谨呈：华之业房地产开发有限公司郑州时代国际广场营销执行方案郑州时代国际广场营销执行方案郑州巨康房地产营销策划有限公司提案2011-11-112011.10报PART1市场描述告PART2项目解读结PART3项目价格定位构PART4项目营销策略PART5项目营销执行郑州2011年商品房成交分析巨康观点：?“限购令”出台以后，住宅的投资得到良好的抑制，办公、商业地产投资成为新的增长极。?2011年1-9月份，整体看来，非商品住宅成交呈现出增长的趋势。七月份达到最高值。?随着“限购令”的继续执行，住宅投资已明显受到影响。办公、商业地产继续上涨的条件仍然具备。郑州2011年9月份办公用房成交分析郑州市2011年9月份办公用房销售情况区域销售套数销售面积销售均价二七区840.427913管城回族区80.1210484惠济区000金水区430.5411315郑东新区2526.8511932中原区270.338262巨康观点：?郑州九月份，办公用房成交套数为414套，成交面积为8.26万平方米，成交均价为8317元/㎡。?郑州市商务写字楼产品主要集中在郑东新区及金水区两个区域。中原区经过新一轮的大型房地产公司的运作，蓄势待发，将成为未来写字楼产品供应的另一大区域。?从9月份各区域办公用房销售均价上可以看出，郑东新区汇聚了目前市场上在售高档写字楼中得大多数。郑州在售写字楼分布图郑东新区写字楼概况郑东新区云集了郑州众多高档写字楼、高档社区、餐饮业、金融业等，形成了浓厚的商业氛围和高素质的人文环境，联合中心、未来国际、金成东方国际、CBD世贸大厦、绿地千禧广场、绿地之茵等中高端写字楼密集分布，使这里的写字楼市场极为活跃。据统计，目前CBD已有400家各类企业或分支机构入驻办公，呈现出强劲的发展势头和带动作用。除了有中国人民银行、中国农业银行、中国银行、省工行营业部、中信银行、郑州商业银行、新华人寿保险、平安财产保险、百瑞信托、郑州商品交易所等几十家金融、保险、证券机构入驻，深圳航空、万达期货、白象集团、三菱重工、康佳集团、外运发展、金山化工、中石油河南分公司、河南中烟工业公司、郑州移动公司等一批大中型企业总部也进驻改区域。此外，不少会计师事务所、律师事务所和成长型企业，也把这里作为创业和发展的重要平台。目前，以CBD为中心的金融、保险业和总部经济发展迅速，聚集效应已初步形成。金水写字楼概况“四纵四横”的楼宇经济聚集带也已显现雏形。“四纵”即未来路、经三路、花园路、文化路，“四横”即东风路、农业路、黄河路和金水路。字楼标性写其中，农业路和花园路商务圈是郑州经济比较活跃的区域之一，从圈的地豫路商务和花园博大厦、国际企业中心、邮政农大厦、省汇中心、郑州国贸中心以及业路即将登场打造成场有望的居易国际国际广场、好广莱坞等。不断增加的写字楼显示着区域的经济活力。在州时代郑数量增加的同时，各个写字楼也在配套、设备和办公环境上做足功夫，让郑州写字楼的配套不断升级。金水东路（未来路-中州大道），以楷林国际为代表，集中了曼哈顿广场、盛润白宫、荣勋赢座等高档绿地之窗行署国际广场居易·摩根福田·财富广场东方·鼎盛时代升龙·站前广场郑州在售写字楼汇总中心物业地址郑东新区东风东路郑东新区正光路花园路、国基航海东路与经开二七区航海路与大学郑东新区东风东路与七里河南路交汇与众旺路交汇处路交叉口区第八大街交汇路交汇处西500米路与商鼎路交叉口处处南物业类别写字楼、商业写字楼、商业写字楼写字楼写字楼、商业写字楼、五星级酒店、公寓物业级别甲级甲级甲级甲级甲级5A级建筑面积48万㎡12万㎡34888平方米130000平方米3万㎡54万平方占地面积70亩45亩——24000平方米8亩——总楼层24-36层13层/15层27层3幢29层标准层高3.9米3.45米4.8米面积区间100-200㎡70——1000㎡120——140047——1370平方标准层面积778㎡76——3000平方平方物业管理8.5元/㎡待定未知2.8元/㎡1.30元/月/平方米外立面玻璃幕墙花岗岩/干挂/干挂、石材花岗岩、干挂、石材石材电梯8部/14部。每层三菱、每栋3部6部上海三菱6部智能电梯12户电梯车位地下4层，3000地下2层800多500多个500个停车位多个个，地上50多个项目配套酒店/休闲商毛坯五星级酒店大暖气、天然气可视对讲机门禁、电希尔顿酒店业/2栋甲级写字堂装修标准，子巡更、保温节能、楼1000余平方米智能信报箱、光纤接宽绰大堂，挑入系统、大型电子屏高9.4米等价格1期1.4万/㎡，1.5万/㎡12000元/㎡7500元/㎡10000元/㎡2期2万/㎡销售情况1期售罄只剩F区8.6开盘仅剩8套，共1500平下半年对外销售方巨康观点：?郑州市在售写字楼主要集中在金水区及郑东新区。