Clicktoinsertclientlogo环球力量一脉相承中国产业地产发展特点与趋势引言下一块蛋糕？产业地产住宅写字楼商业……国家宏观调市场开发较受宏观调控……?投资较少控从严从紧为成熟，同影响较小，?政策支持，未来几年时，尤其一是目前比较?稳健增值活跃程度将线城市用地活跃的地产?……持续降温；供应有限;板块之一；2目录1·什么是产业地产2·产业地产发展特点及趋势3·如何打造成功的产业园区4·案例分享31·什么是产业地产4定义产业地产，目前尚未有明确的行业公认定义。从市场操作实务角度，指的是：以产业为基础、由工业类用地或物流/仓储类用地两大类型为载体，开发服务于生产制造，研发办公，仓储配送、商贸物流、生产性服务业等产业价值链上相关环节的新型形式；从表现形式上，主要包括了工业园、科技园、商务花园（BusinessPark）、仓储/商贸物流园及相关的生产配套设施等产品。从发展意义上，帮助企业提升企业形象、提高企业发展力；帮助产业提供集聚发展平台，提高产业发展速度；帮助政府改善区域环境、提升区域竞争力。如经济开发区等；如高新科技园等；如总部基地，创意产业园等；……产业地产普通仓，保税仓，出口监管仓、冷库，特种仓库等；主题型专业市场（服装、电子、原料等）国际采购中心等；……5价值曲线商贸物流—专业市场商务花园—50~300元/㎡总部基地/科技园区物流园—仓库40~100元/㎡工业园—工业厂房30~50元/㎡产业地产的收益预期一定程度上反映了产业地产发15～25元/㎡展的价值轨迹——产业地产更高的价值实现在于支撑产业的上游（研发设计）及其下游（终端市场）。6主体构成产业地产指导者，提供政策，税收支持，参与或部分参与土地一级开发终端用家，企业运营参与者，通过有偿方式使用开发者管理服务前期进行土地开发，中前期建设与招商，负责后期服务运营l在实际操作中政府、开发商与进驻企业三者的部分角色是重叠的，如政府主导型开发中政府实际扮演着开发商的角色。7开发模式…………………………8价值实现方式四种产业地产价值实现方式92·产业地产发展特点及趋势10产业演变轨迹横向发展纵向发展整合发展产业基础产业链产业集群产业网起步工业区成熟工业区起步产业区成熟产业区土地厂房产业楼多元物业l产业的点式发展向着网状发展是产业地产内部产业的重要的特征表现。11总体发展历程及趋势—工业：产业综合体时间1980s1990s2000s未来工业园科技园商务花园产业综合体类别(如深圳高新园）（如北京丰台（如蛇口工业区）ABP）功能制造研发现代服务业产业集群存量（融合研发设计，商务办公，高端制造制造，综合配套等复合功能）动因?总部经济?后台服务?先进制造业?标准的产业楼产业集群?业务整合?研发?仓储物流?研发开发商政府和功能区开发商参与度私人业主、生产制造业地主本地和国外综合性开发商12总体发展历程及趋势—物流：供应链集成园区时间1980s1990s2000s未来类别仓库区现代物流园商贸物流园供应链集成园区（如深圳笋岗物流园）商贸功能，展示融合展示交易，功能仓储配送等第三方物流等交易，第三方物国际采购，第三流等/四方物流，物流金融等于一体的综合园区物流园商贸园13发展趋势14发展趋势功能——综合化，社区化产业地产功能发展阶段比较第四代：第一代：第二代：第三代：产业综合体/工业园的演变商务与社区发展邻里关系企业综合社区城市边缘，由多组小规模基本情况城乡结合部规模较大，交通便利大型综合社区的建筑组成偏重于基于科学研发的企入园企业商业型企业出现商业型企业为主大型综合型的跨国企业业办公、商业、居住、教育、承担功能研发、仓储、办公办公、部分商业设施办公、商业、银行休闲场所与城市的联系也越发紧密，成为营造出共同生活的社一个可以"自己自足"，以建筑标准较低，但比工业城市功能的一部分。出现私人空特点区气氛，融合进城市及可以提供足够内部交流空园有所提高间和公共空间之分，但企业无法生活的元素，间的综合社区真正拥有优美景致的独立小环境15n商务花园与产业综合体的比较发展问题商务花园——产业综合体/企业综合社区产业/房地产功能单一项目规模（商务）园区规模（商务+新产业）发展周期长产业发展产业发展+多元房地产人口不足、位置偏远产业人口导入产业+综合功能导入配套不足商务配套休闲配套交通压力、潮汐现象配套班车休闲、生活物业绿地、环境维护公园概念生态概念收益能力差单一商务研发产品多元产品物业管理+产业+金融服务平营运管理困难物业管理台16发展趋势理念——生态、环保、智慧、低碳、可持续发展等生态，环保，智慧，低碳等发展理念将是未来产业地产在发展理念越来越重视的问题，办公区域与更多的城市生活元素进行结合，形成文化特性同样也是未来产业地产追求的价值核心。