向市场要利润的“闪电战”——石大花园配套项目定位与物业发展建议关于各项目整体战略安排的思考瑞鑫小区石大花园位于西城边缘，城乡结开发条件成熟。合部，且不在城市发展方向上；紧邻石大花园，周边为阳光丽景商行小区万人居住区，周边商业周边城市意向较差，周以社区商业为主，商业边的交通状况和配套状拥有区位优势，周边居需求量大。位于城市新区，重点发况尚未成熟；住氛围和配套相对成熟商业主要Step针对2石大花园展方向，且紧邻东营区客户对项目所在区域认，紧邻规划中的公园具Step4和周边短平快小区客户，周边政府，具备优良的区位知较陌生，还有一定的有成为市场明星产品的居住氛围尚未成熟，需优势。认知抗性，等待项时目的入市机潜质。速战速决Step3Step1培育；项目周边居住意向还较时机尚脱颖未成熟；而出城市东区放量较大，竞陌生，生活配套控制节奏还不成等待时机，一旦成熟，争激烈，需找准入市时抢占先机熟，随规划的实施，具差异化产品刺激市场，机，走差异化路线，快持续发力快速回现备很好的发展潜力；脱颖而出；速回现。确立各项目开发目标结合市场条件、项目自身禀赋和战略安排，确立每个项目各自的开发目标，共同完成好住宅开发“提款机”的战略作用。项目开发目标配合区域发展“战术”方向区域居住氛围逐步”石大花园赚“快”钱成熟，结合石大花“闪电战园开发进程区域生活居住氛围赚“稳”钱已经初步具备，在阳光丽景激烈的竞争环境中“突击战”走差异化路线区位优势，城市重商行小区“多”赚钱点发展方向，具备战”成为标杆项目潜质“持久“提款机”项目研究思路导图项项目目开发开发策略策略方案一商业定位与物业建议方案二住宅物业发展建议项目经济测算项目本体条件回顾?1、本项目占据石大花园小区的西北角，展示面好；?2、项目基底面积约6000平米，建筑面积2.18万平米；鸿港医格林枫景海信盈城?3、项目位于耿井板块，交通院便利，有良好的自然资源；东赵小区?4、耿井板块是中高端住宅开发的热点区域，将形成约3万规划体石大花人规模的大型居住区；育设施园?5、区域内具有很高的商业发展潜力，但目前商业配套尚不完善。本项目区域内商业放量少，区域内商业市场机会较大?格林枫景商业面积1.5万平米，依托于黄河路的商业氛围，商铺向北的辐射性较强。规划布局秩序性强，品质较高，但缺乏情景和体验。?海信盈城商业0.5万平格林枫景商业米。属于内向型商街，对外辐射能力不强。?作为规划中的万人居住区，片区内商业配套严重缺乏，市场机会大海信盈城商业本项目项目界定中央居住区（CLD），小规模商住项目1、耿井板块凭借良好的自然资源和大规模的住宅用地放量，将会形成西城的中央居住区2、作为石大花园以及周边高尚居住人群的商业配套，地块的商业价值高于住宅价值，因此需要充分挖掘地块的商业价值项目开发策略住宅物业商业物业1、压缩户型面积，控制总价1、合理规划充分释放地段商业价值２、舒适适用，以实惠型创新2、立足商铺销售，充分遵循为主快速商业规律和客户经营需求3、物业形象具有领先性3、商街适度升级，体现明显的比较优势。从概念上整合，形式上区隔项目研究思路导图项目开发策略方案一商商业业定位定位与与物物业业建建议议方案二住宅物业发展建议项目经济测算项目商业物业开发策略石大花园项目中，商业物业具有良好的开发条件，同时能够较大的提升项目整体的利润空间。从快速回现的开发目标出发——在保证较快销售速度的前提下，充分兑现商业价值1挖掘地块潜力，合理规划释放商业价值。2立足商铺销售，充分遵循商业规律和客户经营需求。3产品适度升级，体现明显的比较优势。街区商业在发展上呈现三个明显阶段初级状态升级状态高级状态初级的升级的高级的简单有序的有机组合的情景化的开始形成纯粹的商有规划的商业物业不仅考虑到业态的业物业产品产品合理组合，更重要的是考虑到消费者业态简单组合、有业态组合、符合商购物的感受一定的分层业规律第一阶段：初级状态的街区商业?产品：?纯粹商业物业形式出现，但建筑形式单一，缺少细节，商业空间单调，环境品质一般。?业态：?业态趋于多元，但组合较混乱，缺少特色。缺少业态规划或难以实现。第二阶段：升级状态的街区商业?产品：?商业物业的建筑和空间设计水平有所提高，符合经营规律和消费者行为特征。建筑有一定的品质感，平面丰富，有一定商业氛围的营造。?业态：?业态组合与布局经过合理规划，类型丰富而有秩序，尽可能地满足目标消费的消费需求。第三阶段：高级状态的街区商业?产品?平面空间和立面空间丰富，注重细节装饰，有强烈的商业氛围?强调购物的“情景化”和“体验式”操作思路方案一操作思路?充分挖掘地块价值?尽量挖掘地块价值；?通过扩大可销售商业面积提高项目利润；?商业优先，地块尽量排布商业，剩余面积排布住宅；?通过制造内街扩大临街面，减小面铺进深与面积，从而易于销售；方案二操作思路?