马鞍山当涂君悦华庭营销策划报告项项目策略思考模式目策略思考模式策略策略构构想想项项目角度目角度品牌角度品牌角度实实施角度施角度定位策略定位策略包装策略包装策略可行性策略可行性策略总总体体运运行策略行策略这是一块保留已久、即将崛起的珍惜土地，城市化高速发展所带来的机遇，将给予这块土地创造奇迹的机会……这是一块为数不多的几个”离城不离市”的土地,独有的区位优势,使这块土地充满了诸多想像,一切皆有可能……Part1发现价值提案内容Part2实现价值Part1发现价值“大胆假设，一切以市场为准绳……”价值在于选择Part1价值在于发现发现价值价值在于创造区位打造方向价值在于选择项目定位方向区位打造方向研判首先我们对于马鞍山本项目所处的特殊的地理位置进行一个分析：（当涂县or马鞍山）本案区位打造，可以分两个地方：当涂马鞍山项目当地所属地（县）（市）项目区位打造定位：到底定位偏向于当涂（体现特殊地理资源）？还是定位偏向于马鞍山本案（体现城市地段价值）？当涂当涂项目特征君盛桃源项目位置：当涂姑孰路与314省道釜山路交汇处开盘时间：2011年9月10日总体量：240000平方米销售热线：0555-2916666开发商：马鞍山君盛置业产品：项目定位为中高档，由多层和高层组成，主力户型是80.81平米、98.56平米和114.32平米。现9月10日开盘200套，其中有150套二居室住宅；50套三居室住宅，面积段在80-121平米。均价：多层4800元/平方米高层4500元/平方米?项目一期为项目对面的襄河湾已售完。?成交客群主要为当涂县城、周边乡镇、马鞍山及周边区域客户。正元香槟城项目位置：当涂县振兴北路与314省道交汇处开盘时间：2010年总体量：160000平方米销售热线：0555-67376666737777开发商：马鞍山正元置业产品：由24栋多层和6栋高层组成，目前在售为1#、5#、6#、9#、15#都是由二房和三房构成的多层，，面积在92-142平米不等。二房的房源基本已售完，现剩余的三房的面积分别为102平方米、121平米和124平米。多层均价：4900元/平方米?一次性付款9.8折，银行按揭、公积金9.9折。8月底前有团购活动为1.5万到3.5万总房款优惠不等。?目前去化情况一般，每月平均去化10套左右。?成交客群主要为当涂县城、周边乡镇、马鞍山及周边区域客户。金汇康郡项目位置：当涂东营北路太白路北，襄城河南岸开盘时间：2010年总体量：190000平方米销售热线：0555-6785778/6785668开发商：当涂县金汇房地产开发有限公司产品：现在售高层览景公寓，房型由二房、三房和顶层空中别墅组成，二房的面积在97-103㎡，三房的面积在117—123㎡，别墅的面积在199-202㎡。本期开盘345套高层住宅，其中三房约200多套，二房约100多套。预计交房时间为2012年年底。均价：4600元/平方米?是当涂以至于马鞍山首个运动概念楼盘，在住区内引入羽毛球、网球、篮球、塑胶跑道、沿河慢跑道、高尔夫果岭及全民健身平台等多项运动设施。?销售手段，一次性付款9.7折，商贷9.9折。?成交客群主要为当涂县城、周边乡镇。世代华府项目位置：马鞍山市当涂县提署路106号（提署路与振兴大道交叉口）开盘时间：2011年总体量：110000平方米销售热线：0555-67267776737888开发商：安徽达三江置业发展有限公司产品：主要由87平米的一房、105、115平米的二房和124、128平米的三房组成，由于所处的区位位置的优势，目前一期剩余的房源不多，销售情况良好。均价：5300元/平方米?项目引进20000平方米的韩国乐天玛特大型商业超市，对项目的销售起到了一定的推动作用。?成交客群主要为当涂县城、周边乡镇。长江金源豪庭项目位置：当涂县太白中路69号（县政府对面）开盘时间：2011年总体量：104954平方米销售热线：0555-6799222、6799111开发商：马鞍山长钢置业有限公司产品：项目由多层和高层组成，目前在售共7栋50套左右。其中多层共4栋，分别为3#、4#、5#、6#楼，户型面积为103㎡，104㎡，140㎡，142㎡，143㎡，178㎡的房源，项目销售情况很好。均价：多层5500元/平方米高层4850元/平方米?成交客群主要为当涂县城、周边乡镇、马鞍山及周边区域客户。阳光威尼斯项目位置：釜山路（314省道）和东营路的交汇处开盘时间：2011年9月总体量：318770平方米销售热线：0555-71667777166888开发商：安徽诚兴置业有限公司产品：项目共分为4大区，包含叠拼别墅、花园洋房、多层、小高层、高层多种物业；工地已进行施工阶段，。阳光威尼斯建成后将拥有2200多户，容纳近7700人的居住。