金都24号地块项目——小户型研究地产服务新标准ChapterChapter11众说纷纭众说纷纭小小户户型型从深圳走出来的小户型地产服务新标准小户型最早可以追溯到九十年代中期，至祥在深圳首度推出“小户型”市场概念，首创了深圳城市公寓新模式。该系列小户型公寓成功的引领着深圳小户型公寓的潮流。典型案例：旭飞城市公寓系列旭飞花园总建筑面积79017.8平方米，户型面积28.18-44.94平方米，共21种户型。在推出之后，以小户型精品之概念及“一把钥匙打开一个完整的家”的理念，打破深圳地产当时的萧条，逆风飘扬，创造了地产销售奇迹。小户型热销动力地产服务新标准?面积小总价低?交通好配套全?投资少方式活?既宜商又宜住小户型的发展地产服务新标准三大类别地产服务新标准?居家过渡?商务办公?投资理财小户型类别居住商务投资过渡长期商住短期长期小户型的界定地产服务新标准目前尚没有一个明确的概念对小户型进行严格的界定，但有两种说法较为业内人士认可：建筑面积≤60㎡“狭义”小户型主要是指一居室一居室建筑面积≤60㎡“广义”小户型二居室建筑面积≤80㎡三居室建筑面积≤100㎡地产服务新标准ChapterChapter22小小户户型型楼盘楼盘的特征的特征小户型的区位特征地产服务新标准?地段好区域城市基础配套完备，具有较强的都市感，普遍认同度较高?交通好捷运系统发达，交通便利?配套全离城市商圈近，餐饮、娱乐、时尚消费业态及便利性配套?可办公商务办公区已经形成或处于发展期，具备一定的投资潜力小户型的配套特征地产服务新标准由于区位特征所决定，对城市配套的依赖性较大不同类别的小户型楼盘体现出鲜明的配套特性以干洗、便利店等为主的便利性生活设施娱乐、时尚消费等业态商务配套需求较高小户型的产品分类地产服务新标准?按功能用途分为商务型和居住型?按平面布局分为平层和跃层小户型产品分析——平层地产服务新标准1LDK：45㎡功能齐全，布局紧凑全明厨卫，双阳台。卖点：小户型大露台。（可以考虑日后封闭成一个单人房）地产服务新标准1LK：35.18㎡功能齐全，布局紧凑明卫，大阳台。地产服务新标准1LDK：51.99㎡功能齐全，布局紧凑全明厨卫，双阳台。可轻松改成2LDK地产服务新标准小结之一地产服务新标准在平层的小户型设计中，除了要求设计的紧凑之外，关键是要合理利用空间。同时要利用游戏规则学会偷面积。第五公社的大露台利用规则突出了以后送一间房的概念。送的不仅可以是阳台和窗台，还可以结合精装修考虑空间的综合利用。地产服务新标准偷向空间的小户型——跃层1LDK64.53㎡户型简洁开放，开放式厨房预卧室垂直结合，合理利用楼梯下空间设置洗手间。小结之二地产服务新标准在小户型里的层高变化，势必导致交通面积的增大，如果不能争取更多的面积，就意味着面积的浪费。在跃层的小户型设计中，上下使用空间的对位压缩成为关键。在现有规范的要求下，4.5米是使用的极限，而杭州本地的1.5倍容积率的计算方式则导致了可送面积的尴尬。当层高和容积率挂钩之后，跃层所带来的面积优势已经相对抵消，尤其是在小户型产品上。户型变小的途径地产服务新标准1.压缩功能面积——向规范的低限看齐。2.减少辅助功能——如厨房、阳台等。3.降低功能要求——损失辅助房间的采光和通风。4.减少公摊面积——压缩一切公共空间。《住宅建筑设计规范》GBJ50096-1999套????型居住空间数(个)使用面积(ｍ?)??一类???????2??????34?二类???????3??????45?三类???????3??????56?四类???????4??????68小户型变大的方法地产服务新标准1.偷面积公共面积阳台窗台夹层2.功能空间混合3.充分利用空间4.改变家具布置方式5.缩小家具尺度6.利用装修手段结论地产服务新标准1.狭义的小户型仅仅是过渡型产品和投资工具，作为市场的补充产品是可行的，不是本项目的最佳选择。2.小户型的营销核心主要是建立在送面积和门槛低上，对产品设计有更高的要求，同时也考验发展商对政府部门的公关能力。3.狭义小户型未来的走向应该是廉租房和经济适用房，而不是商品房。地产服务新标准ChapterChapter33区区域小域小户户型型研研究究杭州小户型发展历程地产服务新标准第一代小户型——1998年在写字楼开发相对低迷的时候，双牛大厦首创了小户型、商住结合的新模式，即后来大为流行的单身公寓。第一代的单身公寓在户型、面积上符合“单身”的概念；但它的出现很大程度上是由于地块性质的限制，因此在室内空间和外部配套方面存在着明显欠缺；第二代小户型——以国都公寓、华门自由21公寓、云河大厦为代表，这一时期的物业在户型设计上突出了厨房功能，基本配套趋于完善，也逐步开始提供装修服务；第三代小户型——2002年以后，产权式酒店公寓、酒店式服务公寓、居家办公等各种小户型物业在市场中纷纷出现，逐渐形成第三代小户型产品，包括很多中大型楼盘中也规划了少量的小户型单体。