谨呈奥丽赛置业象山城东工业区项目整体定位提案2011年3月前言作为一个脱离城区的工业区项目，面临三个问题：如何减弱消费者对工业区接受度的抗性？如何自成一体，完善配套与人居环境？如何区隔城区市场，建立独特的核心价值？研究思路第一部分城市解读第二部分项目本体第三部分宏观环境第四部分微观市场第五部分客户解读第六部分案例借鉴第七部分项目定位Part1城市解读【关键词】：寻找后城市时代的发展趋势？●城市解读●项目本体●宏观环境●微观市场●客户解读●案例借鉴●项目定位城市海洋大海洋大县县、旅游、旅游胜胜地、地、针织针织名城、建筑之名城、建筑之乡乡印象象山位于浙江省中部沿海、宁波市南部、海域面积占全市80.4%，海岸线占全建筑业发达，产值连续保持全市第一三面环海、一路穿陆，典型的半岛县。象省1/8，渔业发达，全国六大一级中、全省第六。中国的针织名城，临港山港大桥的建设将拉近与宁波市区距离。心渔港之一，同时海洋旅游资源丰富工业迅速崛起，特色农业蓬勃发展。。人口：总人口53.3万，城区人口15.6万●城市解读●项目本体●宏观环境●微观市场●客户解读●案例借鉴●项目定位经济整体整体经济稳经济稳步向上，潜力无步向上，潜力无穷穷；人均收入排全市第；人均收入排全市第发展三，接近百强三，接近百强县县市慈溪，市慈溪，与与工工业业强强镇镇余姚持平余姚持平2010年宁波各县市国民生产总值对比表（亿元）2010年宁波各县市城市居民人均收入对比表（元）100050000757.7800400003089629587567.1729670287592894060030000400271.7720000278.58224.822001000000慈溪余姚奉化宁海象山慈溪余姚奉化宁海象山2010年象山县实现地区生产总值270亿元，比2009年增长10%以上；财政收入35亿元，增长16.6%；城镇居民人均可支配收入29500元，农（渔）民人均纯收入12500元，分别增长11.6%和12%。除此之外，规模以上工业总产值、全社会投资、自营进出口总额、消费品零售总额等主要经济指标也均保持两位数的较快增长。象山增加上亿元企业3家、5000万元4家、500万以上规模企业8家，规模以上企业达到83家。再通过1年的努力，街道规模以上企业有望达到100家，提前一年完成培育百家规模以上企业的目标。●城市解读●项目本体●宏观环境●微观市场●客户解读●案例借鉴●项目定位规划十二五十二五规划规划，宁波加快，宁波加快构构筑筑现现代都市，推代都市，推进进城城乡乡一一契机体化，体化，将将加大余慈、宁海象山南北加大余慈、宁海象山南北两两翼的城市建翼的城市建设设余姚-慈溪宁海-象山挖掘南统筹更多亮点　　“十二五”发展主要任务中提到的“构建‘一核、两翼、多节点’网络型都市区”，而宁海、象山正是“两翼”中的南翼。钱敦勇代表说，“东扩、北联、南统筹、中提升”是区域发展的重要战略，由于南三县一直是全市经济发展的短板，建议要将南统筹作为整个战略的重要环节予以考虑，充分利用和挖掘南三县的生态优势、国土空间潜力、海洋资源优势，帮助南三县走出一条新型发展道路，使全市在“十二五”期间整体均衡发展。　　还有一名代表认为，以前南统筹的力度不够大，真正亮点不够多，对南部地区的项目安排太少，她希望能挖掘南统筹的更多亮点，“一核、两翼”能成为发展南三县的一个机遇。●城市解读●项目本体●宏观环境●微观市场●客户解读●案例借鉴●项目定位交通桥桥海效海效应应裨益象山，裨益象山，将将象山象山从从交通末梢交通末梢转为转为交通交通枢枢契机纽纽，象山，象山将进将进入入长长三角三角22小小时经济时经济圈圈象山港大桥的建成，将使象山从到宁波的距离由目前的120公里缩短到47公里，车程由2小时变为35分钟，进入宁波半小时经济圈，杭州2小时经济圈，考虑到杭州湾大桥的叠加效应，象山还将进入上海3小时经济圈。从县交通部门了解到，2011年3月底开工建设的甬台温高速复线戴港至丹城连接线工程，工期为20个月，甬台温高象山速复线是台州沿海产业带的重要大动脉和主轴线，将对台州沿海产业带开发建设和经济发展起到不可估量的作用。●城市解读●项目本体●宏观环境●微观市场●客户解读●案例借鉴●项目定位经济浙江海洋浙江海洋经济经济建建设设正正式式升升为国为国家家战战略，宁波略，宁波首首任重任重契机担担，象山，象山凭凭借借优优越越海洋海洋资资源成源成为发为发展展格局格局中的主体中的主体浙江海洋经济发展示范区建设正式上升为国家战略，有全国最佳深水岸线资源的宁波，将是浙江省建设海洋经济强省的战略核心区域，具备发展成为我国沿海经济带重要增长极的优越基础和条件。