三亚凤凰水城商业项目定位报告终稿上海，2010年12月?中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有www.cric.com1目录PART1产品设想论证04PART2开发模式探究27PART3租售市场研究47PART4产品开发建议71PART5财务测算104?中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有www.cric.com2产品设想论证l案例拟合l城市比较发展模式探究l设想推论l主流模式l相关利弊点产品开发建议ü写字楼开发可行性ü30万商业开发可行性l市场空间ü产品组合的可行性l消费需求开发策略与财务分析ü适用于本项目的商业开发模式l经营模式l开发时序l投资回报ü产品调整方案?中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有www.cric.com3PART1产品设想论证?中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有www.cric.com4PART1产品设想论证初次提报过后，基于开发商对SOHO中国（银河SOHO）开发模式的浓厚兴趣，我们对银河SOHO进行深入的剖析——?中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有www.cric.com5PART1产品设想论证银河SOHO——商务办公为主的大型综合商业项目l银河SOHO位于北京内城罕有的大型地块。这是一个占地5万多㎡、总建筑面积33万㎡、集商业办公于一身的大型综合项目。银河SOHO成为东二环上引人注目的地标性建筑景观。项目数据占地面积：50,000㎡总建筑面积：329,080㎡办公面积：166,000㎡办公层数：F5–F18整体构成及比例商业面积：86,000㎡商业层数：B1–F3商业占总面积26.1%结论：银河SOHO是坐拥大型地块的北京罕有的大型城市综合体项占总面积73.9%目，项目整体由办公和商业两大块组成，其中办公面积达16.6万商务办公㎡，而商业面积只有区区8.6万㎡，地上3层，地下1层。数据上来（写字楼）看，银河SOHO是以写字楼（商务办公）为主，商业为辅的大型综合?中国项房地目。产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有www.cric.com6PART1产品设想论证初步了解银河SOHO后，通过对银河SOHO进行深度剖析，从多个角度（城市背景、城市经济、人口、区位、交通、资源、盈利模式）与本项目进行拟合度对比，探究银河SOHO的模式是否适用本项目吗？?中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有www.cric.com7PART1产品设想论证三亚与北京在城市能级、类型方面均无可比性，未来发展方向也完全不同，商务办公并不是三亚发展目标，三亚更侧重于旅游商业的发展。北京三亚北京—中国首都，现为中国四个中央直辖市之一，全三亚—海南省仅有的两个地级市之一，位于海南省最南国第二大城市及政治、交通和文化中心。2010全球城端。三亚是海南著名的热带海滨旅游城市和海港，获得市排名北京跻身全球大城市第15位，居内地之首。多项旅游评选的世界之最、中国之最。城市等级：首都（直辖市）城市等级：地级市规模面积：总面积达16807.8平方公里规模面积：总面积达1919.58平方公里北京市下辖东城、西城、海淀、丰台、朝阳等（总共三亚市下辖河东管理区，河西管理区。辖6个镇（海棠18个区县）。湾镇、田独镇、凤凰镇、崖城镇、天涯镇、育才镇）。城市定位城市定位l确定了以现代化国际性大都市，大力发展高新技术产l确定了以旅游城市为目标，加快推进旅游的国际化进业、强化北京市的政治文化中心、金融服务中心以及程，将三亚建设成为国际一流的热带滨海度假旅游目国际管理控制中心的功能?。的地?。?中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有www.cric.com8PART1产品设想论证三亚常住人口少，本地消费力偏低；从商务商业/超大规模综合性商业发展条件来看，三亚难以提供与银河SOHO同样条件的人流量及消费力支撑。2009年两城市经济明细三亚市北京市全年实现GDP（亿元）174.8511865.9全年实现人均GDP（元）3606568788全年实现社会消费品零售总额（亿元）50.905309.9全年城镇居民人均可支配收入（元）1523326738全年实现接待游客人次（万人）669.0516412.5全年实现旅游总收入（亿元）103.772188.1全市财政收入（亿元）78.616337.5城镇居民恩格尔系数（%）43.433.2城市化率（%）54.585常住人口（万人）581755人均社会消费品零售额（元）913730255人均消费金额相差甚远！?