谨呈：天津地铁资源投资有限公司天津地铁南马路五金城地块定位规划报告（中期汇报）合富辉煌（中国）北方区-2012.4商业地产事业部&发展策略研究中心本资料仅供合富辉煌公司指定机构使用，未经合富辉煌公司书面许可，不得在指定机构以外传阅、引用、复制或分发汇报版前言1.本次汇报只将整体报告中市场、定位、规划结论提出讲解，若各位领导对某部分有所疑问，可现场解答或参考《地铁南马路五金城项目定位规划报告（中期汇报）（统稿）》（264P）2.本次汇报住宅市场部分涉及到整体市场研究、周边可类比竞争项目及200份客户问卷调查3.本次汇报办公市场部分涉及到天津市内六区80多个项目调研、1700多组客户需求调研、全部在售项目调研及案例借鉴内容4.本次汇报商业市场部分涉及到可类比竞品营销调研、周边经营现状调研、商家访谈及可借鉴性产品调研内容5.本次定位规划部分参考规划通知书、相关最新规划设计规范，确保项目定位相应落实2市场研究结论3原规划方案分析以商住楼为基础的办公物业、南侧大进深的商业、商业指标不足类型楼体标准层面积层数建筑面积（㎡）（层）（㎡）东侧办公7722519300中间办公4742511850办公西侧办公4742511850合计　　43000北侧商业（东）1930.735792.1北侧商业（西）907.832723.4南侧商业4206.6312619.8CBA小计　　21135.3商业社区配套1000　1000菜市场1000　1000邮政设施　　1200小计　　3200本项目办公物业指标商业面积合计　　17935.3社区综合服社区服务中心405.783245.6A座标准层约772㎡，层高3.36米务楼配套公建101233036B、C座标准层约474㎡，层高3.36米商业指标南侧商业进深26m，北侧进深17m，层高5m4根据市场分析结果我们在规划定位上应重点解决以下几个问题问题1：商业3层如何进行销售的问题问题2：商业进深过大且商业指标规划不足的问题问题3：如何提升办公档次、甲级写字楼如何规划的问题5在解决以上3个问题的基础上，在定位规划层面我们还应考虑哪些因素？1.尽量实现住宅、办公、商业市场结论在整体规划中实现平衡2.规划建议中需重点考虑方案中对于成本的平衡3.办公交通核和大堂对于商业的影响与破坏4.商业规划中尽量规划更多的高价值物业，其中临街性为重要考虑因素5.邮局、公共配套、菜市场等不可变现、价值低物业尽量减小对于商业规划的影响6.尽可能使每一种物业都具备较强的市场卖点7.在消防设计、交通设计、平面布局等满足规划的基础上，尽量减小公摊的影响8.本次给出的规划方向只是对于规划设计的适应性探讨，最终方案以规划设计单位为准6参考标准规划条件通知书1.该项目用地面积为29106.7平方米，其中商业、写字楼及住宅用地25656.7平方米，社区综合服务中心独立用地3450平方米.地上总建筑规模不大于107000平方米，其中写字楼不大于48800平方米，商业不大于20000平方米，居住不大于30700平方米（包含配建公共服务设施），社区综合服务中心建筑面积不小于6300平方米，邮政设施不小于1200平方米（首层不小于200平方米）2.该项目南侧沿南马路布置沿街商业及写字楼，建筑外檐原则与地块东侧项目取齐。地块北侧安排住宅项目，北侧沿南城街安排商业及公共服务设施，建筑外檐与地块西侧项目取齐。地块西北侧建设社区综合服务中心，由建设单位统一规划，整体实施，建设完成后，无偿移交南开区住宅配套建设管理办公室统一调配使用。3.该项目整体空间形态为南高北低，南侧沿街写字楼建筑高度原则与南马路整体形态取齐为3幢约100米高层建筑；中部高层住宅高度约85米，北侧南城街居住建筑原则控制高度35米，整体呈阶梯状递减4.按照国家建设部《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》（建住房[2006]165号），该项目居住部分必须符合对居住套型的相关要求，即套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重必须达到居住总规模的70%以上。5.商业及办公项目应采用公共走廊，公共卫生间式布局，不得采用单元式或住宅套形式设计，不得设置阳台及露台，空调应采用户式中央空调，采用户式中央空调应做好遮蔽处理6.地块南侧有市电力公司微波干线通道穿过（控制线宽度50米）涉及控制线内的拟建建筑必须由开发建设单位与市电力公司进行结合。如存在矛盾，必须协商采取技术手段解决，并由市电力公司就结合成果出具认可意见7.为确保尽快实现南马路沿街城市景观，该项目在实施时，公建部分与住宅部分应同步建设实施。8.规划和建筑方案必须符合《天津市规划建筑导则汇编》和《天津市城市规划管理技术规定》。同时，应满足我市关于消防、绿化、环保、人防以及城市景观等要求9.