谨呈：苏州中信投资有限公司关于中信苏州太湖文化论坛项目的规划思考本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。规划方案不是唯一解，我们通过最符合地块发展规律的途径寻找答案。。。地块解读第一篇：规划原则案例借鉴政府背景意图企业背景第二篇：规划背景市场背景具体建议第三篇：规划建议其他探讨性建议本报告是严格保密的。城市外部机遇：站在长三角城市分工的大画面下看地块资源分析本项目属最具发展潜力的度假区板块外部：大交通内部：自然资源绕城高速公路312国道沪宁高速公路沪宁铁路苏嘉杭高速公路本报告是严格保密的。城市内部机遇：地处城市发展第四极、政地块资源分析府投入及宣传导向加大旅游经济成为苏州新的城市经济增长点工业园金传统牧羊式旅游向古城区鸡湖片区度假式旅游过渡，人们新区木渎灵岩山片区更愿意停下来、住下来本项发达的城际交通目较低的开发成本环太湖片区其他片区：阳澄湖地区和越西沧浪新城将延伸老城区的城市功能，而并非新的一极形成沿太湖发展战略是苏州空间发展模式上极为重要的一环。积极开发太湖经济，形成太湖旅游开发区，从而把苏州建设成为优秀的可持续发展城市。——太湖旅游度假区整体规划2005.１本报告是严格保密的。自然资源：稀缺，但不唯一；地块资源分析规划资源：与人共享碧瀛谷碧瀛谷太湖天太湖天阕阕太湖明太湖明珠酒店珠酒店宗教文化论坛宗教文化论坛高尔夫球场高尔夫球场天一墅天一墅五星级酒店五星级酒店水星游艇水星游艇俱乐部俱乐部本本项项目目太湖之星水族馆水族馆太湖之星水族馆水族馆西山恬西山恬园园翠峰山庄翠峰山庄文化论坛文化论坛西山太湖片区竞争性项目均拥有较好的自然资源水平本报告是严格保密的。结论：片区优势强于个案优势——在整合片区资源的基础上、打造自身产品优势，是本项目的重要发展思路落实在指导规划层面，我们必须回答如下问题：?规划除了考虑市场竞争还有哪些层面的因素需考虑？?项目如何借助片区优势？?项目整体优势如何打造？?各分地块的内部优势如何打造？我们借助最佳实践案例回答上述问题：本报告是严格保密的。规划方案不是唯一解，我们通过最符合地块发展规律的途径寻找答案。。。地块解读第一篇：规划原则案例借鉴政府背景意图企业背景第二篇：规划背景市场背景具体建议第三篇：规划建议其他探讨性建议本报告是严格保密的。香港愉景湾本报告是严格保密的。愉景湾——香港富人的Resort住区项目背景?区位：位于大屿山东北部，距香港国际机场12公里；?交通：距市中心约40分钟车程，渡轮至中环也需40分钟左右；?规模：占地约649公顷，容积率0.8；?资源：大屿山、南中国海；?客户：多为高级白领人士及外籍人士，以居家为主。本报告是严格保密的。低密度住宅，建设游艇会、高尔夫、海滩项目定位等多个体验设施，营造度假式居住生活?物业依山而建，沿17海湾排布，景观资源最大化；?集中建设商业、教育区；?游艇会、高尔夫、14海滩等体验点分散15排布，价值均好；?修建海滨漫步径、4康乐会、私人沙滩81815等大量休闲设施；1323?举办多元化的社区67文化活动。101211118816本报告是严格保密的。显著区别于以往城市居住生活的新的度假生活模式市场吻合度，与香港富人更深度的住房需求相吻合?愉景湾居住方式显著区别于香港闹市密不透风的高楼住宅?首先被居住理念领先一步的外籍人士接受，接踵而来的是香港本土的金领们。?愉景湾提供了真正自然的空间，阳光、沙滩、海浪和一片葱绿的山峦，很少人工的雕琢。?在愉景湾，所有私家车全部禁止驶入，住宅区的公交车也都配备了特殊的设备以减低废弃排放本报告是严格保密的。优劣势地块交错开发，物业类型多样，配套开发节奏建设同步进行，大盘持续发力198319861989199119941996199820002002时间轴规模万18.42713.76M212.673512.479.814.193.413.571.16高层\低高层\低高层\低物业高层\低层层洋房\高层高层\低高层\低高层\低高层\低层洋房层洋房洋房\联排联排别墅层洋房\层洋房\联层洋房\层洋房\类型别墅联排别墅排别墅联排别墅联排别墅美食广场?露天广场街渡码头?沙滩?康乐会?汽车渡轮?康乐会配套?愉景广愉景湾高码头?幼稚园场尔夫设施?游艇会?愉景广场?学校?直升机场?学校?消防局?巴士总站?警岗本报告是严格保密的。优势地块率先启动，体验点同步建设，物启动区业类型多样，配套以生活便利为目标?启动区设置在展示性最好的位置，临启动区海的一线物业；?沙滩广场作为首个体验点与启动区同步建设；?启动区包括高层单?美食广场位、多层单位、联????海滩排、独立别墅等多????会所品种物业，产品线????幼儿园丰富，抗风险能力????购物广场强；????公共交通站????配套以居民生活便?学校利为主要目标。???