中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有www.cric.com9PART1产品设想论证单位：亿元2009年两城市地区生产总值明细三亚市北京市第一产业27.34118.3第二产业40.362743.1工业33.792191建筑业—552.1第三产业107.159004.5交通运输、仓储和邮政业—468.5信息传输、计算机服务和软件业—1107.5批发和零售业28.931570.9住宿餐饮业21.08275.5金融业—1720.9房地产业—895.4租赁和商务服务业—816.2科学研究、技术服务和地质勘查业1.1793.7水利、环境和公共设施管理业—55.5居民服务和其他服务业—82.7教育5.8405.8卫生、社会保障和社会福利业—192.2文化、体育和娱乐业1.4251.1公共管理与社会组织—368.8注：因三亚09年统计公报中某些数据未公布，导致表格中“—”的出现?中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有www.cric.com10PART1产品设想论证三亚第三产业结构构成单一，旅游业占主导地位，极度缺乏商务商业赖以依存的企业规模数量，本项目更多的资源指向来自于旅游及相关产业链。l北京聚集各类跨国公司地区总部已达42家，同时有大型中l三亚列入统计的旅游宾馆(酒店)187家，其中，五星级宾馆央企业集团160余家。在空间布局上，初步形成了中心商10家，四星级宾馆21家，三星级宾馆25家，二星/一星21务区、金融街、中关村科技园区等几个特色总部聚集区。家，待评五星级宾馆15家。拥有客房32177间；拥有床位57210张。产业比例表显示：表面上看第三产业均是城市的主导产业。北京第三产业占75.8%；三亚第三产业占61.3%。但仔细研究后发现，北京与三亚的第三产业2009年北京产业结构比例2009年三亚产业结构比例构成存在着极大的差异。09年北京第三产业总值：9004.5亿元09年三亚第三产业总值：107.15亿元三亚是众所周知的旅游胜地，09年旅游收益为15.6%103.77亿元，占第三产业总值96.8%。北京09年旅游收益为2188.1亿元，占第三产业总值24.3%。有23.1%61.3%此得出三亚的第三产业经济主要来源于旅游业及相关联行业。北京作为首都，中国大城市代表之一，经济成分多元化，零售业、旅游业、商务（金融）都发挥着各自的第一产业第二产业第三产业力量。?中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有www.cric.com11PART1产品设想论证公共交通发展欠缺，微观道路状况不佳，并非大规模的客流的集散地，本案的目的性指向远远大于便捷性。北京公交经过76年的发展，目前共有运营线路882三亚公交存在分布不理想、覆盖率不够，车辆管条，总客运量50.37亿人次。成为城市交通的重要力理混乱，导致居民乘公交出行比例只有20%。量。三亚出租车仅1500辆左右，且管理较混乱，经常北京拥有约7万辆出租，完善补充地面力量，发挥着极发生出租不理本地客人而载旅游客的问题。大的作用。北京是中国第一个拥有地铁的城市。目前正在运营的三亚同时存在主次干道交通流量不均衡、道路狭窄。线路有：1号线、2号线、4号线、5号线、8号线1解放路交通压力过大，时常发生拥堵。另外，三亚道期、10号线1期、13号线、八通线和机场快轨。运营路排水系统存在较大问题，会因雨水量过大导致道路线路总长度228公里，车站总计135座。日均客流量积水，致使交通瘫痪。约500万人次，地铁建设仍在进行中。铁无地北京地铁线路图北京地铁线路图?中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有www.cric.com12PART1产品设想论证该项目的区位从长远利益角度出发优势明显，适宜发展依托本地资源的旅游相关目的性商业（非零售为主）。文化商业本储备案用地老城区银河SOHO商业带三亚湾酒店集群带本案08年，北京政府开辟东二环交通商务区，定位为新兴产业位于城市未来新区，老城区商业带与酒店集群带的中间位置，金融功能区和高端商务服务业的聚集地。区位拥有东直门周边拥有大量文化商业储备地，未来发展空间巨大。交通枢纽、国家核心支柱产业聚集地、东二环商圈。?中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有www.cric.com13PART1产品设想论证交通便捷快速（载客量大）是支撑银河SOHO30万㎡商业及写字楼的重要必备条件，相比银河SOHO的地铁直通地下商业，本项目仅9条公交线路实在无法比拟。银河SOHO公交线路公交线路东直门交通枢纽—亚洲最大的现代化综合交通枢纽，集公交、城铁、机场特快、环线地铁为一体，东西南北贯通。河东路和金鸡岭街两个站点总共9条公交线路，是达银河SOHO紧守朝阳门东南角，地铁2号、6号交叉穿越，到项目唯一的公共交通方式。出入口与地下商业直接连通。?中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有www.cric.com14PART1产品设想论证银河SOHO拥