项目营销策略这是一个艰难的时刻可以预见的是，由供需急剧失衡带来的降价潮将不可避免的在2011年底蜂拥而来另外，依据相关新闻及解析，一场巨大危机，已迫近眼前9月5日中国证券报民间借贷呈全国蔓延趋势，高息背后隐藏巨大风险高息民间借贷正呈现在全国蔓延的趋势。目前仅浙江民间资本就高达万亿元，通过小额贷款公司、担保公司、典当行和个人之间放贷，成为民间借贷流通的主要途径，月息回报普遍在2分以上，最高的甚至达5分，即年利率60%。除游荡在民间的数万亿元游资，资金富余的上市公司也开始把钱投向民间借贷业务，有的贷款收益甚至超过主业。疑问1：一场金融传销正在本朝蔓延，其月息回报2-5分，则其贷款利息之高可以想象，哪一种实体产业能够承受如此高昂的贷款利息？包括房地产业和矿业。如此高昂的贷款利息，是对实体经济的扶持还是绞杀？若实体破灭，放贷者将是何种结局？9月5日北京晨报上市银行日赚25.4亿仍捉襟见肘，全民动员拉存款去年1月18日至今年6月，央行12次上调存款准备金率，累计上调600个基点，回收流动性超过4.2万亿元。近日，央行又将商业银行的保证金存款纳入存款准备金的缴存范围，这意味着又有大量资金将被冻结，相当于未来6个月内上调2至3次存款准备金率。另一方面，目前负利率对社会资金的吸引力正在逐渐丧失，企业和居民已经不愿意把钱存在银行了。疑问2：银行无钱放贷，即便贷款需求极大，即便民间借贷在泛滥且疯狂抢夺银行的存贷市场。安全第一，盈利第二，此中含义不言而喻。反证，政府已经预见了实体经济的困局难解？危机将临？2010年03月18日新华网国资委：78家央企将退出房地产市场2010年3月18日下午国资委召开新闻发布会，新闻发言人杜源泉在会上表示，处于调整阶段的中央企业下属控股或参股的房地产公司，要加快调整步伐，在完成阶段性任务后有序退出。疑问3：央企退出房地产，从去年发文至今，已有时日。结合本年度银行对个人房贷业务的轻慢态度，则政府从去年伊始的布局，即是“保央企、弃民营？磨刀霍霍向地产？”由上可知，地产2011年度金九银十幻梦破灭际即是楼市巨变之时12月，大量无钱还贷的房企将遭遇远超08年的经营危机　　当前被政府默许的金融传销，引爆点也在年关附近恰与楼市引爆点叠加一场波及全国的大危局，极有可能在2011年底引爆其中房地产很可能成为冲击最大的产业高速变化的市场，让整个房地产行业时冷时热。市场在变，产品在变，消费者在变一切都在变化而我们能做的，就是要在变化中寻找生存之道……直面当前的挑战，寻找最有效的解决之道！虽然“条条大道通罗马。”但我们要找的是最直的那一条。挑战1.中德品牌如何落地？（稍后谈）挑战2.弱市状况下28万方，谁来买单？策略上，我们理性的思考……第一部分住宅市场分析一、宏观市场分析1、政策回顾99月月88?上调存款准备金月月1月6月?二三级城市限购?新国八条出台?房产税试点5月?上调存款准备金率0.5个百分点?上调存款准备金2月率0.5个百分点?一房一价实施4月?调整土地增值税?新国八条实施细征收率则出台?上调存款准备金?上调存款准备金?上调存款准备金3月率0.5个百分点率0.5个百分点率0.5个百分点?基准利率上调?上调基准利率?0.25个百分点重庆公布房价控制0.25个百分点目标：涨幅低于2011年主城区城市居民人均可支配收入增速和城镇职工工资收入增速的平均值?上调存款准备金率0.5个百分点2、走势回顾今年上半年全国房地产市场呈现以下特点：第一，房价快速上涨的势头得到明显遏制。这些表明政府抑制房价过快上涨成效显著，但同时也应该看到，多数城市房价依然是在环比上涨的，因而调控之路任重而道远。2、走势回顾第二，房地产市场依然活跃，需求依然非常旺盛。上半年重庆主城虽未受制于限购政策，销量都有不同程度的放缓或下滑，相比之下，表明市场的需求仍然是较为旺盛的。第三，房地产行业调控政策稳步消化。目前对市场有较大影响的行业调控政策主要包括四个，分别是限贷政策、限购政策、限价政策和保障房政策。鉴于目前房价尚未真正松动，限贷和限购政策也不会放松，以巩固落实为主。“新国五条”也明确提出房价上涨过快的二三线城市也要限购。这对重庆房地产市场来说无疑是雪上加霜。同时，“新国五条”将房价控制目标和保障房放在了前两位，也意味着下半年政府将在限购及限贷这两项政策上加大执行力度。2、走势回顾第四，货币政策稳步执行，开发商资金链趋紧，拿地谨慎。货币政策是决定中国经济周期的核心力量，对房地产市场也会造成较大的影响。今年二季度宏观经济数据公布之后，社会各界所担心的今年CPI维持高位且GDP明显回落（即滞胀现象）的疑虑已基本消除。目前政府采取稳健的货币政策，直接作用是配合行业政策收紧开发商资金链，迫使其加速出货，意在促供给。资金趋紧，也直接导致开发商拿地热情骤减，拿地更加谨慎。