20130112米拉项目投资推介会_商业地产投资之道主讲人：表俊辉（新港地产集团策划总监）2013-01-12引言：与您共同分享商业地产投资之道在如今人民币持续贬值，CPI居高不下的经济环境下，如何使手中的钱保值/升值成为了大众话题，今天我们就一起来分享目前什么样的投资产品值得您投资；图1：2011年8月5日-2012年7月30日人民币兑美元走势人民人民币币持持续贬值续贬值2012年11月27日以来，人民币持续贬值，累累计贬值达计贬值达7474个个基点基点；；图2：2008年1月-2012年9月中国CPI走势CPICPI指指数数居高不下居高不下严严重通重通胀胀CPICPI指指数数居高不下，物价上居高不下，物价上涨涨，老百姓手中的，老百姓手中的钱钱正在慢慢正在慢慢变变少！少！人民人民人民人民币币币币持持持持续贬值续贬值续贬值续贬值，，，，CPICPICPICPI指指指指数数数数居高不下，老百姓手中居高不下，老百姓手中居高不下，老百姓手中居高不下，老百姓手中钱钱钱钱越越越越来来来来越越越越不不不不值钱值钱值钱值钱已已已已经经经经成成成成为为为为不可不可不可不可争议争议争议争议的事的事的事的事实实实实！！！！老百姓正在老百姓正在老百姓正在老百姓正在寻寻寻寻找更多的增找更多的增找更多的增找更多的增值值值值、保、保、保、保值值值值渠道：渠道：渠道：渠道：存存银银行？行？炒股？炒股？黄黄金？金？房地房地产产？？存存银银行？行？银银行利率行利率跑跑不不过过CPICPI银行利率进入“负利率”时代　所谓银行存款“负利率”，一般指物价指数上涨超过了银行存款利率，这样的结果是，在你的存款到期后，你虽然获得了存款利息，但你的存款本金加利息的购买力会比你开始存钱的时候还低，这样银行的存款利率实际就是“负”的。为形象地说明负利率，这里有一笔账：实际利率的计算公式：实际利率=名义利率-通货膨胀率(一般情况下是以CPI涨幅代替通胀率)数据值存款额10000元存款年限10年存款利率5.50%CPI指数7　　　　时间2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年合计贬值额度-150-148-146-143-141-139-137-135-133-131-129-1532实际存款额985097029557941392729133899688618728859784688468贬值百分比1.50%-1.50%-1.50%-1.50%-1.50%-1.50%-1.50%-1.50%-1.50%-1.50%-1.50%-15.32%1000010000元存元存银银行十年，累行十年，累计贬值计贬值15.32%15.32%！！炒股？炒股？图3：上证交易所最近一月大盘走势图股票如股票如蹦极蹦极股票市股票市场风险场风险大，大大，大鱼鱼吃小吃小鱼鱼，受，受伤伤是自己！股票再度跌破是自己！股票再度跌破20002000点！点！在通在通胀问题胀问题和和货币货币政策未明朗之前，市政策未明朗之前，市场场很很难难有有趋势趋势性机性机会会！！黄黄金？金？黄黄金蓄金蓄势势再跌再跌图4：2012年黄金价格走势图2012年11月29日：国际金价V型反转是假蓄势再跌恐是真?国际金价V型反转是假，蓄势再跌恐是真，盘面看国际金价在跳空大幅杀跌的打压下，短期内负面情绪也令黄金面临进一步回落的风险。?美国三大股指开盘大幅下挫，黄金等风险资产受累大幅下跌。虽然随后股市反转跌势，风险资产虽然有反弹但依旧全面下跌，尤其黄金价格跌幅最大最猛。房地房地产产？？