17发展趋势产品——更高的附加值附加值除了包括产品本身的核心价值外，相应的配套服务和政策服务体系的附加值也成为驱动产业地产发展和体现吸引力的重要因素。产品增值的三个维度产品硬件附加价值配套服务附加价值服务体系附加价值?提高产品技术含量，?建立对客户的完善营销服?为客户提供政策支持体系增加产品品质；务体系和标准?实现的内部服务交流平台?高复合度项目开发，?采用先进的物业、商业服?完备的企业服务体系包括功能复合及产品复务标准及水平合；?与配套产品建设保持同步?完善配套，建设可循的服务措施环体系；?突出社会影响，强化区域及高品质的环境景18观建设；发展趋势服务——社区化服务体系核心功能外的服务功能、服务设施及政策体系是体现差异化，增强企业进驻欲望的重要驱动力。社区化服务体系两种模式模式模式企业俱乐部员工生活配套企业外交官税收优惠网络社区无费区服务体系政策体系秘书室融资智能化体系交流平台个性化服务一站通关193·如何打造成功的产业园区20产业园区成功的七大关键因素v满足产业/企业需求v科学合理的定位v园区可及性（区位交通等）v政府支持（优惠政策等）v建筑规划、设计与质量v园区服务品质v园区环境品质v……21开发思路的转变p“盖物业”向“造平台”转变——传统的“盖物业”的思维，转向为入住相关企业、员工等提供产业服务，打造产业服务平台。p“做产品”向“创服务”转变——产品观念突破提供单一硬件产品的局限，转向树立以企业为中心，从产业和人两方面建立全新的服务体系。p“单一功能”向“综合功能”转变——功能方面突破单一功能开发的运营模式，转向集商务办公、商贸展示、商务公寓、商务配套、产业服务于一体的产业综合配套区开发。22产业园区开发前需要考虑的问题v产业分析与选择？v研究合适的开发定位？v项目潜在的客户在哪里？v客户的需求特点是什么？v产品开发组合、形式及合理配比？v对各物业类型进行合理布局、设计？v选择合适的开发时序及规模？v合适的财务安排？v……23解决定位问题——科学合理的发展定位宏观环境分析项目市场分析宏观经济环境分析政府规划定位分析产业研究物业研究产业定位客户需求分析可比案例参考和同比项目分析?企业需求调研?规划定位概念、开发方案开发定位项目功能/形象定位目标客户定位用地平衡总体规划方案建议开发战略财务可行性分析24解决产业问题——产业地产开发的灵魂宏观经济世界发展趋势中国发展趋势所处地区产业发展周边地区产业发展所处城市产业发展所处区域产业发展发展潜力经济产出产业产业定位可行性政策支持配套服务需求定位用地需求劣竞争优势社会效应人才情况人文生活产业发展支持区位优劣势经济发展微观经济25解决产业与产品：理清产业与园区开发的关系自然形成产业链政府中长期产业定位产业布局研究规划导向土地需求开发商开发背景/目标资金投入量基础建设土地需求人口研究营运模式/实力道路要求（工业/物流/产业/住宅/商业/公建）（年龄/收入/家庭结构）经验/团队经济效应物业需求融资条件工业、产业酒店、工业住宅、商业资金计划物商、文公物经济效应业业教办业投资收益资产战略静态分析——内部逻辑性产业布局——寻找未来定位开发定位示例：某产业园项目产业发展策略p支付能力较高p为人力密集型行业，需要大量配套设施p面积需求较大p支付能力和面积需求都因公司支规模而差异较大付p行业聚集效应明显，对项目氛能力围要求很高p面积需求一般电子信息战略租户群体文化产业主力租户群体环保节能次主力租户群体服务外包p承租能力一般p支付能力较弱p行业目前还处于发展初期，因而面临p为人力密集型行业，需着大量企业的规模要丰富的配套设施都较小p面积需求根据企业规模而定，金融外包需求面积较大面积需求27解决产品问题——“客户为本”的产品组合S示例物部独O企研生配配配H业栋O业发产套套套研发办公独栋总部基地类孵办制酒宿商型办总公化公造店舍业器政府政策及规划物业发展规律市场竞争环境本体地块解析孵化器/SOHO配套宿舍28把握不同产业地产类别的关键指标不同产业地产细分类别下的关键指标类类型型交通交通产业链产业链政策政策商务商务人流人流信息流信息流物流物流技术流技术流资金流资金流环境环境其其它它加工制造型加工制造型工业园区物流型物流型研发及高科技基地型物流园区企业内脑型商务花园后台服务型商贸物流联合国等国际组织总部型294·案例分享30工业金地“门道”，珠海项目概况：位于珠海市香洲区南屏镇洪湾工业片区，占地面积约70万㎡。产品特色：全国具有代表性的花园式商务花园项目，作为香洲区文化创意产业的一个载体，在珠海率先引进了EOD的概念，营造绿色生态研发办公区。DTZ服务内容：项目前期策划、营销策划、招商代理等全程发展顾问。31金地门道32金地门道33金地门道34金地门道35TCL国际E城，深圳项目概况：位于深圳留仙洞高新产业区，占地26万㎡,建筑面积约44万㎡产品特色：项目分期进行开发，产