博大博大长兴长兴城城项项目定位目定位与发与发展展规划报规划报告告2012年6月1新德坊对本项目目标的理解1、以合适的产品规划，实现土地价值的最大化项目目标2、有效控制风险，实现快速销售，回笼资金3、较佳的利润回报从现实状况（市场、项目）出发，给与项目准确定位及合理规划2项项目定位目定位与发与发展展规划报规划报告告目标梳理市场分析项目分析发展方向项目定位物业发展建议3一、城市规划非区域房地产开发热点区域主城区总体布局以“一心二轴三带四区”的结构形式向东发展4二、孝感市房地产市场运行情况孝感商品房施工情况孝感商品房竣工情况单位：万㎡800755.4300278.1单位：万㎡250600200189.6416.92010年2010年400150293.82011年2011年99.1100200173.371.45000全市开工面积城区开工面积全市竣工面积城区竣工面积相较2010年，2011年全市商品房施工面积同比增长相较2010年，2011年全市商品房竣工面积同比增长81.2%；城区商品房施工面积同比增长69.5%。46.7%；城区商品房竣工面积同比增长38.8%。5二、孝感市房地产市场运行情况2011年10月—2012年5月孝感城区销售数据单位：套单位：元成交量稳中有升，房价较为稳定。80035793576362436024000337132093355近半年，孝感市城区商品房销售60026663000平稳上升，销售均价也较为稳定。4007642000由于本地目标客群多为地缘性客682744538604户，受调控政策影响较小。200444463469100000107月月118月月129月月110月月112月月123月月14月月52月月销售套数均价单位：套2011年10月—2012年5月孝感城区各区域销售数据孝南区与开发东区居销售榜首。500近半年，孝感市商品房主要销售400区域以孝南区与开发东区为主，300占全市销量的80%以上，开发西200区与城区乡镇仅有少量成交。1000107月月118月月129月月110月月211月月312月月41月月52月月孝南区开发东区开发西区城区乡镇6三、孝南区房地产市场运行东城新区开发力度较大，是孝感市目前楼市最热的集中地带，主要以规模性开发为主，楼盘综合品质较高。其中不乏集商住东城区楼休闲、娱乐购物、餐饮酒店、大型卖场等为一体的城市综合体盘概况项目。代表楼盘有松达丽水湾、景程湾流汇、全洲盛世城、航天首府、中建国际花园、乾坤豪府、宇济滨湖天地等。?老城区楼老城区楼盘多以普通住宅为主，规模适中，用于改善型居住。盘概况代表楼盘有锦绣后湖、清华园、佳城佳苑、金一华府等。北城区楼北城区开发力度相对较小，主要为一些中小型性质的住宅及城盘概况中村改造项目。代表性楼盘为城市花园、北大鸿城等。7四、孝南区可比楼盘分析项目二期地块2008城市花园北大鸿城锦绣同升景程湾流汇中建国际花园金一华府航天首府锦绣后湖保丽国际广场宇济滨湖天地乾坤豪府东方龙城8四、孝南区可比楼盘分析?北城区现开发楼盘相对较少，存货量不多；?东城区区楼盘以大盘高层开发居多，在产品打造及提升方面均优与北城区及老城区.9四、孝南区可比楼盘分析?从开发量上看，除2008城市花园和北辰花园项目体量较小，选取其他项目规模为9-56万㎡的中大型项目；?产品形式上，除北辰花园和2008城市花园项目规划为纯多层产品，其他项目均为小高层、高层设计。容积率在2.8-3.3区间；10四、孝南区可比楼盘分析?从价格上看，地段对价格的支撑因素非常明显，尤以东城区作为孝感市开发区，树立了孝感价格标杆；?车位比成为客户后期衡量一个项目档次的重要因素。开发区典型调研项目定位均在中高档以上，车位比基本达到1：0.5以上；老城区为1：0.3；?项目绿化率设置基本在30%以上，较为重视园林景观的设计。航天首府项目绿化率达46%，在后期销售中成为一大卖点。11四、孝南区可比楼盘分析?典型项目主力户型为3房，次主力为2房，配以少量4房或复式等户型；?三房面积平均在130㎡以上；最小为90㎡(后湖御景)，最大为150㎡(航天首府、东方龙城)；?从调研了解的实际销售情况来看，在各项目中总价高的大面积户型及复式销售相对其他户型滞缓，存在一定难度。12五、孝南区可比楼盘户型设计北大鸿城三房3.6米开间卧室270度观景窗露台13五、孝南区可比楼盘户型设计东方龙城双阳台，但面积较小二房3.4米开间卧室14五、孝南区可比楼盘户型设计锦绣同升双阳台设计转角阳台15乾坤豪府落地凸窗入户花园16湾流汇双卫设计5.2米开间客厅17湾流汇5.2米开间横厅18六、典型楼盘分析景程?湾流汇项目位于东城区，西邻董永路，南连316国道，毗邻汉孝城际铁路孝感东站，项目概况集居住、工作、文化、娱乐为一体，是一个以“1公里”休闲商街为核心的56万㎡超大综合社区。