嘉和广场初次沟通稿2010.06.08目录：?市场分析?产品定位?Slogan演绎?推广节奏?创意表现2市场分析?周边精装小户型公寓数量多，品种丰富，同质化严重?房产新政的陆续出台，买家观望持续销售目标简析?半年4个亿的销售目标?30、40、50平米的户型，平均80万一套，合计要销售500套?按每套成交需来人6：1的比例，需要3000组来人?6个月，每月需来人500组，每天需17组?我们的广告预算400万元，平均每月66万?对于高企的报纸和户外看板价格，我们更得精打细算竞品范围考虑到本案的产品类型及体量、区位等各方面因素，将调研范围圈定在六大广场区域，经过实地踩盘调研，目前该区域内竞争产品为如下6个。民主广港湾广场场凯伦港湾天凯伦港湾天骊高新世地地悦泰街里上方港景界中山广国泰?港汇中场良运四季良运四季心汇汇本二七广友好广场场案三八广场凯伦港湾天地50-70平米71%90-130平米29%重点个案——凯伦港湾天地项目位置：港湾广场五五路道西，自强街的北侧建筑面积：4.5万平方米占地面积：0.53万平方米商业面积：2.8万平方米车位：300绿化率：26%容积率：6.5开发商：大连凯伦房地产物业费：未定开盘时间：2010年8月入住时间：2011年7月产权年限：70年/40年7凯伦港湾天地产品规划21-28楼精装公寓精装公寓（（7070年产权）年产权）6-20楼简装公寓简装公寓15-20楼(40(40年产权年产权))开发商自用1-5楼公建公建B1-B3楼停车场停车场凯伦港湾天地平面分布项目由1栋高层组成，共345户。精面积区间50-123平方米。主力户型为50-装修，简装修公寓产品。5梯17户70平方米。。北侧95676795　一室一厅两室一厅三室二厅1261266969面积50-7090-100120-13069696868户数245623865电梯656464户数配比71%18%11%879凯伦港湾天地卖点总结1.地处CBD核心区，临近东港。2.15层以上可以观海。3.户型从精装修小户型到高层观海大户型。4.五层高品质商业配套。5.高端酒店式物业服务。10重点个案——凯伦港湾天地推广媒介：目前主要以网络为主。客户情况：基本以外地投资客户为主，约占60%。其次是刚性客户过渡约占40%。销售情况：目前展示阶段。售楼处6月开始正式接待客户。近期动作：预计8月份开盘。悦泰街里40-60平米56%60-120平米44%悦泰街里Slogan:新青年复合消费街区快乐创造财富；让几十万白领替你赚钱吧，CBD万岁；让好莱坞替你赚钱吧，电影院万岁。项目位置：中山区天津街与民生街交汇口建筑面积：5万平方米占地面积：1.3万平方米商业面积：2.1万平方米车位：470绿化率：45%容积率：2.38开发商：大连恒悦房地产开发有限公司物业费：未定开盘时间：2010年8入住时间：2011上半年产权年限：40年9栋楼一到二层为商业：涵盖餐饮，服饰，影院98#楼公寓部分7层182385金逸国际五星级4影院酒店677#楼公寓部分14层地下三层为车库14悦泰街里项目由一栋7层和一栋14层组成；精装修公寓产品共189户。面积区间：40-120平方米电44444444电444444；梯66666666梯666666主力户型：40-60平一房。99555555554455553666666736666667两室三厅三室二厅　一室一厅两室二厅8#楼面积40-6060-10012057（跃层）电梯123123户数105631478282电梯9999999967户数配比56%33%7%4%56567#楼15重点个案——悦泰街里卖点1.地处CBD板块，聚集大量商务白领。2.悦泰品牌。3.金逸五星级电影城首次入驻大连。4.本项目商业配套主打餐饮，计划招商各种特色高档餐饮。悦泰街里推广媒介：目前主要以围档为主。客户情况：以投资客户为主，约占70%。其次是刚性客户过渡约占30%。另外，悦泰的老客户约占50%。销售情况：目前为展示阶段。贷款情况：公寓产权40年，首付50%。银行暂时未定，利率优惠政策未定。近期动作：预计8月份开盘价格为2万。17骊高新世界50-80平米60%100-200平米40%Slogan:五星级酒店上的海景豪邸项目位置：中山区人民路。建筑面积：21.9万平方米占地面积：1.6万平方米住宅面积：2.5万平方米商业面积：1.5万平方米车位：1：1总户数：217绿化率：35%容积率：11开发商：大连新世界大厦有限公司物业公司：大连侨乐物业服务管理公司物业费：4元/平方米·月开盘时间：2010-1-30入住时间：2010-6-15装修标准：1000元/㎡产权年限：70年东塔西塔正在建设，正在建设，目前已经封目前已经封公寓公寓顶。没有销顶。没有销26-38楼售。售。