1三、企划推广计划231.1销售回顾1.09年7月至11月，团购推出12、15、18号楼，共199套房源。2.4月5日，进驻售楼处3.5月8日，推出VIP卡销售4.9月27日，开始销售14#、16#、17#、19#楼5.10月23日，正式开盘，并推出13#楼销售工作节点41.1销售回顾一期房源去化情况实际进入推案时间栋号总套数已售套数未售套数去化率说明市场量最后开盘大户型10月23日13#6862204232%，遇到销售阻力14#107100792179%16#685853591%一期主力房源，去化超过80%。17#10296821485%9月27日19#443733489%12#19127558%15#10108280%团购剩余房源18#874357%合计：4263822869675%整体去化达75%数据截止至11月21日51.1销售回顾各面积段去化情况户型面积总套数实际上市量已售未售去化率80-100312319483%100-130148137129894%130-1501571411182384%150㎡以上6460204033%复式26210210%合计4263822869675%61.1销售回顾VIP卡销售：?本案在5月份顶住了政策压力，施行VIP卡销售策略，经过3个半月的市场积累达到富有成效的客户累积效果。在宏观政策强力打压市场低迷的情况下，至项目开盘前共出售385张VIP卡，同时为项目开盘取得成功奠定了坚实的基础。71.1销售回顾开盘热销在竞争项目开盘接连失利的市场担忧下，9月27日正式推出14#、16#、17#及19#四栋房源，本案开盘当天就取得147套的骄人业绩，令业界赞叹，创造了菏泽房地产市场的销售奇迹。而价格方面，也突破了原有菏泽的市场最高价，成为价格高杆样本。成功的业绩证明了项目的定位及规划得到市场认可，同时本案的一系列营销策略及现场执行成就了本案的热销，本案成为菏泽最高档次标杆楼盘。81.1销售回顾13#楼销售13#楼是在在中央出台第二次有史以来最严厉的调控政策背景下，同时即将进入传统市场淡季的情况下，进入市场，但在恶劣的市场环境中一个月销售期内成交20套，去化率近三分之一。除市场及政策因素外，13#楼为景观王座TheProblem全部为大面积产品，总价超过70万，在菏★大面积★高单价★高总价泽市场属于金字塔顶端客户，受众面非常小，销售速度较传统户型缓慢也属意料之内。91.1销售回顾关于价格本案开盘均价突破菏泽原有价格高端标准，热销的事实证明市场对高单价的认可，创造菏泽房产市场价格新体系，成为名副其实的价格领导者。在新的价格体系确定后，公园一号等竞争楼盘也相应调整了价格策略，采取跟随策略，近期也取得了优异的市场表现。而本案后续没有相应产品跟进。虽然单价提高得到市场接受，但受到菏泽客户购买力水平的限制，总价60万的价格上限依然难以突破，60万以上总价段客户群骤减。101.1销售回顾?开盘引爆菏泽高端市场，成为当之无愧的明星楼盘。?经过开盘及强销，项目整体去化达到75%，已基本完成预定销售目标。?剩余房源以大户型、高层房源及顶层复式为主。?13#楼大户型受总价影响，遇到销售困难，成为后期销售重点。111.2媒体及活动回顾报纸户外成为挖掘客户的最有效的工具！户外传统媒体挖媒电视字幕掘体客户通网络资路新兴媒体源K的P短信I九种封面丽人秀武器看房直通车SP活动中秋嘉年华报广及SP活动媒体效率次之。专访121.2媒体及活动回顾『户外大牌』131.2媒体及活动回顾『围墙』141.2媒体及活动回顾『中秋活动』151.2媒体及活动回顾1.户外媒体在项目形象推广及客源吸引方面起到了较大的作用，对来人来电量有较大的推动。特别是项目围墙的贡献率最高，而这部分客源多为本区域客户，是本案最基础性的客户群体。因此，后期更应注重现场围墙的包装品质及可视性。2.目前媒体范围主要覆盖菏泽中心城区，而尚未开展周边县镇的媒体攻势，作为大盘住宅，菏泽城区客源将很难满足项目所需，媒体向周边区域延伸势在必行。作为后阶段重点工作之一，对周边区域进行概念导入、形象树立工作。161.2媒体及活动回顾3.他人介绍比例也占来人来电很大一部分，这个比例也体现出了今年媒体的综合重复到达效果及现场把握做的比较好，项目已经形成较强的市场口碑。4.活动方面，本案前期进行了中秋嘉年华及开盘SP活动，并持续进行了丽人秀和直通车等跨度活动，对于菏泽这种三线城市，SP活动效果非常明显，项目市场口碑传递性强，后期适当增强SP活动的参与面。5.传统媒体方面，本案前期投入的常规媒体报广、电视、广播等非常有限，但这类媒体的客户覆盖率具有明显优势，后期配合SP活动使用。17TheQuestion在即将进入传统市场淡季的阶段，市场正宏观政策背景在经历宏观调控政策的包围而持续观望的不利局面。