上街商业市场定位报告2011年11月目录一、项目分析二、项目定位三、价格定位四、销售模式定位五、营销推广一、项目周边商业市场现状一、项目周边商业市场现状金华路亚星广场商业一、项目周边商业市场现状一、项目周边商业市场现状专业家具市场一、项目周边商业市场现状一、项目周边商业市场现状淮阳路商业一、项目周边商业市场现状一、项目周边商业市场现状登封路商业一、项目周边商业市场现状一、项目周边商业市场现状本案周边其他项目现状本项目目前现状二、项目周边商业调研二、项目周边商业调研项目名称地理位置经营范围经营面积经营情况1F：超市、生鲜、饮料、丹尼斯百货济源路化妆品、药店等9000余平米良好2F：饰品、通讯、鞋、服装、电器等-1F：服装、超市正道思达百许昌路1F:服装、烟酒、药店、洗6000平米良好货衣、美甲2F：百货、家居、家电、针织、洗化3F：生鲜、低温日配、粮油、食品1F：手机、通讯、电脑、金好来购南山北路家电、数码12000平米1F2F良好物广场2F：冰箱、洗衣机、电视3F4F一般机、小家电、音响、空调、微波炉、烟灶3F:酒店4F：健身二、项目周边商业调研二、项目周边商业调研名称位置业态分布经营面积租金水平玉发家具广玉发路南段平价家具、家居7000平米13-16元／平场米五洲家具批中心路淮阳五金、家具、沙发5000平米16-20元／平发商场路米阳天家具商峡窝镇左照服饰、五金、文具、2000平米15-18元／平场饮食、药店米亚星建材市中心路登封餐饮、汽配、五金、10000平米20-40元／平场路药店、培训、印刷等米聂寨建材市中心路淮阳家具、家居、配套5000平米20-30元／平场路米丹尼斯百货济源路与登服装、超市、化妆品9000平米40-80元／平封路、珠宝等米金好来购物许昌路登封电器、通讯、家电、12000平米20-40元／平广场路米项目周边市场示意图华宸上院明温馨家康晖新珠园公天地馆亚五聂本案星洲寨理家德宝城广建想具墅场材名家蓝明珠水公馆亚星·岸盛世新城金好亚星江南理想名小镇来城玉发、中方园、四海、鸿远家具广场2007-2011年项目推售情况项目名称销售时间推出面积地址备注温馨家园2007年7.0万㎡金屏路与新安路西北角尾盘华宸上院2008年10万㎡金屏路与新安路东北角尾盘明珠公馆2009年11.5万㎡金屏路与济源路交叉口路北两侧1期售罄理想名家2009年3.1万㎡新建街与中心路交叉口西北角尾盘理想名城2010年8.7万㎡金华路与许昌路交叉口西南角康晖新天地2008年4.6万㎡金华路与新乡路交叉口西南角汇泽国际城2009年6.5万㎡金屏路与许昌路交叉口西北角乐福国际2010年3.8万㎡金华路与中心路交叉口路南50米西侧2008年11.2万㎡金屏路与许昌路交叉口东北角建业森林半岛亚星江南小镇2009年14万㎡金屏路与许昌路交叉口西南角亚星盛世新城2009年4.5万㎡——汇泽逸湖名居2007年6.5万㎡孟津路与丹江北路交叉口东南角——中宇罗马假日2008年2.2万㎡登封路与许昌路交叉口东南角尾盘德宝国际花园2007年5.3万㎡金华路与中心路交叉口东北角尾盘项目周边商业市场总结项目周边商业市场总结?项目周边商业形态主要以社区配套为主，在业态表现形式上以社区超市、建材、家居、五金、中小型餐饮为主流且分布零散；?餐饮业经营状况良好，人流畅旺，中档及中高档餐饮存在一定市场空白点；?商业租金水平相对较低，多集中于20-40元/㎡之间；?商业经营环境较差，缺乏品牌商家，整体规模、档次有待提升；?周边居民以私营业主和中等级别铝厂职工为主，消费需求以日程生活采购、餐饮、娱乐休闲和家庭教育为主，消费力中档。项目分析1、综合经济技术指标项目单位数值备注商业区规划总用地㎡43126.73其中1.商业区用地㎡38328.642.其他用地㎡4798.09总建筑面积㎡168145其中地上建筑面积㎡134132写字楼约43818㎡地下建筑面积㎡34013容积率万㎡/h㎡3.49建筑密度％49.8绿地率％10.5停车位1130辆，其中地面停车118辆；地下停车1012辆。技术经济指标项目单位数值备注西侧一二层商铺建筑面积㎡11952.82商业建筑面积㎡18528.18影院建筑面积㎡2360.62小计㎡30839.62主力店一二层商铺建筑面积㎡10469.92主力店建筑面积㎡49004.84小计㎡59474.76地下超市建筑面积㎡13948.82车库建筑面积㎡20064.18小计㎡34013合计一二层商铺建筑面积㎡22422.7主力店建筑面积㎡49004.84西侧敞开商业建筑面积㎡16526.16影院建筑面积㎡2360.62地上商业总建筑面积㎡90314.4总建筑面积（不含办公楼）㎡124327.4项目分析2、项目地理位置?项目位于上街东城区，东边紧邻荥阳，地处济源路与金华路交汇处东北角。