银泰地块前期定位报告20122012年年77月月目录PART1本体与区域研究PART2市场分析PART3项目定位PART1本体与区域研究项目区位?东2.5环，二仙桥理工大学片区，建设路商圈第一辐射区，价值洼地特征明显项目位于城东2.5环，二仙桥东路与杉板桥路交汇处，对面为成都理工大学，区域现状面貌较为落后，现阶段房地产开发热度不高，但位于建设路商圈的第一辐射区和北改题材影响区，万达等一线房企意向进入，价值洼地特征明显。用地指标?用地指标：?项目占地面积：93亩?容积率：4?总建筑面积：24.8万本案㎡?限高100米评价：基本用地指标为区域市场主流水平。地块四至?东侧：紧邻银泰商业地块，毗邻二仙桥东路，成都2.5环（年底通车），环线主干道；?南侧：临靠杉板桥路，对接中心城区的主干道，东距东区音乐公园1公里；?地块内部：目前地块内有一条宽约8米河流，且地势高差约3-5米，内部含有部分待拆迁房屋；本案银泰商业交通条件?项目毗邻地铁7号线，公共交通便捷，整体通达性较好?项目周边交通路网便捷，有二环路、建设北路、二仙桥东路、沙板桥路等贯穿其中；?公共交通畅达，有7路、20路、36路、112路、113路、180路、535路、532路、537路、540路、402路、502路、8路等10余条公交线路；?临靠地铁7号线（十里店站）。配套环境?教育医疗配套完善，餐饮娱乐等基本生活配套落后，档次偏低，大型集中商业主要依托建设路商圈，本案紧邻的银泰商业呈现后有望成为区域商业中心?教育与医疗配套较为完善，主要依托理工大学强势教育配套。教育配套：成都市华林小学、成都理工大学、南华实验学校、二仙桥小学等；医疗配套：同仁医院、成华区保和社区卫生服务中心、成华区二仙桥社区卫生服务中心等。?区域目前商业配套缺乏，主要依托建设路商圈的强势商业配套。建设路商圈发展已十分成熟，未来扩张势头不可阻挡；而本案所在二仙桥板块势必是第一承接区?本案紧邻的银泰商业打造对项目意义重大，有望将片区提升为区域商业中心。区域规划?成华区“1413战略”规划——项目位于成华区“二环路现代服务业发展核心”区域，依托“建设路商圈和东2.5环”两大引擎支撑，必将迅速成为城东又一新兴板块。区域规划?“北改”规划——本案位于“新成华大道创意总部商务功能区”，加之“建设路商业休闲功能区”的逐渐形成，将给项目直接带来发展机遇，同时伴随区域房地产发展的逐渐成熟，商务人群增多，区域配套升级及完善，直接为项目提供更多的客户资源。小结?项目地块条件比较优越，位置显赫、交通便利、有一定配套基础、规模适中、指标合理、区域有较大发展潜力，有望成为城东新区域中心；?现阶段处于房地产开发两轮热潮之间的空档期，开发热度不高，区域价值一定程度上被市场低估，价值洼地的特征较为明显，一旦有强势题材介入予以引爆，有可能出现价值井喷的局面；?建议作为现阶段获取开发用地的重点对象考虑。PART2市场分析板块研究?根据本案所处区位属性，我们重点研究以下三大板块：?二仙桥板块?本案所属区域?建设路板块?品质和价格天花板?昭觉寺板块?重点参照板块建设路板块?基本概况：板块在售住宅项目以110-150㎡的大户型为主，单价在10000元/㎡以上，月均去化均较慢；板块项目售价为本案参照的天花板价格。占地总建面（万主力面积区间均价（元/主力总价月均去化（套）项目名称（亩）㎡）（㎡）㎡）(万/套）/面积（㎡）融锦云湾16370-901097676-985/385保利康桥12334110-13015000165-19514/2241九龙仓御园15742130-15011000143-16532/4735（备注：月均去化选取2012年1-6月数据）区域目前典型在售项目有保利康桥、九龙仓御园和融锦云湾，在售主力面积区间集中在70-90㎡和110-150㎡的户型，均价都在10000元/㎡以上，主力总价在80-150万元，受总价限制，项目月均去化量均较低。建设路板块?外立面及园林：以Artdeco风格为主，无明显差异化项目名称外立面风格外立面材质园林景观梯户比融锦云湾Artdeco面砖、涂料/3梯6户、3梯7户面砖、涂料、裙楼干保利康桥Artdeco欧式古典3梯2户、2梯2-4户挂石材以面砖为主，局部石九龙仓御园Artdeco法式园林2梯2户材?