经过强销期，前期积累客户已消化完成，需要后续客源的及时补充。传统市场淡季在这样的市场背景及项目前提下，我强销过后客户们如何在高端市场中成功跳脱，成为储备不足全城持续瞩目的闪耀明星，实现剩余高总价房源快速去化，项目影响力、客源范围有限销售及二期蓄势的多赢，将成为我们今年底营销工作的重点。1819阶段推广目标：1.促进剩余大户型产品去化是当前最紧迫的工作重点，而这类目标群体范围小，媒体推广针对性强2.扩大客源群体，在前期积累客源已消化情况下，新一轮客源累积倍加重要3.推广持续期，为项目二期积累客源，同时为2011年春季房展做准备阶段两大推广策略：★加强核心城区推广力度★推进周边区域媒体投放阶段时间节点：11月-12月20菏泽牡丹区及开发区。项目主要客源群体依然来自菏泽市区，决定了它的主力营销区域是中心城区。21成就感【形象上】品位的象征受到高端人群或圈层持续追捧好的名声特殊的品牌印记实景呈现景观王座紧跟销销售售节节奏奏阶段推广工作目的：集中火力推广宣传，进一步巩固市场地位，促进剩余房源销售，预热商业，为二期产品升级、形象提升奠定基础。阶段推广策略：有针对性的选择媒体投放，注重宣传到达率，讲求实效，控制营销成本。23阶段推广主题方向社区实景完美呈现水景王座极致绽放24销售信息传达，形象提升与产品自身卖点强化项目知名度销售信息产品卖点市场形象SP活动媒体宣传形象提升产品展示月社区实景倾情绽放，景观王座邀您品鉴通过前阶段的市场形象树立，与开盘阶段产品塑造，本阶段结合现场工程环境与示范环境的日益完善，配合媒体的宣传，强化社区环境，深化产品独有的欧陆景观，提升项目市场形象、突出项目产品品质，配合相关促销措施，促进销售。25电视以字幕形式为主，迅速直接，及时准确传达销售信息。原有广告更新26户外媒体质感画面配合简洁广告语，画面冲击力强，文字易读易记，不断重复，塑造形象，强化记忆。扩充知名度，树立形象。原有广告更新27网络菏泽房地产网、菏泽信息港等门户网站，配合活动软文、首页广告位；重点突出实景呈现，项项目目实实景景图图片片展展示示，，增强客户信心。28活动龙翔中央公馆样板间设计方案征集活动龙翔·中央公馆雄踞菏泽纵观天下，结合菏泽城市特点，以菏泽财富阶层的高品质要求为导向，真正造就“城市中央品质豪宅”。通过向广大专业人士征集样板间设计方案活动。实现居住细节的精心雕琢，生活品质的完媒体配合：软文、短信、网络美展现，必将为这座中央华城再次加冕！29参与要求：1、参赛作品请以平面设计图和效果图的形式提交；2、参赛方必须具备二级或二级以上的专业资质。3、严禁一稿多投，参赛者必须保证作品从未以任何形式在任何地方发布过；30活动中央公馆一期商铺有奖征文活动目的：为商业销售造势，同时突出本案商业机能，但不要点：以项目核心卖点“菏泽首席住宅商业”为建议商业过早进入市场，待产品成熟后，以获取主题，探讨最佳生活休闲方式。商业价值最大化。媒体：软文、网络31投稿者可以从现实生活过的社区配套的商业设施或理想中的社区配套的完美商业中心两个方面进行阐述，用文字营造出心目中最完美的商业中心。软文示意高品质的生活社区无一例外总是伴随着成熟的商业配套。龙翔·中央公馆雄踞菏泽纵观天下，开发以来城市中央品质社区的形象深入人心。部分黄金旺铺即将隆重推出，在此之际向菏泽各界人士广泛征文，文章体裁、字数不限，欢迎各位踊跃参与投稿！32账单、DM电信账单、DM直投，有效锁定目标，迅速直效传达项目信息3334推广工作目的：对周边县市的产品形象概念植入，通过主入口样本绿化吸引客户眼球，突出项目菏泽顶级首府形象地位，传达销售信息。推广策略：媒体投放主要集中在户外横幅、手机短信等低价直效推广方式，重点扩大目标客群，有针对性的对周边县市客群进行推广宣传。35主要拓展县市鄄城巨野东明菏泽定陶曹县36横幅文案：传世尊邸问鼎菏泽水景王座极致绽放板式内容：Logo+龙翔·中央公馆+电话号码（2048888/2049999）+地址横幅示意37短信成本低廉，迅速直效传达项目信息短信内容：『龙翔·中央公馆』居菏泽观天下！社区实景完美呈现、水景王座极致绽放、样板间即将隆重面世，体验非凡尊崇人生。欢迎莅临品鉴！2048888/204999938【企划推广计划】391.项目主线的调整2011年龙翔·中央公馆的企划推广，其项目主线建议首先以开启“十全公馆·十美人生”作为推广主旨，随着项目工程进度的不断拓展，与一期的推广与宣传，项目在市场上成功树立了高品质全配套的社区形象与一定的知名度和美誉度，使项目主线“十全十美”得以顺理成章，水到渠成；其后（下半年），龙翔·中央公馆的优势、魅力将逐步展现，“中央之城·魅力绽放”的项目主线得以适时确立，并起到相应的统领推广的作用。402.推广要点余房的推广主