地块是由南侧的济源路，西侧的金华路以及东侧的街坊路所围合成的梯形。项目南侧目前有少量低矮建筑；西侧为已建住宅小区和济源街办事处；北侧新乡路，再向北临近陇海路大动脉和连霍高速公路；东侧为规划中居住用地。项目分析3、项目商圈分析市场名字地址市场名字地址上街区玉发家具广上街区玉发大道上街区五洲家俱批中心路淮阳路口南场发商场侧新家园建材超市文化路与北环路交上街阳天家具商场上街区峡窝镇左照叉口郑州东建材大世郑汴路老107国道郑州西建材大世界嵩山路与淮河路交界交叉口叉口西南角天荣国际建港郑花路与北环路向沙口路建材市场沙口路与二环支路北4000米交叉口上街区四海家具中上街区玉发大道南上街四海家具玉发大道与三一零心段国道交叉口往北100米上街区鸿远家具城上街区玉发大道南中博家具市场郑汴路与未来路交段叉口的东南角,玉发大道目前有几个家具市场面临拆迁?建业和亚星合作要建幸和群岛；其中玉发家具广场，中方园家具装饰广场，四海家具市场。上街商业分布示意图丹尼斯聂寨商务中夏侯商务中心心园济源路金融公购物区中心建材市城铝场聂寨建材市场亚星奥特莱斯上街汽车站欧凯龙任庄商贸片区左照商务休金闲区好来正道思达购上街区人民政府物广五洲家具市人民广场场场上街建业森林半岛项目分析3、项目商圈分析?上街区已按照“一区、一园、一基地”的发展布局；逐步规划形成“一个核心圈、两条集聚带、三大市场群、四大精品区、五大特色街、六大商业片区”的服务业发展格局。?随着上街政府对项目所在区域商业规划的大力实施，人文居住氛围越来越浓。目前区域内缺少大中型的购物中心，无法满足区域内人群的便捷生活购物需求。根据市场调研的分析数据显示，购物中心、休闲娱乐场所和餐饮等商业业态构成消费者和经营者一致的需求意愿；项目商圈存在的几方面特征如下：?1）交通便利：城市功能不断完善，城市品位逐渐提高。已形成“七纵七横”的道路网路；?2）源源不断的消费需求是项目定位最有力的支撑，形成了强大的消费潜力；?3）专业批发市场成为了项目区域范围的唯一主力业态，整体来看，业态较单一，布点集中，没有一个集中式、上档次的购物中心。项目分析4、项目SWOT分析『S-优势』?紧邻济源路与金华路，交通便利、商业成熟，且位于城东新区规划范围之内，占据城市发展方向、区位优势明显。?项目体量及规模远远大于其他项目；?开发商实力雄厚、操作模式新颖；?地理位置优越、交通便利；?整体价格有优势、市场发展空间大?政策扶持力度强、市政新规划逐步实施。?雄踞上街区东大门，紧邻荥阳，具备塑造高端项目的基本质素。项目分析4、项目SWOT分析『W-劣势』?房地产大环境不利、市场观望情绪重；?居民整体收入水平较低，单个消费能力不强?项目区不属于市级商圈范围、区位整体商业氛围差；?开发商，缺乏本地市场的知名度和品牌形象。项目分析4、项目SWOT分析『O-机会』?城市向东、向南发展，区域发展潜力巨大。?三面环路、高标准修缮，提升项目出行便力度，商业价值被挖掘和进一步释放。?改造价值观，通过提升项目品牌价值，达到提升市场的认知价值的目的。?专业地产策划公司介入，有利于项目资源的整合和市场把控。项目分析4、项目SWOT分析『T-威胁』?项目可能会影响到后期部分业主的起居生活。?城市新区的进一步发展，会有更多新项目推向市场，对项目构成潜在去化压力。?地块周边商业不足够繁荣，商铺租金较低，预计后期对商铺销售和其利润空间的最大化提升存在一定的难度。项目分析4、项目SWOT分析?小结?结合市场调研以及对本项目的研判来看，机会与风险并存。?唯一的办法就是：尊重市场、适应市场、顺应消费者需求，整合与项目有关的各种要素，运用智慧营造出具有超前性、引导性、适用性的产品，以合理的成本、利润，达到科学的“投入产出比”，追求产品供给和市场需求的完美平衡，使项目达到合理的市场预期。?上街的经济连年高速发展、居民消费意识的转变、区域内现有商业的零乱、区域市场的空白等都为本项目提供了一个发展机会与大市环境；?本项目功能集中，多业态的组合、先进的管理模式能解决现在市场存在的问题，优势明显；目录一、项目分析二、项目定位三、价格定位四、销售模式定位五、营销推广总体战略思考对本项目而言，我们有两种竞争战略可选择：?以差异化战略占领市场；?以低风险跟随战略占领市场。易致认为:本项目的规模小，商圈较为不成熟，走跟随竞争策略几乎毫无竞争优势，不能解决可持续发展的问题，因此，走差异化竞争战略是本项目的最佳出路。关键是要找出本项目的核心竞争力。核心竞争力的构想南头商圈本项目100高755025低0商租交经品经售规建购品主餐圈金通营牌营后模筑物牌题饮成单成档管服特环差化娱熟价本次理务色境异乐度化特色化易致认为：品牌差异化、主题化、餐饮娱乐特色化是本项目可以打造的核心竞争优势。总体战略构想竞争放