郑东新区是目前市场高档写字楼的主要聚集地?随着郑州市房地产市场的不断成熟，对写字楼市场的需求也逐渐高档次化。从近两年新开发的写字楼产品可以看出，写字楼的规模、档次、配套、服务等方面，有明显提升。?写字楼产品的供应充足反应了市场的需求。但同时，写字楼产品走高品质路线、特色化路线将成为趋势。?成熟的写字楼产品不仅是依靠产品硬件的设施、配套来体现。另外最主要的评价标准还有，是否属于商业聚集地。租赁的对象是否属于行业领先企业。而项目目前所处区域，房地产市场处于起步阶段。周边配套仍需完善。报PART1市场描述告PART2项目解读结PART3项目价格定位构PART4项目营销策略PART5项目营销执行项目解读——区位交通?道路交通?眦临城市主干道——农业路。一条农业路，承接郑州东西两个城区。?项目东西两侧分别为花园路与文化路。贯穿郑州惠济区、金水区、二七区、管城区。?公共交通?地铁5号线，计划于2015年开通。?公交线路，路网发达。同时有BRT快速公交。巨康观点：项目区位交通优势明显，符合高端写字楼对区域交通的要求。项目解读——规划设计占地面积11407.697平总建面63098.8平商业总建面16886.97平写字楼总建面37248.29平容积率5.87建筑密度40.78%停车位500多个电梯6部巨康观点：项目规划设计新颖独特、极具现代风格的外立面，彰显着建筑物的高贵品质。项目解读——资源配套巨康观点：项目周边配套完善，商业氛围、办公氛围浓厚。并且在郑州市场认知度较广。项目SWOT分析项目优势1、项目区位优势明显项目劣势2、项目规划设计占优1、项目目前证件不齐备发展项目3、项目周边配套成熟完善2、国家宏观政策不明朗弱化项目优势、4、区域办公氛围已被市场认可劣势、巧借发展项目机会规避项目机会1、区域阶段性市场空白威胁项目威胁2、“限购令”的持续执行，促使1、郑东新区办公地产的商业、办公地产快速发展兴起所带来的威胁。3、通货膨胀、货币贬值等宏观经济所带来的发展机遇。项目优势明显，最为关键的致命伤是证件的不齐备。应重点发展项目优势，同时借助市场的利好形势发展本项目。项目的核心难题——硬伤：证件尚未获得难题：1、推广渠道受限（如何有效的完成客户积累？）2、客户购房信心受影响（如何提升客户的购房信心？）3、付款方式单一（如何快速的回笼资金？）项目运营机会分析——借助“限购令”持续执行、通货膨胀日益加剧，投资型房产持续走高等外部有利因素。同时，结合项目区域的优势及产品的亮点，进行营销突围。项目价值梳理项目五大价值体系?区域价值——城市的中心区，行政区，区域价值前景不可限量?交通价值——农业路全线贯穿整个郑州东西。?建筑价值——新现代主义建筑风格给人强烈的视觉冲击，更体现项目高贵品质?产品价值——甲级写字楼的配套标准。?景观价值——项目对面即为文博花园，符合绿色商务的主题。项目核心价值核心价值：对外：区域（花园路商圈成熟的商业、办公氛围以及区域优越的交通条件。）对内：产品（甲级写字楼完善的配套标准弥补此区域企业更新换代的需求。）报PART1市场描述告PART2项目解读结PART3项目价格定位构PART4项目营销策略PART5项目营销执行项目价格定位价格模型11、影、影响响置置业业者者选择选择最重要因素最重要因素影响置业者选择最重要因素品　质交　通价　格QualityTrafficPrice根据巨康对市场的长期观察和总结，影响置业者决定购买物业的最重要因素为：品质、交通、价格。助力客户成功，是我们最大的价值项目价格定位分项内容打分满分区域所处城市级别1—53q1、位置繁华程度1—3215社会认可度1—53热点地段0—21自然景观0—82城市景观1—53q2、环境25小区氛围1—51人文因素1—53风格创新1—54A.A.品品质质因素因素建筑密度1—53q3、建筑20(quality)(quality)人性尺度1—53环境协调1—53生活基本配套1—32教育1—33q4、配套10本医疗1—21认为，娱乐休闲1—22们我得60安全性1—33项目可便利性1—75q5、使用20舒适度1—75分使用成本1—32产品品质0—22售后保障0—21q6、品牌10物业服务1—32助力客户成功，是我们最大的价市场形象1—31值总计　60100项目价格定位B.B.交通因素交通因素ttC.C.价格因素价格因素pp(traffic)(traffic)(price)(price)分项内容打分满分距郑州中心区1—1512距离影影响响置置业业者者选择选择因素之价格因素因素之价格因素,,距其他各区距1—53为为住宅住宅产产品均价可根据地段和品均价可根据地段和时时离t1、距离30距片区中心距1—54间设间设定取定取值值范范围围。。离距火车站、机1—52场距离到主要干道时5—109间到最近公交枢5—108t2、