建设单位和设计单位必须在报审规划方案和建筑设计方案时，同时编制报审绿地景观方案。地上建筑物、构筑物的设计方案需要报审日景、夜景、灯光效果、广告标识设置方案并在效果图或彩色立面图上明确标注建筑外檐材料的7材质及色彩。定位结论全盘定位天津老城厢?绝版都市综合体中国?天津联邦中心轨道交通实力联邦住宅+办公别墅+甲级写字楼+商业休闲中心城市中心区商务经济联邦整盘规划物业层数面积8F8F2F2F北侧住宅8F28700㎡8F南侧住宅28F28F28F甲级写字19F29400㎡（包含1~5F大堂及楼交通核）2F办公别墅14F19413㎡（包含1~5F大堂及交通核）1~2F商业经营用途：5F5239㎡（去除1~2F办公大堂19F14F南侧商业5F及交通核）3~5F商业办公用途：10184㎡（去除3~5F办公交通核）甲级写字楼办公别墅住宅北、东侧2F8036㎡商业（包含3200㎡配建）北东侧商业南侧商业注：以上为我司规划意向示意，最终结果以规划设计单位为准10物业功能分布6F~20F：办公别墅6F~24F：甲级写字楼3F~11F：住宅1F~28F：住宅3~5F：商业写字间1~2F：商业注：以上为我司规划意向示意，最终结果以规划设计单位为准11住宅住办宅公别墅住宅住宅住宅甲级写字楼商业商业写字北间业商商业12注：以上为我司规划意向示意，最终结果以规划设计单位为准办公别墅宅住甲级写字楼宅住间字写宅业住商宅住宅住商业商业北13注：以上为我司规划意向示意，最终结果以规划设计单位为准1~2F商业定位及规划建议精品生活休闲广场满足本案住宅及周边高端住宅17m人群日常品味生活休闲需求p社区生活配套34m高端商务休闲广场满足本案写字楼及周边办公人群日常商务休闲需求项目配套区p餐饮业/休闲娱乐20m邮局、菜市场、住宅公共设施配套产品类型标准层面积进深开间建筑面积层高办公物业公摊面积总建筑面积北侧商业（西）903178.41,8061F:4.5m;2F:4.2m1541,652北侧商业（东）2,51417~348.45,0281F:4.5m;2F:4.2m3084,720南侧商业3,957208.419,7851F:5.1m;2F:4.5m4,36315,423东侧商业832208.41,6641F:4.5m;2F:4.2m01,664合计　28,283　23,459邮政、菜市场、公共配套　3,200　3,200注：以上为我司规划意向示意，最终结果以规划设计单位为准14总计　　　20,2591~2F商业定位及规划建议商业户型划分建议单二层单二层釜山料理MRPIZZA单一层单一层单一层单一层单一层单一层中国银行TITI7-11KFCCOSTA产品形式户型面积备注主力户型单一层100-170㎡（柱距以8.4m计算）单二层一拖二300-600㎡少量设置单一层单二层单二层300-500㎡主力户型单一层（1层只设置交通楼体）单一层单一层注：以上为我司规划意向示意，最终结果以规划设计单位为准151~2F商业定位及规划建议配套设施设置东侧凤丽路商业氛围不足，1-2层商业主要作为邮局、公共服务设施及菜市场使用。1F2F该区域进深约34m，单层面积约1200㎡。邮局营业厅（首公共服务设施2F层约200㎡）可租售商业2F该区域进深约1F2F34m，单层面积约830㎡。菜市场公共服务设施可租售商业注：以上为我司规划意向示意，最终结果以规划设计单位为准161~2F商业设备设施配套建议商业配套建议南马路底商2F所有铺位设置厨房，首层个别商铺设置厨房，厨房位置建议沿北侧设置；南城街厨房位置及面积一侧底商不设置厨房；厨房面积暂参考厨房面积于餐厅比例1:2设置；南马路1、2层商业按层按分区采用独立的排油烟管道至屋顶，排烟管道井建议在裙楼背面外排烟新风设置挂，平层每两个商铺共用一个垂直外挂烟道；一般中餐厅面积在1000平方米以上时，排烟管道管径可按1.2m*1.2m，排烟风机的排风量在每小时50000立方米以上；厨房上下水设在厨房沿外墙角落不影响整体布局位置，上水管径50mm≤DN≤100mm之间，下水上下水及隔油设置管径：100mm≤DN≤150mm；南马路1、2层商铺均设洗手间位，南城街2层商铺设置洗手间位，上水管径：DN50mm，下水管径100mm≤DN≤150mm；南侧广场地下预设集中隔油设施；每个厨房均设置燃气接口，燃气足量设置；电力配置建议非餐饮商铺以150W/平米设计，餐饮燃气及电力设置商铺以250W-350W/平米设计，并建议预留可调配空间；餐饮商铺楼板荷载300KG/㎡；其他商铺楼板荷载按正常值设置；如有特殊需求，有商家后期自楼板荷载设置行加固；外檐设计突出现代感，与整体建筑风格相协调，可采用落地玻璃外墙；还要考虑首层及二层商商业外檐设计铺的广告位及店招设置173~5F商业办公定位及规划建议形象来源于高度！4.5m甲级写字间！甲级写字楼物业配置、共