北京别墅市场版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。一、北京别墅市场背景研究市场研究内容北京北京北京北京别别别别墅市墅市墅市墅市场场场场的的的的总总总总体解析体解析体解析体解析别别别别墅市墅市墅市墅市场产场产场产场产品的分品的分品的分品的分类类类类北京北京北京北京别别别别墅市墅市墅市墅市场产场产场产场产品分品分品分品分类类类类解析解析解析解析北京低密度市场发展经历的特殊市场、整体启动以及快速发展三个阶段1992年：以玫瑰园、丽京为代表的首批别墅项目1999～2002年：市上市场复苏转暖，人均GDP稳步提高，入世2003年：国土资源部下发了《关1992～1995年：粗放型产品集中大量供应，代表、申奥成功等众多利于清理各类园区用地加强土地供的区域是朝阳和顺义好因素促使别墅市场应调控》的紧急通知，“停止别发展提速；市场中出墅类用地的土地供应”。此后，1995年：政策性控制，停止别墅立项，别墅市场现了一批较为优秀的由于前期存在较大规模的土地储发展陷入停滞状态项目同时别墅市场的备，在此政策性脉压的刺激下，区域格局正在逐步形新别墅项目持续入世，总体供应成放大，别墅市场进入了新一轮较为激烈的竞争期2004年：在4号令、71号令等土地政策和宏观调控的金融政策影响下，北京别墅市场经历了由大限前的集中放量进入到大限后供应总量有所减缓的阶段1992特殊市场特殊市场1999整体启动整体启动2002快速发展快速发展别墅市场总体供需特征?市场供应量大：市场供应2000-2005年间入市别墅价格区间百分比比较量集中放大,01年到04年每年供应量在300万平米左右，100%截止2005年，别墅市存量超80%60%过2000万平米。10000元/平米40%8000-10000元/平米?高档别墅占据主流：自20%5000-8000元/平米2002年，单价超过１万元的0%5000元/平米别墅所占市场份额逐渐增大。2000年前2001年2002年2003年2004年2005年?需求逐渐走旺：05年北京别墅总成交量约184万平米，占住宅总成交量的10%。从70成交面积(万m2)成交套数(万套)0.305年季度成交量来看，别墅600.2550需求逐渐走旺。0.2400.15?常住型中小面积产品热300.1销：中产阶级郊区化进程加20100.05快，小独栋和亚别墅产品热销00。Q1Q2Q3Q4别墅产品特征的衍变?产品形式不断丰富早期，产品品质不断升级；?粗放型发展，产品形式单一，品质平平。近期?市场趋于细化，针对不同需求的Townhouse、小独栋、花园洋房等新的产品形式不断涌现。?总体产品素质提高，出现了部分人性化、高品位的精品项目，并取得良好市场反应。别墅产品的衍变在原生树林中的温哥华森林，原版再现观唐：中式宅院引导中式别墅潮流大湖山庄：造价3000万的地下道路北美别墅风情之上的代征绿地纳帕溪谷的南加州风格几可乱真碧水庄园：433亩巨大人工湖客户特征的衍变1997年前1997年后?别墅客户群体逐步本土化。国内客户占至自用型客户的持外国护照的客户比例为70%：80%；港、澳、台客户东南亚、欧美等别墅购买群体逐步本土化，?别墅客户群层面扩大约占50%，以自客户约占20%，并且有持续增长的潜力。，别墅从少数人彰显身住和投资客户为多为机构客户。份的专属品走向追求引主；领居住时尚的别样生活方式。?国民经济的持续稳定增长下，中产阶级的规模不断扩大；?价格适中的亚别墅、小独栋等产品出现，使中产阶级的别墅梦成为可能；?SARS的出现，极大的加快了中产阶级的郊区化进程；北京北京北京北京别别别别墅市墅市墅市墅市场场场场的的的的总总总总体解析体解析体解析体解析别别别别墅市墅市墅市墅市场产场产场产场产品的分品的分品的分品的分类类类类北京北京北京北京别别别别墅市墅市墅市墅市场产场产场产场产品分品分品分品分类类类类解析解析解析解析别墅市场产品可分为日常居住型别墅和资源型别墅日常居住型别墅日常居住型别墅主要作为日常居所，其以交通为依托，价格分布从城市中心向外符合圈层效应。资源型别墅资源型别墅依托资源形成，其用途多样化，包括度假休闲、会所、社交、养老等，依托独特资源形成价值峰点。日常居住型别墅的KPI日常居住型别墅便捷的交通?快速交通干道连接城市中心?车行时间一般控制在1小时以内高档别墅社区氛围?拥有象征其高档别墅社区的标签?成熟高档的配套?区域的匀质性?所在地段具备发展前景和投资价值投资价值?购买该别墅有一定的保值增值潜力便捷的交通:根据客户所能接受的通勤时间，目日常居住型别墅KPI前市场认可的日常居所别墅分布最远为六环沿线1?