贵州荔波项目市场研究与定位报告呈致：荔波山水投资有限公司2011年4月5日PRIVATE&CONFIDENTIALwww.dtz.com目录项目基本情况宏观经济分析旅游酒店市场竞争景区分析旅游商业市场各物业市场研究旅游会议市场目录案例研究旅游房地产市场需求调查地块分析项目发展建议项目概况项目位于大西南旅游圈的中心位置，生态自然资源优越，但交通便捷性问题仍是阻碍当地旅游业发展的重要瓶颈。?区位：本项目位于贵州省黔南洲荔波县大小七孔风景区，处于大西南旅游圈的中心位置，辐射周边云、川、渝、湘、两广等省份以及沿海各省。?交通：项目距荔波县城25公里，约35分钟车程，目前尚无机场直达景区的高速公路，交通通达性较差。?资源条件：本项目资源条件极为优越，拥有得天独厚的喀斯特地形地貌、多样的民族文化、丰富的生态资源。D：小七孔西A：大七孔门综合服务区酒店区?地块组成：整个项目主要包括4个地块，其中A、B地块位于大C：小七孔七孔景区；C、D、E地块位于小七孔景区东门B：艺术家村E：鸳鸯湖酒店区项目概况?本项目拥有奇特的喀斯特地貌风景与多样的生态资源。森林覆盖率达53.96%。整个小七孔风景区“静如处子，动如脱兔”，融山、生态优势水、林、洞、湖泊和瀑布为一体，和谐美丽。（生物多样性）?申遗成功提升了项目的世界知名度，为项目未来的打造带来了更多的市场机遇。2007年6月被联合国教科文组织评为世界自然遗产，被省政府明确为贵州南部优先重点发展旅游区。民族优势山水优势?2005年曾荣获首届“中国最美的地方”、“中国最美十大森林”荣誉。（多民族文化）（奇特喀斯特）?荔波少数民族众多，具有丰富的民族文化资源。布衣、苗族、水族、瑶族是荔波四大主要民族，共约16.8万人，占总人口的90%，。目录项目基本情况宏观经济分析竞争景区分析各物业市场研究目录案例研究需求调查地块分析项目发展建议荔波县GDP及社会消费品总额?荔波县经济发展势头良好，经济保持稳步发展荔波县历年GDP及增长情况15000015.0%10000010.0%?截止2009年，荔波县GDP收入达到1.3亿500005.0%元，增长率为13.66%。00.0%?200520062007200820092005-2009年，荔波县GDP年均增幅达GDP（万元）67645768739147511337813036512.12%，经济保持稳定增长。增长率10.1%10.3%13.8%12.8%13.7%GDP（万元）增长率荔波县历年社会消费品零售总额及增长5000019.0%?4000016.0%截止2009年，荔波县社会消费总额达3.9813.0%3000010.0%亿，增长率为15.76%。200007.0%4.0%?100002005-2009年，荔波县的社会消费总额年增1.0%0-2.0%20052006200720082009长率为9.37%，保持稳步的增长。社会消费品总额（万元）2217221817256003231739811增长率10.5%-0.2%7.5%13.4%15.8%社会消费品总额（万元）增长率资料来源：荔波县统计局荔波县产业结构?以旅游业为核心的第三产业发展势头强劲，成为荔波经济发展的领头羊。08年荔波县产业结构09年荔波县产业结构27%26%一产38%一产40%二产二产三产三产34%35%?截止2009年，荔波县第一二三产业结构比为26：34：40，第三产业所占比重明显高于第一二产业，是荔波县经济发展的支柱性产业。?旅游业作为荔波县第三产业的核心产业，近几年发展迅速，带动了当地酒店业、零售业等服务业的发展，对荔波经济增长贡献巨大。资料来源：荔波县统计局Page6荔波县人口情况荔波县历年人口总量及增长情况17.42.0%17.21.5%?1.0%截止2009年荔波县人口为17.23万人，其城170.5%16.80.0%市人口约2万人，城市化率为11.6%。-0.5%16.6-1.0%16.4-1.5%20052006200720082009人口（万人）16.817.117.317.1417.23增长率1.5%1.8%1.2%-0.9%0.5%人口（万人）增长率?荔波县以布衣族、苗族、水族、瑶族为主，其中布依族约占66%，其次为水族约占23%。Page7荔波县旅游接待情况和旅游收入荔波景区历年接待人数及增长5030.0%随着未来旅游市场进一步推广与基础设施的完4020.0%善，旅游接待量与旅游综合收入将继续保持快速3010.0%200.0%增长。10-10.0%?0-20.0%近几年荔波旅游业发展迅速，截止2010年荔波县景区200520062007200820092010旅游接待人数达32.4万人，年增长率为8.2%。