特点是具备中心地段、交通便捷、户型紧凑、配套完善等优势，强调楼盘非单体建筑，而是由住宅、商务甚至酒店等组成的多功能性，虽然整体占地不多，但特色鲜明。小户型区域分布地产服务新标准萧山,1城东,2滨江,2城东城西城北城中,1城西,3城中滨江萧山城北,3?纯小户型楼盘很少，现有供应多为楼盘为延长产品线而产生?城西城北相对数量较多，缺乏明显区位导向各区域小户型供给、去化地产服务新标准90000791468000075905.27000060000493655000040185供给400003809032382.4430000去化2288620580.4819516.38193902000016833.4812795.11100000城东城西城北城中滨江萧山?绝对供应量并不大，共28.6万平方米、4674户?去化状况不理想，共14.1万平方米、2555户?整体市场整体比较疲弱，产销均不旺盛在售户型配比分析地产服务新标准平层户型500004500043340.0841659.484000035800.4236564.783500031098.923000029075.7626904.4424610.1425000供应20000去化16416.78155701500014096.749450100008099711050002005877040以下40-5050-6060-7070-8080-100100-150150以上?80平方米以下户型分布较平均，去化状况良好?户型越大，去化率越低在售户型配比分析地产服务新标准错、跃层户型250002373019990.16200001500012273.88供应100008337.18442.4去化50004078.0132202610725990050-7070-100100-130130-150150以上?150平方米以上户型，市场接受度低且供应量大?错层、跃层的去化率明显低于平层，市场接受度不如平层高未来潜在供应地产服务新标准2000018621180001600014000129851200010000面积8000户数5816600051754000360020004111503041123214800300040以下40-5050-6060-7070-8080-100100-150150以上?即将上市的供应量仍旧集中在城西、城北及滨江三个区域?供应仍然以平层为主?主要的供应集中在60-70及40-50平方米两个面积区间小户型市场特征地产服务新标准?完全以小户型为主导的大型项目目前仅有新青年广场一个，其余均为单体建筑项目或大型项目中的一幢小户型楼体，属于补充类非主力产品；?用地属性复杂，大部分项目多为50年综合、公建用地属性，存在先天不足（无法接如煤气、个别项目存在产权无法分割等问题）；?小户型功能定位复杂，住宅、办公功能混淆，档次参差不齐，小户型项目的整体档次普遍不高。?目前使用的小户型，商住混淆，多以精装修形式推出销售，但价格于普通住宅相比并未体现出优势，且销售状况不佳。当前市场对小户型产品的认识：商住混合，档次不高，不宜居住，属非主流投资类产品个案介绍—新青年广场地产服务新标准新青年广场首创Condo社区，Condo是Condominium的缩写，意为“分户出售产权大厦”也是目前杭州最大的纯小户型项目。由于该项目无法进行产权分割以及无法接入天然气，致使项目出现明显的销售抗性，虽然该项目在产品、营销环境均有一定的亮点但始终无法获得市场的认可，该项目05年1月开盘，目前销售率仅为39.95%。个案介绍—新青年广场地产服务新标准户型一室一卫一室一厅一卫双层studio面积M232-4267-81152-248户型套数57866112已售套数278204户型比例76.64%8.73%14.81%该楼盘以32-42平方米的小户型为主，占总户数的76.64%，而且最热销的户型也是这种一室一卫的小户型。楼盘采用精装修方式销售，均价格为8000元/平方米。四成十年按揭，可分两次支付首付，同时可享受97折，一次性付款享受95折。个案介绍—新青年广场地产服务新标准?厨、卫对立设置，不利于室内空间的营造；?设置大进深阳台，给客户带来面积上的实惠；?由于进户门设置位于北墙中部，给户内空间使用和交通造成不利影响；?卫生间内设置洗衣机位，且卫生间内部空间布置非常紧凑，不利于日常使用。?未设置专用空调机位，造成阳台面积的浪费。个案介绍—新青年广场地产服务新标准?端头户型配置大面积阳台，提升物业价值，增加可使用面积；?内部空间使用弹性大，可满足日常的居家或小型商务需求；?干湿分离，保证了居住、公共活动空间