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郑州写字楼市场现状-调查分析报告
郑州写字楼市场现状-调查分析报告
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郑州写字楼市场现状及写字楼未来发展研究前言:写字楼发展历程前言:写字楼等级划分及配置标准国际通行的写字楼评定标准主要分为从综合品质角度出发的“顶级”“甲级”、“乙级”、“丙级”和从硬件配置的角度出发的“5A”标准两种。相对而言,前者更为全面,适用范围更广,下面根据综合品质的评定标准,按照参考通行标准、结合本地实际的原则,对写字楼物业进行顶级、高档、中档、低档的划分。档次顶级写字楼甲级写字楼乙级写字楼丙级写字楼SOHO型写字楼指标主要商务区的辐射位于中央政经区的核心增长主要商务区的辐射区区位无具体标区位位于主要商务区区域或较好的区域区域或一般区域位置准位置便捷的交通,可达性好,邻可达性良好,邻近城可达性较好,有交基本满足交通可达性交通状况无具交通状况近城市交通主干道及交通枢市主干道,多种交通通线路到达,交通要求,有交通路线到体标准纽工具可达较方便达建筑规模5万平方米以上无具体标准无具体标准无具体标准与住宅条件同外立面采用高档材料外立面采用高档材料,大堂,大堂、电梯厅、洗、电梯厅、洗手间等公共部装修标准手间等公共部分装修无具体标准无具体标准与住宅条件同分装修相当于五星级酒店装相当于四星级酒店装修修从垫高地板到悬挂顶棚的净高度不少于2.8米,办公空应有名牌中央空调、有中央空调系统,有间可灵活分割适应各种变化有中央空调系统,设备及商用电梯、有楼宇自电梯、无楼宇自控、办公空间,国际知名品牌中有电梯、无楼宇自与住宅条件同办公空间控、有安全报警、有有安全报警,无综合央空调、写字楼专用电梯配控、有安全报警综合布线布线置、楼宇自控、有安全报警、有综合布线等配套商务、生活设施,如五配套商务、生活设施星级酒店、会议室、邮局、,如会议室、邮局、配套设施银行、票务中心、员工餐厅银行、票务中心、员无具体标准无具体标准与住宅条件同等,停车位充足,商业设施工餐厅等,停车位充、休闲娱乐设施足全球500强等国内外知名企知名的国内外大中型国内的中小型、初国内的中小型、初创居家办公群体客户情况业企业创型企业型企业,小型公司世界顶尖物管、国际一级资国家一级资质物业公物业公司无具体标准无具体标准与住宅条件同质物业公司司目录国内外写字楼研究建筑位置:美国纽约州曼哈顿第五大道350号开工日期:1929年工程开工,1931年竣工,共计两年时间占地面积:0.8公顷建筑面积:204385㎡建筑层数:102层建筑高度:448.7m月租金:约650¥/㎡结构形式:钢筋混凝土结构建筑造价:6700万美元建筑特点:20世纪50年代安装的天线使它的高度上升至443.5米。根据估算,建造帝国大厦的材料约有330000吨。大厦总共拥有6500个窗户、73部电梯,从底层步行至顶层须经过1860级台阶。美国帝国大厦EmpireStateBuilding国内外写字楼研究建筑位置:日本东京都港区建成日期:2007年3月占地面积:102,000㎡建筑面积:569,000㎡建筑层数:地下5层、地上54层建筑高度:248m月租金:970¥/㎡结构形式:钢筋混凝土结构目前现状:许多企业都将总部迁到东京中城,包括USEN、日本雅虎、富士软片、富士全录、GoodwillGroup等。知名电子游戏公司科乐美(KONAMI)也将分散在东京各处的据点集中迁东京中城广场往东京中城。TokyoMidtown国内外写字楼研究建筑位置:伦敦圣玛丽斧街30号竣工日期:2004年占地面积:76400㎡建筑面积:289500㎡建筑层数:50层建筑高度:179.8m月租金:1020¥/㎡设计单位:英国奥雅纳(Arup)公司建筑特色:大楼的中央是巨大的圆柱形主力场,作为大楼的重力支撑。大楼采用了很多不同的高新技术和设计,是现今业界的突破,发展商能不介意巨大的建筑费用,使这座建筑力作能成为现实。伦敦瑞士再保险总部大楼国内外写字楼研究香港中环广场建筑位置:香港湾仔区港湾道18号竣工日期:1992年竣工占地面积:84000㎡建筑面积:129000㎡建筑层数:78层建筑高度:374m月租金:1700¥/㎡结构形式:加固混凝土架构建筑造价:50亿港币建筑特点:大厦由三部分组成,塔楼立于一个100英尺高,构成主人口及公共流通空间的基座上;塔身有57个办公楼层,并在46层处设有一空中大堂;塔顶部分包括第75层以下的6个机械设备层,其上则为立足于3个切角处的三足桅杆。国内外写字楼研究建筑位置:台北市信义区西村里信义路五段7号开工日期:1999年7月竣工日期:2003年10月占地面积:30278㎡建筑面积:289500㎡建筑层数:地上101层,地下5层建筑高度:508m月租金:320¥/㎡结构形式:钢筋混凝土结构,新式的巨型结构建筑造价:580亿元新台币台北101大厦Taipei101508m101国内外写字楼研究建筑位置:东三环与建国门外大街立交桥的西北角竣工日期:2010年7月用地面积:6.27公顷建筑面积:540000㎡建筑层数:80层建筑高度:约330m月租金:460¥/㎡结构设计:主梁采用一种名为“劲性柱”的结构,并在柱体外包裹钢筋混凝土以加固并隔热,次梁则采用防火涂料喷涂项目定位:北京商务中心区的标志性建筑,也是北京的标志性建筑,与国贸一期、二期一起构成110万平方米的建筑群,成为全球最大的国际贸易中心。