这势必会影响未来的供应。3、2011下半年走势预估下半年决定房地产市场的核心要素有两个：一是政策不会放松，“新国五条”已经给市场传递了强烈的信号。下半年政策的着力点将是加大房价控制目标、保障房和部分房价过快城市的限购政策的落实力度，尤其是房价控制目标，将成为中央考核地方政府的利器。二是市场供求力量将起主导作用，今年下半年及明年上半年全国范围内潜在供应量放大是大概率事件，供大于求或成常态，未来市场走势正朝着政府预想的方向发展，房地产市场将由政策主导转向市场力量主导的局面。4、未来政策走势的研判1、目前房地产调控政策已经取得一定的效果，未来政策将主要沿着以下路径发展：（1）政策是长期的：目前房价尚未实质性下跌，政府已经明确指出，一旦政策放松，价格有可能会出现报复性上涨。新国五条的出台再次传递了政策长期性的信号。（2）政策以巩固和加强执行为主：今年中国经济出现硬着陆可能性不大，因而未来仍以现有政策的巩固和加强执行为主。（3）房价是决定政策是否加码的关键因素：如果未来房价继续坚挺或走高，不排除政策范围继续扩大和新的行政政策出台。5、住宅市场动态监测2011.9.12——2011.9.18开盘情况体量开盘时间楼盘名称楼栋产品形态套数面积区间（㎡）销售套数销售率套内折后均价万㎡同景国际城·香阁华65、72、73、72011.9.12联排别墅320.1156-1581031%11800颂6号楼4-15、16、17号2011.9.15龙湖·U城电梯洋房1422.497-2649164%6600楼2011.9.16俊峰·香格里拉12号楼电梯洋房200.4114-251210%88002011.9.17光华·观府国际8号楼高层2242.144-905022%126002011.9.17康田·漫城7号楼高层2231.534-90157%6500D3、16、22号2011.9.17金科·廊桥水乡小高层、洋楼1361.655-2543828%6100楼2011.9.17融汇国际温泉城上筑6号楼高层2272.144-10415870%7800同景国际城·香溪迈2011.9.178号楼高层2801.732-678229%8000上2011.9.17同景·跃城7号楼高层3051.838-647725%77002011.9.17世纪金源·御府10号楼部分高层840.868-993137%68002011.9.17恒大·金碧天下413号楼高层1921.531-9174%50002011.9.18保利·香雪29号楼高层2132.054-14314166%81502011.9.18同景国际城·馥山5、6号楼花园洋房360.479-1081336%88002011.9.18北温泉九号·森邻海23、31号楼电梯洋房601.1125-165813%83006、住宅市场结论政策无法规避，市场已成定局，调整心态，积极应对从去年第一轮房地产调控政策出炉，到现在历经三轮政策潮，直到今年6月开始，市场明显显现出调控效果，房产市场行情变淡。今年中秋，开发商们可谓过得惨淡。据统计，去年中秋小长假，重庆主城一手房成交2627套，而今年中秋节三天假期，成交量只有453套，总成交面积39347.51平方米。去年中秋3天，楼市是名副其实的黄金周：去年中秋重庆主城共销售2627套房，销售面积为210190.48平方米。今年的淡市格局已经没有争议。二、写字楼市场监测重庆写字楼新盘概况二季度共19个写字楼项目。总建筑面积499.55万平方米。其中写字楼部分建筑面积约87.82万平方米，占比为17.58%。第二季度写字楼新盘销售均价为14730元/平米。相比1季度环比上升5.12%，二季度写字楼新盘市场销售均价呈上升趋势，4月份均价为14145元/平米。环比上涨3.52%。5月份均价为14563元/平米。环比上涨2.96%，6月份环比上涨6.31%，均价高达15482元/平米。目前重庆市场写字楼集中区域二季度重庆写字楼存量房市场分布截止2011年第二季度，写字楼存量404万平米。无新增楼盘，其中甲级写字楼110.万平米。占27%。乙级写字楼存量131.万平方米。占比32%。高档公寓存量房总量59万平方米。占比15%。丙级写字楼占比26%，第二季度重庆写字楼市场总体需求租赁需求变化不明显，购买需求在5月份有巨大的放量。二季度主城各区写字楼新盘销售情况二季度新盘销售均价为14730元/平方米，相比1季度环比上涨5.21%。二季度甲级写字楼新盘总体销售情况第二季度甲级写字楼市场新盘12个，总建筑面积321.97万平米。写字楼部分总建筑面积63万平米。占19.7%。二季度甲级写字楼各区新盘销售情况二季度乙级写字楼新盘销售动态二季度重庆乙级写字楼新盘市场有3个在售楼盘，总建筑面积20.86万平米。其中写字楼部分建筑面积约