在宁波的海洋经济发展格局中，构建“一核三带六区八岛多点”布局：中国象山港中国石浦港象山松兰山大目洋渔业“一核”：以宁波舟山港宁波港“三带”：即杭州湾、象山港“六区”：建设杭州湾、镇“多点”：在宁波沿海地区规区及其依托的腹地为核心区，和三门湾及其附近区域，是海北仑、梅山－六横保税划建设一批海岛开发区、涉重点发展“三位一体”的港口服宁波新型产业化和新型城镇物流核心区、象山港、大海工业园区、海洋高科技园务业体系，力争发展成为国家化融合发展的重点区域，要目洋和三门湾，力争成为区、出口加工区、海洋风景物流节点城市和上海国际航运建设成为宁波海洋经济的主宁波海洋经济发展的战略名胜区以及生态农业集聚区中心的主要组成部分。体区域。支撑区域。域。●城市解读●项目本体●宏观环境●微观市场●客户解读●案例借鉴●项目定位旅游象山港象山港将将打造打造为长为长三角地三角地区区第一第一个国个国家海岸公家海岸公园园契机《象山港旅游发展规划》：象山港从北仑梅山至象山涂茨近2000平方米的陆域及相关海域，将以生态休闲、滨海度假的高品质生态型“翡翠港湾”为总体旅游形象，成为宁波旅游产业新一轮发展的增长极，?为我省乃至长三角地区第一个国家海岸公园。?象山港区域建设成为以生态休闲、滨海度假为特色，拥有大片自然海岸栖息保护地和新兴旅游产品的国家海岸公园、我国著名休闲海湾和长江三角洲滨海度假基地。●城市解读●项目本体●宏观环境●微观市场●客户解读●案例借鉴●项目定位当前的象山正进入了一个快速发展的时机！未来的象山，将跳脱普通县级城市功能，成为：宁波大都市滨海特色功能区浙江省海洋经济先行区长三角金色港湾国家海洋生态文化保护区本项目在这样一个背景下，面临着较好的发展机遇！Part2项目本体【关键词】：认识自我，界定地块属性●城市解读●项目本体●宏观环境●微观市场●客户解读●案例借鉴●项目定位项目位于城位于城东东工工业区业区，，区内区内主要主要发发展展针织针织、机、机械械等等高高新新区位技技术产业术产业，无，无污污染染型，型，当当前前区区域成域成熟熟度有度有限限象山产业区是象山境域内重要的生态型工业产业发展基地，是宁波港区域性物流园A区区之一。象山产业区规划控制面积130平方公里，分A、B、C三个区块。A区：以船舶建造、仓储物C区流、临港型工业﹑港口码头为主。B区：以电力、汽配、模具靖南大道延伸段为主。可直达城区B区C区：以发展针织、机械、电子、生物工程、IT产业等，是发展先进加工制造业丹城和高新技术产业的新型工业平台。●城市解读●项目本体●宏观环境●微观市场●客户解读●案例借鉴●项目定位项目本案本案行行政政隶隶属属丹丹城，距离城城，距离城区约区约1010分分钟车钟车程，心程，心区位理理抗性大于抗性大于实质实质距离抗性距离抗性象山城区效果图象山产业带老城区大目洋生态城（规划）新城区象山新城区：集购物餐饮、休闲娱乐、商务金融、文化教育多功能于一体的CBD式公共服务设施中心，兼有高档城市生石浦滨海旅活居住生活功能。游区大目洋生态城：规划中的养生休闲度假海湾、海洋文博商务中心、低碳宜居示范新城。象山产业带：环杭州湾产业带重要组成部分，规划为以西周镇为中心的机电工业区、以贤庠镇为中心的沿港工业区、以爵溪为中心的针纺经济区。●城市解读●项目本体●宏观环境●微观市场●客户解读●案例借鉴●项目定位配套区区域域内内交通交通干干道四通道四通八八达达，，但但暂暂无公交无公交线线路；工路；工厂厂环境环绕环绕，无，无基基础础生生活活配套，人居配套，人居环环境境较为较为一一般般●城市解读●项目本体●宏观环境●微观市场●客户解读●案例借鉴●项目定位项目总总建建1010万在象山万在象山属属于大于大盘级别盘级别，，但但在新在新区内号区内号召召自身力不力不够够；；商住商住性性质质可自建配套；可自建配套；1.51.5的的容容积积可可塑塑性性大大总建规模：103639平米商业用地1号地块：用地：10590平方米容积率：2..0总建规模：21180平米荣泰路宝2号住宅地块商业用地2号地块：屿路用地：54972.9平方米容积率：1.5珠1号商住地块海总建规模：82459平米路映玉路●城市解读●项目本体●宏观环境●微观市场●客户解读●案例借鉴●项目定位S优势(strength)劣势(weakness)?项目隶属老城的行政优势，?生活配套缺乏距离城区10分钟车程，实质距?工厂环绕，人居环境有影响离不远；?交通干道完善；?地块自身条件可塑性大；W机会(opportunity)SWOT分析T?象山资本厚实，居民消费力强威胁(threat)?城东工业区属高新产业区，未来技术人才集聚，有住宅需求产?产业区成熟度有限，预计5年内人气稀缺生?象山城区地产项目集中，竞争激烈?环杭州湾产业带的突起使区域?当前房地产市场受调控，未来不确定因素增多影响力放大?象山城市发展面临新一轮机遇0●城市解读●项目本体●宏观环境●微观市场●客户解读●案例借鉴●项目定位项目属性界定城