产品特征：板块主力供销面积集中在70-90㎡和110-200㎡户型面积段销售套数销售面积(㎡)新增套数新增面积(㎡)存量套数存量面积(㎡)50-7016811.08643245.52995020.7270-90856516.6930223194.4846235501.4590-1104410.964410.9600110-130739098.8227634137.221326301.44130-1509513626.6132446244.6449971150.81150-170183015.1212020030.420934873.96170-2007513841.8620036015.2816029455.1250-3000041066.4861599.72300-4002626.022626.022626.02合计36847947.1612961649711650204529.2备注：保利康桥、御园、融锦云湾2011年1月至2012年6月供销存数据从供应情况来看：板块目前供应较大为130-150㎡户型，其次为70-90平米户型；从销售情况来看：成交与供应基本一致，成交量较大的也为130-150㎡和70-90㎡的户型。建设路板块?客群情况：板块客群以品质刚需和改善型客户为主。客户以老城东客户为主，部分周边工作的收入较稳定的人群，看重区域配套和交通。购置目的存在一定的分化，建设路腹地以首置、首改客户为主，以保利康桥为代表的泛建设路区域凭借稀缺河景资源，改善型及享受型客户占绝对比重。?区域市场：建设路板块房地产发展已十分成熟，板块价值和居住品质感都已广泛认可从2007年起建设路板块在万科、龙湖、首创等品牌开发商的带领下区域价值急剧爆发，奠定了其在成都楼市的重要地位。2011年起，随着协信、招商、保利等大腕的抢滩入驻，建设路板块再次成为成都房地产市场的聚焦点之一。目前区域配套十分完善，区域价值已被广泛认同，目前区域主要以改善型何享受型客户为主，区域住宅售价已突破10000元/㎡，如九龙仓御园、保利康桥等高端住宅产品。建设路板块对本案定位的启示：?片面追求大户型舒适度代价惨重：以御园和保利康桥为代表，产品标准和舒适度高，但销售速度滞缓，主要受制于大户型造成的高总价。?全面品质突破市场溢价空间有限：御园2梯4户130-150平米主力户型和融锦云湾3梯6户70-90主力户型仅相差500元/平米。?因此不建议将大户型和小梯户比作为本案品质突破方向，尤其不应以牺牲总价控制和降低使用率为代价换取户型舒适度。?融锦云湾10500元/平米的单价、70-90的主力户型定位及3梯6户的产品标准一定程度上代言了城东成熟区域的主流定位方向。但现阶段价位水平仍有较大抗性。昭觉寺板块?基本概况：在售项目主力面积集中在70-90㎡户型，总价集中在60万/套左右占地总建面主力面积区间均价主力总价月均去化（套）/项目名称（亩）（万㎡）（㎡）（元/㎡）(万/套）面积（㎡）中铁青秀城1032679-90750059-6839/3242华润翠林华庭1052472-91760055-6974/6900招商雍华府1844982-89760062-98127/11855（备注：月均去化时间选取2012年1-6月，招商雍华府于2012年2月、3月、6月三次开盘，导致2012年上半年去化量明显高于其他项目）区域目前在售项目产品多针对首置刚需型客户，户型主力面积区间集中在70-90㎡，均价在7600元/㎡，总价控制在60-80万/套左右的水平，总价控制较好。昭觉寺板块?外立面及园林：以Artdeco风格为主，无明显差异化，材质多为面砖，局部石材项目名称外立面风格外立面材质园林景观梯户比2梯5户为主、少量2梯4中国铁建青秀城Artdeco涂料为主，局部石材5万平米“绿岛”景观户华润翠林华庭新古典主义面砖为主、局部石材7万平米欧式皇家园林2梯5户招商雍华府Artdeco面砖为主、局部石材8万方皇家园林2梯6户?产品特征：板块产品主力供销面积为70-90㎡，销售占比超七成。面积段销售套数销售面积(㎡)新增套数新增面积(㎡)存量套数存量面积(㎡)50以下3129.063129.06143.0250-703209.793209.79169.9970-901570132588.5184715624491977964.9390-11041140654.760460235.3151852433.44110-13014816728.9427231332.9626631065.51130-150628546.2622130459.1825034481.84150-17000101660.38182988.68170-2002354.44274745.05417217.95200-250002447.064894.12250-3001274.053822.152548.1合计2200199485.72992286284.92020207707.6（备注：中国铁建青秀城、招商雍华府、华润翠林华庭项目，2011年1月至2012年6月供销存数据）从供应情况来看：板块目前70-90㎡户型是供应主力，其次为90-110㎡户型；从销售情况来看：成交与供应基本一致，成交量最大的是70-90㎡的户型，其次为90-110㎡户型。昭觉