物业地址孝感市董永路特1号规模占地面积270亩，总建筑面积56万方。容积率3.3，绿化率35%开发商武汉华工景程科技发展有限公司1.湾流汇分为四大组团，其中铜雀台组团基本售罄，目前在售为悦城组团的A5、A6两栋31层的高层，共计678户。楼盘销售动态2.该两栋多数为50-80㎡的小户型，表价均价为5100/㎡左右，2011年12月开盘优惠每平米减400，实际成交均价在4700/㎡左右，目前已去化60%19六、典型楼盘分析中建·园国际花项目住宅30万㎡，其中联排别墅0.15万㎡，叠拼花园洋房2.8万㎡，高层住宅概况27万㎡。目前在建为一期01地块，总建面约14万㎡物业地址孝天路与董永路交汇处规模占地面积11万㎡，建筑面积34万㎡，容积率2.78,绿化率39%开发商孝感中建三局房地产开发有限公司目前开发一期01地块，现主力推售G1，G3，G4三栋29层高层，共计400多户。此三栋高层为2011年10月份开盘，均为90-120㎡的三房户型，表价均价为楼盘销售动态4850/㎡左右，按揭、一次性优惠均为98折，成交均价4750元/㎡，目前销售率约40%。20六、典型楼盘分析航天?首府项目位于东城区，东依槐荫公园，西邻滚子河，依托优越的地理位置打造高端纯概况住宅社区，配备有会所、星级大堂与景观游泳池等设施。物业地址西滨河路以西孝三路以北规模占地面积7.8万m?建筑面积约16万㎡，容积率2，绿化率45.9%开发商孝感三江航天房地产开发有限公司1.航天首府现在售为5、6两栋18层高层、9、10两栋27层高层，共计432户。其主力户型为80-130㎡的两房、三房。2.此四栋高层最初于2011年12月开盘，开盘认筹优惠为一万抵五万，该优惠目楼盘销售动态前已取消，近期认筹5万抵10万，现行优惠为按揭99折，一次性98折；且于近期每平米上涨160元，采取实价实销策略，现成交均价4800元/㎡。目前销售过半。21六、典型楼盘分析宇济·滨湖天地项目总建面47万方，其中住宅35.7万㎡，分梅兰竹菊四大组团，一期兰苑基本售概况罄，现正开发二期竹苑产品。物业地址孝感市董永路东侧规模占地面积14.6万m?，建筑面积47万㎡，容积率2.5，绿化率36%开发商湖北宇济房地产开发股份有限公司1.宇济·滨湖天地分梅兰竹菊四大组团，目前在售为竹苑6号楼26层高层和7、8号楼32层高层，共计386户，主力户型为110-140㎡三房。楼盘销售动态2.竹苑于2011年12月底开盘，开盘售出80余套，目前剩余220余套，近期月去化在每月30套左右。表价均价为4800/㎡左右，现行优惠为按揭95折，一次性9折，成交均价为4400/㎡左右。22六、典型楼盘分析乾坤豪府项目总建面约30万方，容积率2.8，拥有70—100m超宽楼间距，以高达化率着力打造式皇家林景，建筑采用式格，特大。概况59.81%绿欧园观设计欧风独气项目配备游泳池、广场、儿童游乐园、老年人活动中心、综合大楼等配套设施，为孝感首屈一指高端生活社区。物业地址孝感市乾坤大道与董永南路交汇处规模占地面积10.6万㎡，建筑面积30万㎡开发商湖北乾坤房地产开发有限公司1.乾坤豪府目前在售为6号、9号两栋，主力户型为130-270㎡大户型和超大户型。楼盘销售动态2.该两栋高层为2012年4月1日开盘，现行优惠为一次性每平米减200元，按揭每平米减100元，表价均价为5500/㎡，成交均价为4800/㎡左右。23七、孝南区可比楼盘户型分析总结?产品户型创新程度不高，较为常见集中在入户花园、飘窗、阳光房、大开间、双卫浴、双阳台、一层私属花园等；?仅局限于阳台、凸窗、露台等基本的面积赠送，性价比不高，仅满足基本居住功能；?户型设计较为阔绰，大二房、大三房设计较为普遍；?120㎡以上大三房一般设置双卫；?区域内产品供应中60-70㎡市场少有，80-90㎡二房基于总价和首付较畅销，主力户型为104-116㎡紧凑三房及120-130㎡阔绰三房，其中135-150㎡以上的豪华四房销售阻力较大。24项项目二期定位目二期定位与发与发展展规划报规划报告告目标梳理市场分析项目分析发展方向项目定位物业发展建议25一、项目基本情况项目总控制指标□地理位置：长兴北路□规划总用地面积：151740.92㎡□规划净用地面积：137848.2㎡□规划总建筑面积：324452㎡二期地块拟定控制指标：□绿地率：32.36%□总用地面积：70185.3㎡□整体容积率：2.14□容积率：2.87□总建筑面积：201513.6㎡26一、项目基本情况项目四至还建及后续开发地块一期二期项目整体容积率2.14，规划总建面32万㎡地块邻近孝感火车站，西南面接现有民宅，西面跨轨道交通线望孝感城区。项目二期位于孝感区长兴北路，总用地面积约70185