产品主要是二房和三房，面积有83平米、86平米、97平米、103平米及125平米。均价：未知?已开始积累客户，VIP卡已于8月13日开始接受办理，预计九月会推出首批房源。?项目特点是地中海建筑风格。当涂项目特征分析?目前马鞍山当涂本案周边在售项目体量基本上是在11万方到32万方之间，多数在售楼盘以20万方左右为主。从个案体量上来看，像县城这样曾经几万方的小盘时代已经过去。?从住宅建筑面积上来看，以90平米到120平米之间的二房、三房为主。从购买情况来看，当地人比较青睐三房、马鞍山自住群体也是多数考虑三房，大多数的投资客基本上还是喜欢投资面积较小容易出手面积较小的二房住宅。?从建筑类型上来看基本上是多层和高层，目前高层较少，多层居多。随着当涂县城房地产建设销售成熟化发展，越来越多的高层建筑出现在当涂，将会有越来越多的当地人开始接受并购买高层住宅。?目前当涂的购买人群主要有二大类，第一类是当涂本地人及其周边乡镇农村刚性购买群体；第二类是马鞍山资金有限购买群体及投资客。由于当涂和马鞍山之间仅仅只有10公里的路程，所以极具价格优势的当涂被更多的马鞍山市民所青睐。马鞍山项目特征天泽水岸项目位置：马鞍山湖东南路与九华路交叉口）（项目为马鞍山南面区域，到当涂十五公里左右，到马鞍山市区商业中心仅五分钟）。开盘时间：2010总体量：250000平方米销售热线：0555-3559555、3559666开发商：马鞍山市世荣房地产开发有限公司产品：项目占地面积为156亩，由二房和三房的多层和高层组成，面积段分别是89平米、91平米、119平米和124平米。目前在售少量户型面积为130㎡左右的小高层房源，下期开盘时间为明年三月左右。均价：6700元/平方米?成交客群主要为马鞍山及周边乡镇区域刚需客户。泰和天成项目位置：开发区九华东路以北湖东南路以东（银河湾天泽水岸对面）开盘时间：2010年、2011年总体量：134666平方米销售热线：0555-3396666/3398888开发商：马鞍山泰和房地产开发公司产品：项目由高层和多层组成，以二房和三房的房型构成。一期推出208套房源，三栋7层电梯多层及两栋18层的小高层，面积从80-140㎡。均价：高层6700元/平方米多层6950元/平方米?项目尚未公开发售，8月28日开始VIP客户选房，VIP客户可每套减免2.5-2.6万，同时可以享受付五万抵六万的活动。?成交客群主要为马鞍山及周边区域客户。部分南京及当涂客户群体。江南·御花园项目位置：江东大道与九华路口（马鞍山东南区域，到当涂二十公里左右）开盘时间：2009/2010/2011年总体量：220000平方米销售热线：0555-2828999、2828888开发商：马鞍山锦江建设开发有限公司产品：本项目由高层和多层组成，房型由二房和三房构成，目前在售房源高层，面积分为99和142平米，均价：高层5800元/平方米?一次性付款9.6折优惠，贷款9.9折优惠。?成交客群主要为马鞍山及周边区域客户。部分南京及当涂客户群体。公元皇府项目位置：印山路和湖东南路交汇处开盘时间：2011年总体量：72000平方米销售热线：0555-21133332118888开发商：马鞍山西湖房地产开发有限公司产品：本由Art-Deco建筑风格的6幢高层围绕近万平方米中央大庭院排列的高层组成，面积从113-231平米不等。目前在售房源为2#、3#、5#楼三栋高层，，户型为114-227平米不等的大户型。均价：7600元/平方米?致力于打造马鞍山不曾有过的顶级豪宅。?开盘价格为7600元/平方米，优惠后销售均价为7400元/平方米。?成交客群主要为马鞍山客户。凡尔赛公馆项目位置：马鞍山市经济开发区湖东南路交阳湖路开盘时间：2011年12月总体量：244009平方米销售热线：0555-2112888开发商：马鞍山新天地置业有限公司产品：凡尔赛公馆占地162亩，是马鞍山首个法式风情的社区，由多层、小高层和高层组成。预计在12月推出项目一期，一期共20栋房源，其中多层12栋、小高层和高层8栋。目前项目营销展示中心是项目会所，市区临时接待中心正在建。均价：价格在12月份开盘同时出来。?本项目为马鞍山南面区域，靠近当涂，可比性强。到当涂十二公里左右。?马鞍山首个法式风情的社区。银河湾项目位置：马鞍山市九华路与湖东南路交汇处（本项目为马鞍山南面区域，到当涂十五公里左右）开盘时间：2010年、2011年总体量：204848平方米销售热线：0555-3553888/3553999开发商：马鞍山雨山房地产开发有限公司产品：小区由联排别墅、多层洋房、小高层、高层住宅组成，总户数为1505户，，高层面积从127-160平米不等，别墅面积分为177平米和277平米。项目。用地东北角设一栋22层高的商务楼。均价：高层6500元/平方