北京国贸3期国内外写字楼研究建筑位置:上海市浦东陆家嘴金融贸易区开工日期:1997年年初首次开工,2003年2月工程复工。竣工日期:2008年8月29日。用地面积:30000㎡占地面积:14400㎡建筑面积:381600㎡建筑层数:地上101层、地下3层建筑高度:492m月租金:400¥/㎡结构形式:钢筋混凝土结构(SRC结构)、钢结构(S结构)投资单位:森海外株式会社(ForestOverseasCo.,Ltd.)上海环球金融中心ShanghaiWorldFinancialCenter所获荣誉:2008年竣工的最佳高(SWFC)层建筑(美国芝加哥“高层建筑和城市住宅委员会”评选)。国内外写字楼研究广州中信广场建筑位置:广州市天河北路233号竣工日期:1997年6月用地面积:23000㎡占地面积:14400㎡建筑面积:290000㎡建筑层数:1幢80层,2幢38层建筑高度:391m月租金:170¥/㎡结构形式:纯混凝土结构建筑造价:37亿港币国内外写字楼研究建筑位置:深圳市深南东路5002号竣工日期:1996年用地面积:18734㎡占地面积:14400㎡建筑面积:270000㎡建筑层数:69层建筑高度:383.95m月租金:200¥/㎡结构形式:钢框架-RC核心筒建筑造价:40亿港币建筑特点:地王大厦信光广场由商业大楼,商务公寓和购物中心三部分组成。69层商业大楼的建筑体形的设计灵感来源于中世纪西方的教学和中国古代文化中通,透,瘦的神髓,它的宽与高之比例为1:9,创造了世界超高层建筑最“扁”最“瘦”的记录。深圳地王大厦国内外写字楼研究通过对国内外著名写字楼的研究,可以得出国际甲级写字楼及北上广写字楼的硬件标准。国内外写字楼研究郑州写字楼项目规模及整体规划目前郑州写字楼市场的重心在郑东新区,该区域高铁区、中央政经区、CBD等写字楼热点区域项目众多、体量庞大、配置水平高,占据整体市场7成以上的市场份额。除郑东新区以外,传统的写字楼集中区,沿未来路、农业路、经三路、紫荆山路、东风路、北环路等主干道仍持续有写字楼项目供应,但项目分布较为分散,档次水平参差不齐,整体配置水平远低于郑东新区。其他区域随着区域升级、旧城改造、大型城中村改造项目的开发,大型综合体项目、后期均配有一定体量的写字楼产品,在地铁经过的主干道沿线也涌现出一批写字楼项目。CBD及外围区域千玺广场建业总部港高铁站区域绿地之窗楷林IFC高铁站区域凯利国际中心佳田国际广场金水路-金水东路区域美盛中心曼哈顿金融中心中央政经区(CGD)东方鼎盛中心豫航中心区域市场小结从规模上看,单个项目的写字楼体量以10万平米以下为主,少数高铁站附近大型商务综合体项目如绿地中央广场、绿地之窗、等达到20万平米以上。上高铁站前办公物业的总体量超过200万平米,区域未来潜在的写字楼供应量巨大,竞争极为激烈。从楼体高度看,根据项目用地限制、资源禀赋和项目定位的不同,从最低10层、40米高到最高的约70层、300米的高度。从楼层划分看,多数项目地下两层或三层为车库,个别项目负一为商业;地上有2层到5层不等的商业裙房,经营商务配套或大型综合商业;主楼为写字楼或写字楼与酒店的组合,通常写字楼处于较低楼层、酒店处于较高楼层;超高层项目的写字楼区域多进行低区、高区的划分,低区划分面积相对较小、高区面积相对较大。设计风格随着写字楼项目供应的增多、竞争的加剧,许多项目通过整体规划、高度、立面造型的标新立异来突出产品特色、增加项目卖点、塑造地标形象,主要表现有立面风格的多样化、高度的多样化、特殊造型、平面布局的特色等。立面效果市场上高端写字楼的立面材质主要有LOW-E玻璃、石材或者以这两者为主结合部分其他材质,其中以LOW-E玻璃为主要外立面材料的现代风格建筑所占比例最高。其他立面材料还有铝扣板、铜板、陶板、面砖、真石漆等,但整体档次、市场认知和视觉效果远不如LOW-E玻璃和石材立面,不利于项目形象的提升。标准层平面图正方形--绿地之窗景峰座长方形—中科金座园形—千玺广场椭圆形—东方国际广场L形—东方陆港之港汇中六边形—方圆国际广场心标准层造型主要有正方形、长方形、圆形、椭圆形、“L”形、“工”字形、“Z”字形等,其中正方形和长方形仍是采用最为普遍的平面造型。正方形及近似正方形的长方形平面结构由于具有利于平面户型划分、平层动线合理、节约成本(减少立面材料
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写字楼
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国际通行的写字楼评定标准主要分为从综合品质角度出发的“顶级”“甲级”、“乙级”、“丙级”和从硬件配置的角度出发的“5A”标准两种。
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