位置高层单位低层单位Houses合计BeachVillage432432HeadlandVillage-adlandDrive9797ParkridgeVillage504504本报告是严格保密的。体验设施、教育和医疗等生活配套不仅仅提升了社社会效应区形象和价值，更使愉景湾从偏僻的陌生区成为香港的名片?配套建设同时满足配套分类配套设施社区和城市需求；体验点高尔夫球场（27洞），游艇会，海滩，高档酒店（筹?体验点、休闲设施建中）属于城市功能，迅休闲设施康体会：包括网球场、壁球场、游泳池、桑拿速提升社区形象；浴室、健身室、健康舞室、桌球室、儿童?教育和医疗设施等游戏室、宴会室、中西餐厅、酒吧及露天基本生活配套对住茶座等宅的升值作用大。教育愉景湾国际学校，圣公会伟伦小学，幼儿园，英基国际学校（拟建），政府资助中小学（拟建）医疗愉景湾医疗中心、赖福士医疗中心银行汇丰银行交通城市巴士总站，区内穿梭巴士，区内购物巴士，高尔夫球车，码头、汽车轮渡码头本报告是严格保密的。部分持有，另联合其他开发商共同经营湾经营模式区配套，减缓资金压力自建持有?康乐设施?五星级酒店及商场中信泰富?经营业务包括高尔夫球会、住客会所及游艇会?渡轮服务?设有愉景湾区内24小时空调穿梭巴士线嘉华?豪华酒店本报告是严格保密的。愉景湾成功因素的权重分析：准确的市场定位，合结论理的节奏把握，加上有效的运作模式使得愉景湾不成功都难10%30%30%30%市场吻合度开发节奏的正确把握运作模式对片区贡献本报告是严格保密的。夏威夷Kapalua休闲社区本报告是严格保密的。Kapalua——设计完美的高档度假区和高项目背景级别墅区?区位：坐落于Maui岛的西北海滨，到岛的主要机场为1小时车程；?规模：占地约为6平方公里，土地有丘陵和山谷的斜坡；?资源：Kapalua,Oneloa，theRitzKapalua海滩?客户：多为高级白领人士及外籍人士，以旅游度假为主。本报告是严格保密的。以低密度底层建筑与当地融为一体，突出市场吻合度夏威夷群岛环境的统一的建筑设计风格1.Kapalua别墅7?设计保留了自然的2.Kapalua酒店原生态地貌，融合3.公寓别墅10了自然景观与必要789的土地利用；4.菠萝岗7115.高尔夫球场?集中修建海湾度假6.购物中心设施及酒店、购物7.Kapalua园等相关配套；78.植物园87779.利兹?卡尔帕鲁阿酒7?1组建多种经营实体店，包括豪华旅馆、35TH、独立别墅等；10.18洞高尔夫球场11.乡村网球中心34?修建高尔夫和网球场、植物园等娱乐6设施，2本报告是严格保密的。Kapalua度假区高品味统一规划设计，为散客和旅开发节奏游团规划的各种设施配套，整个项目分两个阶段开发?第一阶段：以Kapalua海湾度假设施及酒店、购物等相关配套向腹地延伸第二阶段开发?第二阶段：以开发西北部私人住宅片区为主，和顶级的高尔夫及相关配套设施第一阶段开发本报告是严格保密的。整个计划内容和设计上进行严格控制；成功保开发节奏留了原生态地貌，最终转化为投资的经济回报时间轴19641975197519861995阶段工作规划开始施工开始销售开始二期开发完成规划50％物业类型?Kapalua别墅和酒店露天广场?Kapalua园?公寓别墅?康乐会?植物园?35?海边别墅愉景广场?利兹?卡尔帕?学校?高尔夫别墅鲁阿酒店?消防局?山边别墅?警岗?铁树别墅?菠萝岗配套设施?2个高尔夫球场?18洞冠军级高尔?10个球场的网球花园夫球场3716平精品购物中心高级俱乐部会馆一个乡村网球中心，10个球场本报告是严格保密的。Kapalua项目经营与营销的特点：经营模式?特点1：综合经营组建了许多经营实体，并制定了详细的商业规划?特点2：阶段性市场计划方式项目规划初期，消费客户群锁定为经济条逐渐开发形成据点型的度假村，以吸引更件优越的度假者和购买者宽层面的高档客户群，包括年长者和家庭?在设计上尽可能利用当地丰富的自然环境?逐渐规划完善，变化多端的地形地势、，修建特色项目，弥补偏僻的规划区位美丽的景致、以及四周开发者所拥有的保?海滩酒店-适合个人或2~3人度假的居住护区等提供了越来越多的度假体验吸引更空间，并有4种用餐设备多的度假家庭?公寓别墅计划采用有选择的计划方式：第?开发次序以不同的价值体验组团顺序：一阶段开发末期，低层公寓和小面积的公海滩游憩设施和度假物业，包括酒店、别寓形态完成出售墅等-海边接近的高尔夫、网球等设施-?所有公寓别墅的计划用地，都是以有利于居住物业，包括各类别墅和公寓及配套-月租方式取得山林游憩体验组团-公共建筑、植物园、公园、大型购物中心等本报告是严格保密的。Kapalua项目经营与营销的特点：经营模式?特点3.一个新的度假胜地社区发展需要长期运作，强大的财源和持久的经济实力支撑?酒店入住率：年平均54%