中建地产【梅溪湖壹号】别墅开盘总结长沙中建梅溪房地产开发有限公司2012年10月长沙宏观市场分析竞争项目情况开盘前期准备开盘时实现别墅高速高价的策略宏观市场分析——近期政策国务院督查组表示不得以任何理由放松楼市调控;前7月货币市场利率水平略有上升。标题内容目前督查组已向有关地方人民政府提出明确整改意见，要求各有关地方深入贯彻落不得以任何理实房地产市场调控政策措施，加强市场监测分析，及时采取针对性措施，促进房地由放松楼市调控产市场平稳健康发展；要求出现放松调控政策苗头的地区立即予以纠正，并强调各地不得以任何理由变相放松调控。2012年前七个月，金融市场总体运行平稳。7月份，银行间市场债券发行量较上月略前7月货币市场有增加，10年期以下债券发行比重有所上升；银行间市场同业拆借量有所增加，回利率水平略有购量略有减少，货币市场利率水平略有上升；现券交易活跃，银行间债券指数和交上升易所国债指数均略微上升。?国务院继续强调不得以任何理由放松楼市调控，表示后阶段的楼市调控还将继续，有利于房地产向健康的方向发展。?利率水平略微上升，但是整体保持相对稳定，对经济的发展有一定的促进作用。3宏观市场分析——近期政策8月CPI重回2时代；前八月房地产开发投资增速止跌。标题内容2012年月份全国居民消费价格总水平(CPI)同比上涨2.0%，涨幅比上月小幅反弹0.2个百分点。1至8月CPI重回2时代8月份平均，我国CPI同比上涨2.9%。从更能反映价格变动最新情况的环比数据看，8月份我国CPI环比上涨0.6%。8月份我国工业生产者出厂价格(PPI)同比下降3.5%，环比下降0.5%。作为CPI的上游，PPI已连续6个月同比下降，且降幅不断扩大。根据国家统计局的数据，1-8月份，全国房地产开发投资43688亿元，同比名义增长15.6%，增速比1-7月份提高0.2个百分点，出现止跌迹象。其中，1-8月份，住宅投资29990亿元，增长10.6%，增速回落0.1个百分点，占房地产开发投资的比重为68.6%。前八月房产开发投资1-8月份，房屋新开工面积122940万平方米，同比下降6.8%，降幅比1-7月份缩小3个百分点。增速止跌据早报记者测算，8月份住宅新开工面积13615万平方米，环比增长59.74%。一直保持回升的销售数据这次没有带来过多的惊喜。1-8月份，商品房销售面积57415万平方米，同比(较上年同期)下降4.1%，降幅比1-7月份缩小2.5个百分点。4宏观市场分析——土地市场除岳麓区土地市场较活跃外，今年土地市场较去年供应和成交面积均有所下降。?长沙市9月挂牌50宗土地221万方，供应面积环比增幅达21.42%，其中岳麓放量位居第一，供应16宗84万方；?9月长沙全市成交土地33宗共143万方，成交量环比锐增130%；本月流拍土地11宗共43万方，流拍地块中包含4宗商住地块、1宗商业地块和6宗工业用地；成交单价140万元/亩，环比增加109%，主因本月商住类型用地成交比重增大。5宏观市场分析——片区土地市场梅溪湖板块土地市场成交活跃，未来商品房市场将竞争更为激烈，近期土地成交楼面均价在2100-2300元/㎡之间。?岳麓区成为长沙土地市场上半年的成交主力，三大板块(梅溪湖、洋湖、滨江)集中发力，三大核心板块地价C-12.13.16已超过400万/亩，楼面地价保持在2000元/㎡以上的较高水平。?梅溪湖板块土地市场竞争非常激烈，近1.5个月成交6宗土地，商住土地成交楼面均价在2100-2300元/㎡之间.6宏观市场分析——住宅成交2011年下半年以来商品住宅交易总量出现量价齐跌，从2012年3月开始，开发商以价换量手段奏效，市场成交止跌回稳.进入下半年，成交量呈波动趋势，按照惯例，下半年市场供应要大于上半年，从目前市场的存量和销售情况来看，市场供应不会过于激进，未来将进入一个平缓释放期。9月六区商品房市场呈现量价齐跌现象，成交量环比跌幅8.27%，成交均价环比下降1.58%。7宏观市场分析——住宅区域成交岳麓区以较低价格成为成交量的主力。本月芙蓉、雨花、望城中位数较上月均有不同程度上升，六区中岳麓和望城两区中位数明显低于均价，此两区低价楼盘成交量大，六区商品住宅中位数为6973，大大高于均价5864，从整个六区来看，低价楼盘成交量明显多于高价楼盘。8宏观市场分析——供销比2012年住宅供销比略有扩大且供过于求。目前长沙市场供应量依旧充分，市场推货积极，供应量上涨幅度较明显。?2012年供销比扩大且供应增长幅度大于需求，供需矛盾略有加大，未来市场是否面临较大库存量取决于开发商和购房者对未来的预期；?2012年以来，1月、4月、6月、8月供销比大于1，目前长沙市场供应量依旧充分，市场推货积极，供应量上涨幅度较明显。