决胜巢湖楼市华邦世家项目二期决胜战略构想WINBONDARISTOCRATIC华邦世家项目二期决胜战略构想提案要点PART1再看巢湖楼市PART2再看华邦世家PART3决胜巢湖WINBONDARISTOCRATIC华邦世家项目二期决胜战略构想第一部分从宏观到微观再看巢湖楼市WINBONDARISTOCRATIC华邦世家项目二期决胜战略构想“后巢湖时代”的尴尬一：上半年土地市场成交为零根据巢湖国土部门公布数据，巢湖撤市后，2012年上半年土地出让信息为零，开发商观望情绪加重。(参考数据：2011年上半年巢湖市出让的13宗土地.)WINBONDARISTOCRATIC华邦世家项目二期决胜战略构想2011年1月-2012年9月巢湖市居巢区2012年1月-2012年9月巢湖市居巢区住宅备案情况月度走势图住宅备案情况月度走势图2011年成交套数成交面积成交均价2012年成交套数成交面积成交均价800006000.005000047061.574800.007000066881.24450004682.804700.005068.124937.605000.0040488.6559143.384802.52400004600.00600004554.384635.934477.0757832.174556.044165.404342.454296.79350004516.5533904.994500.004000.004448.675000046239.2327985.384438.2642253.343000026467.634398.634400.0039234.341275.534344.554000035968.7236920.683000.0022767.38250004270.65221404300.0030000200004200.002000.00142994152.95150004100.00200001000.00100004000.0010000464450003900.003644325643543984253734234424320321313536528639551928700.0003800.001月2月3月4月5月6月7月8月9月1月2月3月4月5月6月7月8月9月WINBONDARISTOCRATIC华邦世家项目二期决胜战略构想“后巢湖时代”的尴尬二：花炮渔网业受挫花炮和渔业素来是巢湖两大支柱产业之一，2012年7月23日，合肥市政府常务会正式提出今明两年合肥巢湖市的所有烟花爆竹企业将全部退出，今年退出的企业将不少于15家。2012年上半年以来，受到全球经济不景气影响，巢湖渔网出口受挫明显，很多企业纷纷减少生产、员工放假，降低成本。WINBONDARISTOCRATIC金玉堂观点一“大合肥”机遇锋芒晚露，巢湖楼市恢复原气只是时间问题尽管撤市对巢湖来说，引起了2012年短期动荡，无论从经济数据还是楼市数据来看，都不乐观，但对合肥来说，巢湖成了合肥市的内湖，合肥也因此成了唯一拥有内湖的省会城市，巢湖在城市空间布局和旅游资源开发等众多方面都将迎来新的机遇和发展前景。合肥区域面积扩大了，人口增加了，发展条件和环境都发生了变化，巢湖的变化需要时间。华邦世家项目二期决胜战略构想居巢区2012年1-9月住宅成交数据排名楼盘名称成交套数成交面积(㎡)成交均价(元/㎡)成交总额1东方新世界33322711.53354.41761837412华邦世家27328574.565018.151433915363碧桂园26828349.724127.751170206854嘉和花园22622357.624197.53938466845中凯·景湖豪庭20625415.774450.031131010346徽商御花园18217550.214984.51874792327中央领域14613024.764203.35547475618翡翠华庭137111003952.86438767639弘宇雍景湾12111312.824605.795210442710力和裕景10712368.394211.8852094115合计1999192765.443106.24833845778数据·解读1、2012年华邦世家量价位居巢湖第一；（东方新世界备案系项目抵款，非现场成交）；2、均价5000元/㎡楼盘仅华邦世家，均价4500元/㎡以上楼盘仅两个；3、前十名楼盘成交均价4325元/㎡WINBONDARISTOCRATIC华邦世家项目二期决胜战略构想金玉堂观点二华邦世家依然“鹤立鸡群”，品质在巢湖无人超越华邦世家在巢湖因为产品的过硬，因此从规划设计、实景效果、价格、销量都稳居巢湖第一，无项目可超越，虽然各别下半年推出的新盘因为地段更具优势可能出现成交价高于本项目，但品质无人匹敌，未来，打好品质牌依然是我们营销致胜的关键。