备专业外型和产品硬件设旺座国际城15000050~6090%月施，强调产品性价比和运营低成本标准旺座现代城18000045~5598%类50元/㎡/月以唐沣国际广场9000045~5580%建成时间较早，硬件和服务相对落后甲下级汇鑫IBC13000040~55—写字楼租赁价格——写字楼租金预测，未来租金将保持持续增长的态势租赁市场/趋势租金预测2011年基准租金递增率2012年租金预测2013年租金预测2014年租金预测乐观5.00%58606353元/㎡常规3.00%555658?在2005年至2010年间，甲级写字楼的年平