接待人数(万人)2530.632.939.436.632.4增长率18.0%22.4%7.5%19.8%-7.1%-11.5%?其中2009年受金融危机影响、2010年受上海世博冲接待人数(万人)增长率击旅游接待人数所有下浮，但影响不大，预计未来旅游?备注:荔波景区历年接待人数是按实际接待人数计算，而非荔波全接待量将继续保持12-15%的增长率。年官方累计人次。荔波历年旅游总收入及增长情况?从旅游收入来看，截止2010年旅游综合收入达8.2亿10.050.0%元，增幅达13.3%。2005-2010年，旅游综合收入年平8.040.0%6.030.0%均增长率为19.2%，保持较快增长速度。4.020.0%2.010.0%0.00.0%200520062007200820092010旅游综合收入(亿元)2.62.83.34.36.08.2增长率6.8%7.2%15.6%31.3%40.9%13.30%旅游综合收入(亿元)增长率Page8区域交通条件大多数情况下游客出行的时间为3-5天，可接受的黔旅游乘车时间约为2-6小时，目前抵达本项目景区的时间桂线都在6-10小时左右，严重影响了游客的旅途愉悦感，也缩短了游客在景区的停留时间。贵重高速/黔渝线?目前周边各省进入荔波县有三种途径：高速公路、飞机、株六复线/沪昆线贵阳铁路?通过贵新高速、黔贵线铁路从广西省进入荔波县?贵黄高速/贵昆线贵广高速/贵广高铁贵广高速、贵广高铁从广州省进入?贵重高速、黔渝线铁路从重庆进入贵?新贵黄高速、贵昆线铁路从云南昆明进入荔波飞机场高?株六复线与高速从湖南进入速?目前开通的贵阳-荔波航线，为每周五、七直飞。从荔波麻驾高速本案至贵阳只要30分钟。航班数量少，航班受天气影响不准时等因素严重影响了游客抵达荔波风景区的便捷性?驾欧高速开通，游客可通过高速公路直达小七孔景区西门，将极大的提高景区的可进入性。荔波旅游交通规划荔波机场一定程度改善了荔波景区的交通条件，但由于航班有限、直飞城市少，目前机场带来的利好作用仍需进一步提升。?机场2007年9月28日通航，目前仅有荔波-贵阳的航班通行；?荔波机场被定位为旅游支线机场，旅客年吞吐量为22万人次；?飞行区设计机型主要为50至70座的支线飞机，跑道长2300米，宽45米，可起降波音737客机。?荔波机场至大七孔景区项目地35公里，至小七孔东门项目地38公里，至小七孔西门项目地50公里。?荔波机场航班不准点，从贵阳到荔有时甚至会花费游客过长。除此外，从荔波机场到景区并无直达公交，对景区交通改善能力有限。Page10荔波旅游交通规划今年麻尾-驾欧-小七孔西门的高速公路即将开通，这将极大提高景区的可进入性。游客集散中心也将转移至小七孔西门，因此建议首先重点打造小七孔西门地块。?“贵（贵阳）——新（新寨）”高速公路直达麻尾?“厦（厦门）——蓉（成都）”高速，在三都设有出口，距离大七孔项目地125公里（三级公路），距小七孔西门项目约142公里（三级公路）?规划公路?“独山（接贵新高速）——广西环江（接金宜高速）”25公里距大七孔东门项目点（二级公路）?“三都（接厦蓉高速）——南丹（接广西高速）”直达大七孔东门项目点（二级公路）?麻尾—驾欧高速公路预计2011年3月开通，通车后，直达小七孔西门项目地Page11荔波旅游交通规划高铁的开通极大地缩短了两广与贵阳距离（贵广高铁已通，黔贵高铁规划中），对吸引两广地区客源具有重要意义。现有铁路?“黔——桂”铁路干线麻尾火车站：距小七孔西门项目点29公里、距小七孔东门项目点43公里、距大七孔东门项目点46公里；?独山火车站：距小七孔西门项目69公里、距小七孔东门项目点83公里、距大七孔东门项目点86公里；黔桂二?都匀火车站：距小七孔西门项目129公里、距小七孔东门项目点线143公里、距大七孔东门项目点146公里。规划快铁规划中“黔（贵阳）——桂（广西南宁）”二线快速铁路经过荔波县境，站场初步设计距大七孔项目点5公里，预计2012年开工，2016年投入使用。Page12宏观部分小结?本项目拥有丰富的自然资源条件与多民族人文资源，是贵州旅游发展优先区，享有旅游政策支持优势；?2005-2009年，荔波县GDP年均增幅达12.12%，经济保持良好发展势头。?近几年荔波旅游业发展迅速，截止2010年荔波县景区旅游接待人数达32.4万人，年增长率为8.2%。随着未来旅游市场进一步推广与基础设施的完善，旅游接待量与旅游综合收入将继续保持快速增长。?大多数情况下游客出行的时间为3-5天，可接受的旅游乘车时间约为2-6小时，目前抵达本项目景区的时间都在6-10小时左右，严重影响了游客的旅途愉悦感，也缩短了游客在景区的停留时间。?荔波机场一定程度改善了荔波景区的交通条件，但由于航班有限、直飞城市少，目前机场带来的利好作用仍需进一步提升。?今年麻尾-驾欧-小七孔西门的高速