WINBONDARISTOCRATIC竞争物业分布图?徽商-御花园中央领域翡翠华庭?弘宇-雍景湾徽商御花园?巢湖碧桂园东方新世界嘉和花园?东方新世界?嘉和花园信泰·锦地华府?中央领域?华邦世家翡翠华庭?力和裕景力和裕景弘宇·雍景湾?信泰-锦地华府竞争物业推盘时间节点2011年2012年主要住宅在售项目1~34~67~910~121~34~67~910~126月2210月20徽商御花园12月20日3月3日日日弘宇雍景湾项项6月20日9月30日巢湖碧桂园6月5日9月29日2月5目目日4月29日10月1日5月29华邦世家10月1日日持持6月10日嘉和花园9月2日续续6月24日中央领域入入5月20日8月26日翡翠华庭市市4月26日力合裕景9月8日1月17中凯·景湖豪庭日华邦世家项目二期决胜战略构想巢湖2012年底前预期推盘项目年底推盘总量竞品项目推盘时间推盘情况推盘户型华邦世家12月8日加推11#88-130㎡14866㎡嘉和花园12月12#酒店式公寓30-70㎡20000㎡翡翠华庭11月份18#多层，共36套90-120㎡　4000㎡徽商·御E5#11层小高层，118㎡、8500㎡花园10月20日共66套138㎡雍景湾9月30日11#和17#，共324套　88-140㎡40000㎡4栋11层的小高层，88㎡、19000㎡碧桂园12月共176套125㎡锦地华府11月份2栋22层高层99㎡/124㎡/142㎡　17000㎡数据解读：从目前巢湖市区内各项目动工情况来看，预计今年四季度新入市货量约13万㎡，如果按巢湖今年1-9月统计数据，每月平均成交26639㎡计算，预计消化这些存量的时间约为4.8个月。WINBONDARISTOCRATIC华邦世家项目二期决胜战略构想巢湖新入市楼盘天龙华府刚拆迁，未动工20万方万锦国际已动工，预计明年开盘8.8万方德胜-中央城已动工，预计明年开盘住宅6.8万方、商业3.2万方东方曼哈顿刚拆迁，未动工18.6万方都市乐府刚拆迁，未动工1.7万方南波湾未动工占地168亩琥珀·香山美墅现房未售，预计明年开盘19万方数据解读：从目前巢湖市区内各项目动工情况来看，预计明年新入市的项目仅三个，如果按每个项目全部推向市场算，预计住宅新入市量约35万㎡,如果按2011年月成交平均面积计算,则需要消化12个月.WINBONDARISTOCRATIC华邦世家项目二期决胜战略构想金玉堂观点三预计巢湖楼市2013以“恢复原气”为主，2014必将焕然一新撤市的尴尬为巢湖带来了一系列的后遗症，花炮和渔网业受挫又拉长了巢湖经济恢复的时间，但是我们认为，“大合肥”的机遇也会在2013年越来越有优势.从目前市场竞品入市情况来看，2013年新入市项目并不多，“消化库存”将成为2013的主流行情，随着供应量的减少，未来市场形势将会进一步明朗，我们预计2014年将迎来巢湖大发展的一年。WINBONDARISTOCRATIC华邦世家项目二期决胜战略构想金玉堂建议保守推进2013，蓄足能量备战20141、基于目前的市场情况，金玉堂建议开发商在采取保守战略开发华邦世家，明年以消化库存为主，根据消化速度确定三期开工时间和销售时间，如市场预期较好，可提前开工三期，如果市场预期差强人意，建议晚开三期，灵活机动；2、2012年将会面临一期交付并使用，对项目品质塑造眼见为实有极大推动作用，在市场不下滑的情况下，预计下半年销售形势会比上半年更有优势。WINBONDARISTOCRATIC华邦世家项目二期决胜战略构想第二部分再看华邦世家销售业绩各面积户型去化情况销售亮点推广回放媒体分析客户分析WINBONDARISTOCRATIC华邦世家项目二期决胜战略构想销售业绩5-10月认购签约回款情况5月6月7月8月9月10月合计认购套数373328491917183认购面积（㎡）3641.543357.453204.615442.232204.451970.6619820.94签约套数44312451304184签约面积（㎡）4410.483062.532628.325745.163356.03483.7819686.3签约总金额（万2243.59531547.11295.82900.47411647.3233.89868.0694元）回款金额（万1609.8941247.31886.88912445.87411892.5156.89239.2572元）注:华邦世家10月份销售数据截止10月14日WINBONDARISTOCRATIC各类产品去化情况序号产品线推盘套数累计认购库存数量认购率188户型36360100%一期1#2117户型3628878%388户型72720100%4119户型3632489%