9宏观市场分析——成交面积段成交面积段主要以刚需产品为主，大面积产品成交套数降幅较大。9月市场成交仍以90-120㎡面积段为主，比重达到32.01%，本月各面积段成交套数环比均续跌，其中144㎡以上面积段成交套数环比降幅最大，60-90㎡面积段成交环比套数减幅最少，60-90㎡及90-120㎡刚需户型依旧占据较大比重。10长沙宏观市场小结?宏观政策方面，政府对房地产的调控政策依旧持续。?土地市场方面，整体土地市场呈现供应、成交均下降的局面，但是岳麓区梅溪湖板块土地市场较火爆，将加剧未来片区住宅市场的竞争。?住宅市场表现不佳，供需长期处于供过于求的状态，2012年3月以来，多数开发商以价换量，且采取各种拓客渠道，市场竞争异常激烈。11长沙宏观市场分析竞争项目情况开盘前期准备开盘时实现别墅高速高价的策略联排竞争项目分布图金地三千府10万㎡容积率1.21联排单价8000元/㎡天麓金科东方大院㎡75.9万㎡容积率32.3万容积率1.061.64联排单价10000元/㎡联排单价12000元/㎡项目1：天麓项目名称天麓地址市府尖山风景别墅区区域市尖山风景片区开发公司长沙高鑫房地产开发有限公司占地面积47.39万平米总建筑面积75.9万平米高档住宅,高层,独栋别墅,联排别墅,容积率1.64产品类型双拼别墅开盘时间2012.4销售率40%（一期）项目分期占地面积建筑面积物业类型㎡10.25万㎡商业11623.51㎡一期10.73万洋房、联排二期6.46万㎡25.94万㎡商业3800㎡高层三期10.24万㎡4.44万㎡独栋、类独栋、联排四期6.72万㎡26.76万㎡商业1.8万㎡高层产品类型户型面积销售状况目前总价范围目前销售均价220-300㎡不含地下室；高附2011年年底一期洋房和别墅首次开盘9月销售0套，四、六联排加值赠送（220平米以上）+配220—330万联排12000元/㎡截止目前办卡33张置电梯+双车位+客厅挑高5%岳麓区，40%长沙其他区，15%省内其他地市，20%省外客户，35%为私营业主，25%为公务员，15%企事业中高层领导，客户来源25%医生、教师、金融行业人士优势表现优势表现为项目处尖山风景区，靠天然山脉，项目内带水系景观资源。劣势表现目前项目地段较偏远、周边配套缺乏项目1：天麓实景图天麓主力户型：天麓E户型4室2厅4卫1厨—251.51㎡赠送面积约：90%项目2：东方大院岳麓雷锋大道501号尖山天湖景项目名称金科东方大院地址区区域市府片区开发公司湖南金科房地产开发有限公司三四五期占地面积310029平米总建筑面积323236平米期二一期期容积率1.06产品类型高层,独栋别墅,联排别墅,洋房开盘时间2008年首次开盘销售率80%六期独立别墅目前产品类型户型面积目前销售状况目前总价范围目前销售均价项目2008年首次开盘，目前高层和六期联排、洋四、六联排190－240平联排房同时在售，目前联排在售190-240㎡产品，月190—300万联排10000元/㎡均销售10套40%来自河西周边；30%来自长沙其他区；20%来自省内其他州市，10%外省人群；50%企事业单位中高层领导，10%大学教师，客户来源30%私营业主1、优势表现为项目处尖山风景区，靠天然山脉；优势表现2、高品质的园林展示和细节展示3、成熟大盘，在市场拥有非常好的口碑。劣势表现目前项目地段较偏远、周边配套缺乏项目2：东方大院实景图东方大院主力户型：东方大院J户型6房4卫—243.94㎡赠送面积约：70%项目3：金地三千府雷峰大道龙湖高尔夫北项目名称金地三千府地址面湖南金麓房地产开发有区域市府片区开发公司限公司占地面积80000平米总建筑面积97000平米独栋、合院、联排、高容积率1.21产品类型层2012年上半开盘时间销售率40%年目前产品类户型面积目前销售状况目前总价范围目前销售均价型2011年底1柒联排和独栋首批开盘，目前一期联四联排㎡200—600万㎡255-402联排别墅排别墅255-402㎡在售，联排月均销售8套联排8000元/客户来源45%来自长沙市区，25%周边市区，30%外地客户；25%国企中层，20%私企高管，30%私营业主，25%政府人士优势表现客户认可度高的资源景观：观音岩湖、龙湖高尔夫、白鹭岛劣势表现目前项目地段较偏远、面积产品偏大项目3：金地三千府实景图金地三千府主力户型：金地三千府TB1户型—255㎡赠送面积约：70%项目4：金茂梅溪湖梅溪湖大道与雷锋西大道交项目名称金茂梅溪湖地址汇路口西北面区域梅溪湖板块开发公司长沙方兴盛荣置业有限公司占地面积156700平米总建筑面积520000平米容积率3.31产品类型高层,联排别墅开盘时间预计2012.9月底价格----类型户型面积（㎡）户数总面积（㎡）面积占比（%）二房（2+1）85-929168427223.06%9月30，启动正