日常居住型别墅通常沿快六环2速干路分布，距离城市中1八达岭高速心的空间距离在30公里以2京承高速内，时间距离在60分钟内3机场高速，五环3?以北京市别墅分布为例，4京通快速路绝大多数日常居住型别墅5京津唐高速都分布在五环和六环之间以及六环沿线，并且均有6京开高速快速交通与城市中心相连7京石高速接，与城市中心通达性好4。756高档别墅社区氛围日常居住型别墅KPI——拥有象征高档别墅社区的标签?大面积的人工湖高档别墅社区氛围主要碧水庄碧水庄园人园人工湖工湖面积面积达达到到433433亩亩通过以下环节体现：,,是京是京城城目前目前最最大的人大的人工湖景工湖景的的别墅社区。?社区大面积集中景观；别墅社区。如大湖面,大片原生林?豪华的入口等保保利利垄垄上别墅上别墅社社区入区入口专属口专属的的林林?社区入口；荫荫大大道道、大体量的、大体量的喷泉喷泉、质、质感感大大气气的的雕饰无雕饰无不不张显张显别墅的档别墅的档次次和和?高档配套,如豪华会所品品位位。。，五星级酒店等。?气派的会所龙湾龙湾别墅别墅会会所所建筑建筑面积面积70007000平平方方米，地上米，地上两层两层、地下一、地下一层层。。会会所所造造型型舒舒展，展，充满灵充满灵性。功性。功能设置能设置完完备，备，包括茶座包括茶座、、网球馆网球馆、、壁球壁球馆馆、、游泳池游泳池、、温泉室温泉室、、西餐厅西餐厅、、书吧书吧、、健身房健身房、、乒乓球室乒乓球室、、台球台球室室、、棋牌室棋牌室等。等。高档别墅社区氛围日常居住型别墅KPI——成熟高档的配套基本生活类如超市、餐饮等休闲运动类：如俱乐部、SPA等提升项目档次类教育类：知名幼儿园、小学、高中等与老人孩子相关：儿童游乐场、棋牌室与老人孩子相典型项目休闲运动类教育类关12000平米会所。包括大型超市、餐饮、游泳池优山美地顺义国际学校、北京利迈学校、健身房、网球等儿童娱乐场欧陆苑会所、网球场顺义国际学校、北京利迈学校休闲活动中心，SPA水疗，日光游泳池、男士运瀛海名居动健身双语幼儿园、北工大试验学校儿童托管与游乐、北京国际艺术学校中心1.2万平方米的会所，包括中、西餐厅、各种球汇佳私立学校、景山分校、亚儿童托管中心、纳帕溪谷类、影院、超市、健身房、泳池、桑拿洗浴运村幼儿园棋牌室、医疗室泳池、健身房、台球室、壁球室京西国际学校、ISB国际学校儿童游乐场、棋大湖山庄、蒙特梭利国际学校牌室高档别墅社区氛围日常居住型别墅KPI——区域匀质性日常居住型别墅多数位于同类项目聚集形成的成熟别墅圈内，区域的匀质性为项目提供了：相应档次配套的聚集；市场的认知价值；高档别墅的生活氛围亚北板块别墅的分布温哥华森林位温哥华森林位于北京亚北别于北京亚北别墅墅板块内板块内，，周边周边的项目有的项目有纳纳帕溪谷帕溪谷、、麦卡伦麦卡伦地、地、东方普东方普保利垄上罗罗旺旺斯斯、、渡渡上等。上等。板块板块整体整体纳帕溪谷产品素质较高，市场关注度产品素质较高，市场关注度长河玉墅麦卡伦地大。为大。为温哥华森林温哥华森林提供了高提供了高渡上温哥华森林档别墅档别墅社社区区认认知的知的板块板块平平台台东方普罗旺斯。。壹仟棟蓬莱苑3期投资价值日常居住型别墅KPI分类特征典型项目短期投资价值?依托高端租赁市丽高王府：位于使馆区附近，有使馆区高端外籍客户作为场租赁市场的支撑，出租率高，能够获得可观的出租收入。?位于城市热点区域温哥华森林：位于别墅热点开发区亚北板块内，板块内产品整体素质高，市场关注度大?位于城市稀缺地段西山美庐：位于西五环，西山山脉的东侧，西边的上风上水长期保值增值、与城市适中的距离和优越的自然资源造就了项目的高档形象和投资价值?周边拥有特殊的配套优山美地：项目对面是北京著名的顺义国际学校，加上便利的交通、成熟的区域生活配套极大提升了项目的投资价值?大盘开发一千栋：项目占地160万平方米，一共1300套独栋别墅，目前仅推出149套，项目的大盘优势有利于项目后期的保值增值。资源型别墅的KPI资源型别墅KPI资源型别墅的KPI关键在于其资源的强势度,资源强势度包括三个层面的内容资源型别墅作为奢侈品必须具有标榜身份和财富的特质，因此项目所在的所在区域或城市具有区位或者城市知名度和美誉度对于资源型别墅的价值作用很大，如三亚和较高的价值认知青岛的别墅的价格就远高于北戴河。资源型别墅需要提供居住者更多的与日常生活所不同的生活内容以满足其与度假生活相匹配的度假的需要，这要求其具备与度假生活相匹配的配套，如度假村、酒店、高档配套高尔夫等。良好的甚至稀缺的自拥有得天独厚的自然环境和景观条件，如自然山谷、宽敞河道、天然湖泊然资源和居山寺庙等，且具备一定的观赏性和可参与性。所在区域或城市具有较高的价值认知类的资源型别墅资源型别墅北具有较高价值认知的城市：戴河?历史名城，全国?具有优良的景观资源；游城市知名滨海，中央领旅