酒店客房酒店客房6-24楼1-5楼名店坊名店坊一层19户，面积区间：50-200平。主力户26——38层为公寓，共217套。型58-77的一房两室二厅119977　一室一厅一室二厅1111665588558面积50-80100-120120-200电8755555555766775858115115梯778888888844111155户数143525211002212014114111511517017020%户数配比60%20%21滞销户型：两室两厅两卫170平畅销户型：一室一厅一卫58平滞销因素：畅销因素：1.面积大，总房款高，不适合投1.面积小，总房款低。资。2.开间3.9米，宽敞明亮。2.170平可做三房，浪费面积。3.暗厨，暗卫。221.位于传统商业圈。2.国际知名奢侈品店入驻。3.准现房发售。4.新世界物业品牌，酒店管家式服务让业主生活的更方便舒心。推广媒介：1）新世界酒店外立面LED为主；2）交通台广播；3）一个月一次晚报报广；4）辽宁台电视广告；5）短信平台；6）新世界酒店入住客户自然上访为该项目提供了大量意向客户。客户情况：周边企业主投资以及员工自住，约占70%。外地投资客户约占30%。销售情况：西塔销售价格为23000—31000.目前西塔已售140套房源，占目前可售房源65%。从2010年1月30到2010年4初销售情况良好，销售120套左右。但新政后销售情况不甚理想，每月走量3、4套左右，每天来访3-5组、来电量5组左右，但价格未出现松动。近期动作：购房有优惠，总房款减一万元24良运四季汇33-79平米86%80-103平米14%Slogan:新中央新财富；做一次世界的房东项目位于：中山区鲁迅路于港湾街交汇处。是位于繁华的商业街道。建筑面积：7.1万平方米占地面积：1.1万平方米商业面积：1.5万平方米车位：1：1绿化率：35%容积率：4.8开发商：大连良运房地产开发有限公司物业公司：良运物业物业费：3.8元/平方米.月开盘时间：2009-12-12入住时间：2011-5月装修标准：2000元/㎡产权年限：70年261#楼售罄2#楼公寓公寓正在销售正在销售2424层以上层以上3-29楼公寓公寓均价均价3-29楼1800018000元元55星级电星级电商业配套商业配套影院影院1-2楼27项目由2栋高层组成，共648户公面积区间30-103平方米。寓产品。主力户型为60-80平的一房产品684041电444368梯80373771654080　一室一厅两室一厅1#楼：3梯13户面积33-7980-103663343电454466户数56781梯71686661103户数配比86%14%2#楼：3梯11户1.处于传统商业圈，同时借助东港商务区概念。2.39中、实验小学优质学区房。3.良运品牌。4.14层以上具备东港海景资源，但北向看海。推广媒介：主要以短信和围挡为主，报广和小众客户活动为辅（如投资讲座）客户情况：基本以外地投资客户为主，占60%。其次是刚性客户过渡占40%。销售情况：1#是2009年售罄。2#是2010-1月开始销售。2#至今已经销售率为80%。均价18000元/㎡。开盘至今涨2000元，涨幅13%。畅销产品为北向最小面积33平产品及南向60、70平。受政策调控影响每周上访近百组客户。但是实际走量3-5套。近期动作：预计7-8月份实体样板间对外开放。上方港景预计8月份左右售楼处对外开放项目位于：中山区港湾广场航运交易市场南侧。建筑面积：13.6万平方米占地面积：1.3万平方米商业面积：1.2万平方米绿化率：47%容积率：8.5开发商：大连上方房地产开发有限公司建筑设计单位：上海兴田建筑设计建筑单位：悦泰建设物业费：3.8元/平方米·月开盘时间：2010-8-1入住时间：2011-12-132项目规模为3栋高层，沿五五路由北向南第一栋为出租，第二栋为公寓是可售，最后一栋为回迁户。产权全部为70年。售楼处现在还没有盖好。预计8月份左右售楼处对外开放。国泰·港汇中心46-150平米46-48平米一房为主Slogan:与洲际酒店并肩的海景豪邸项目位于：中山区友好广场普照街北建筑面积：10万平方米占地面积：0.885万平方米商业面积：1.2万平方米容积率：12开发商：大连正茂房地产开发有限公司施工单位：南通三建发展商：国泰盛达集团开盘时间：2010年下半年入住时间：预计2012面积区间：46-150平，层数38层目前状态：交纳意向金2万排号产权：70年装修状态：精装修推广媒介：目前以围档为主。区域分析：项目地处人民路CBD核心区域，并依托东港广阔的发展前景。商业配套：现有名品店高档餐饮等休闲娱乐商务配套。未来会有五星级国际影院入驻。SLOGAN：主打人民路CBD核心以及房东式概念。不同的项目根据自身商业配套和产品来