尽量减小商业体量风险?通过增大住宅产品面积减小项目创新带来的销售风险；?住宅优先，在降低成本与满足日照的前提下，尽量排布住宅，剩余面积排布商业；?铺铺直面外街，无内街；项目研究思路导图项目开发策略方案一方案一商商业业定位定位与与物物业业建建议议方案二住宅物业发展建议项目经济测算商业定位本项目商业定位——院街商业1.铺铺临街，易于销售?2.城市的，开放的院街商业街区商业与道路、与城——都市休闲主义市保持密切连通（streetmall）3.宜人的尺度街是小的，铺是小的，空间是多变的，总能给人惊喜4.景观性整体建筑构成一个独特景观，打破全封闭，通过合理规划，形成良好的内生态环境，坐拥“阳光、绿树、长廊、广场……”院街商业与普通商业的区别所谓院街，就是通过建筑的曲折错落，形成多节点的线性空间，延长营业面，增加商铺的临街性，建筑形式上通过局部的建筑合围成单个院落，以主街、次街、支巷等将单个院落串联起来，形成院街。普通社区商业vs院街商业?笔直的街道?曲折但不迂回的街道、极具趣味性?尺度单一的街道?宽窄尺度不一的街和巷子?形式单一的铺子?不同空间组合的铺子?所有铺子都朝一条街开门?街区多样化、铺铺临街?为买东西才来逛街?建筑与景观相融，体验式休闲购物院街案例1北京苹果社区——充分挖掘商业价值，增加沿街面，形成错落街区，使内外街融为一体苹果街长500米，由底商商业街和二十二院街围合而成?底商商业街，约1.2万平米，由公寓首层、二层底商商铺组成，共有商铺60余个。?二十二院街，独立底商商业街的院落商街，2-3层低层人文院落建筑，二十二院街地上2万多平米，地下1.9万平米。特点一：造街。通过在主街上支出支巷，造出更多的街，让更多的铺子临“街”?这些院落集中在一条主街上，衍生出许多支巷，再通过外墙的曲折，将相对独立的外院串连起来，又通过合理的交通组织实现商业人流的有效引入。回廊及宅前、宅间绿地与室内空间相互穿插，提高了空间的可塑性。曲折的街和小小的巷子，边逛边欣赏，眼前都是铺子，但永远不会迷路。特点二：造院。通过支巷将人流引导到各个院落，将商铺的价值最大化，同时增加逛街的趣味性院入口院中空间院中空间楼梯小小的巷子，将人流以引入院子里，又是一个豁然开朗通道的空间。特点三：景观化。景观绿化与建筑相融合?院的本身包含环绕的概念，连续的屋顶创造出连续变化的屋顶空间，也成为上部公寓的风景?每个院落内部点缀景观园林，让景观无处不在特点四：小小尺度，趣味空间。主街宽15米，支巷宽2-10米，商铺面积划分从45平米到700平米，共同构建趣味购物空间主街宽15米?共有70余个商铺，45-700平米单层商铺和双层支巷宽2-10米商铺，主力商铺150-450平米院街案例2万科·运河东1号项目概况项目区位：位于莞城区边缘，成熟度较低项目规模：总建筑面积24.1万㎡，分5期，1期商业为主，1.6万㎡，公寓0.4万㎡。商业设计：开放式步行街，临街面长320m，业态规划先行。经营模式：销售后返租，招租餐饮发展目标：区域商业中心通过各种形式的街区设置，实现了街铺价值的最大化。外街11内街..11主街..次街..二层商铺街铺化，提升二层商铺的商业价值二层大铺有专属一楼大堂和直通电梯，提高了二层铺位的使用价值和形象档次。街铺二层通过连廊连通，形成“双层街”，提升逛街的趣味性?上下不规则贯通，逛街新体验增加街区的情趣和体验价值，打造体验式风情街区通过广场、旱地喷泉、城市写意画以及二层的联廊设置，增加了街区的情趣和体验价值。院街商业的特点休闲性在建筑形式上提供这种可能性，创造这样一种环境，把不同的人聚在一起，让人们在商业场所里自由穿梭，这就是最具体的都市休闲生活景观性整体建筑构成一个独特景观，打破全封闭，通过合理规划，形成良好的内生态环境，坐拥“阳光、绿树、长廊、广场……”主题式娱乐消费、休闲消费、文化消费等多种消费模式逐渐转变成独立的主题单元，满足消费者多元化的需求体验性形成了一个很大的人流共享资源，在轻松的环境气氛中享受人与人交往之间的乐趣。走在街上，就可以看到铺子里的情形，站在街上，就可以完成买卖，这本身就构成了一种独特的人文景观。同时，比起关在“大盒子”里的铺位，临街的小铺子也有更多与自然产生关系的模糊空间，更易于与自然实现亲密的接触。院街商业总体设计原则?体现街区精神，主要以商铺为主的商业街区形式，街区设计要富于变化的，饶有趣味，并能够提供参与的、体验的、自由的、多元化的消费及休闲环境；?富有昭示性的商业立面形象，设置丰富的亲密休憩空间体现商业街邻里尺度的亲和性；?所有的商铺全部临街，并使每个商铺能够充分体现所规划街区带来的商业价值；?多做小铺，沿外街和各入口端头，可设计成各单元可组合的大铺，以供主力商家和品牌店的入驻。?合适的内街布局、室内外空间体量