房地房地产产依然是依然是货币货币保保值值的重要理的重要理财财手段手段??20122012年年1-91-9月月份份，全，全国国房地房地产开发产开发投投资资5104651046亿亿元，元，同比名同比名义义增增长长15.4%15.4%：：??1-91-9月月份份，房地，房地产开发产开发企企业业房屋施工面房屋施工面积积525377525377万万平方米，同比增平方米，同比增长长14.0%14.0%，商品房，商品房销销售面售面积积6844168441万平万平方米，同比增长降4.0%，其中，住宅销售面积增长方米，同比增长降4.0%，其中，住宅销售面积增长快速增快速增长长4.3%4.3%，，办办公公楼销楼销售面售面积积增增长长3.3%3.3%，商，商业营业业营业用房用房销销售售面面积积增增长长0.2%0.2%。。商品房商品房销销售售额额4035440354亿亿元，增元，增长长2.7%2.7%，，其中，住宅其中，住宅销销售售额额增增长长3.3%3.3%，，办办公公楼销楼销售售额额下下降降4.2%4.2%，商，商业营业业营业用房用房销销售售额额增增长长2.3%2.3%。。全全国国房房产开发产开发投投资资同比增同比增长长15.4%15.4%，在住宅市，在住宅市场调场调控的情控的情况况下，下，办办公物公物业业和和商商业业物物业销业销售售额额分分别别增增长长4.23%4.23%和和15.4%15.4%；；投资理财产品对比表投资品种专业要求年投资收益风险级别价值增长银行存款无0.36-2.25%无贬值股票较高不定极高不定期货极高不定极高不定黄金较低不定较小保值艺术品极高不定专业程度而定专业程度而定住宅低2%-3%一般市场波动商业地产较低6-10%非常低成几何增长房地产市场政策分析新闻分享市住建委否认存恐慌性购房房价无反弹条件近日，有传言称北京楼市出现“抢购2012.11.28、涨价、恐慌”等情况。昨日，市住建委相关负责人表示，商品住房市场供需关系一直稳定，北京也将严格坚持房地产调控政策长期不动摇，房价不具备明显反弹的条件。广大市民还是要根据实际需求合理安排购房，盲目非理性的购房存在较大风险。十十八八大后再度大后再度强强本月日均成交270套，连续3个月下滑调调调调控住宅地控住宅地产产首次购房比例稳定在90%左右，投资性需求持续得到有效遏制。北京还将继续严格执行包括住房限购政策在内的调控政策，遏制投机投资性需求则将作为北京楼市调控的一项重要工作长期坚持。因此，住房成交量和房价都不具备明显反弹的条件。所以提醒广大居民，还是要根据实际需求合理安排购房，盲目非理性的购房存在较大风险。新闻分享最高提升50%!全国14城市上调首套房贷利率2012.11.1210月13日，建设银行北京分行将首套房贷款利率上调到基准利率的1.05倍，申请贷款人如果希望尽快放款，就需要主动上浮利率到基准利率的1.1倍。全国城市的部分银行首套房贷款利率不仅告别“打折”，还在基准利率基础上上浮5%-30%不等，部分城市甚至有上浮50%的银行。首套房利率上首套房利率上调调最高上浮50%年利率达10.575%对上浮首套房贷款利率的城市盘点发现，各城市首套房贷款利率上调幅度差异较大。目前北京、上海、广州、深圳、杭州的大部分银行上调幅度普遍在5%—10%；而成都、济南在5%-20%；长沙、武汉则更高，为10%-30%；长春创各城市纪录，部分股份制银行最高上调50%，利率高达10.575%。有专家表示，银行这一举措对刚性需求的购房者影响较大，将让本不景气的楼市“雪上加霜”；也有专家表示，目前房价有下跌趋势，房贷风险高，银行根据风险调利率，上浮房贷利率在情理之中。房地房地产产投投资资平平稳稳上升上升2011年，北京房地产开发投资金额达3036.3亿元，占固定资产投资比例为51.37%。其中，投资金额环比增长了4.6%，而房地产投资所占比例较2010年则下降1.44个百分点。2012年上半年，北京固定资产投资2625.1亿元，比上年同期增长11%，房地产开发投资完成1298.3亿元，增长4.7%。说明2012年房地产投资比例增幅下降，平稳发展。何种类型的房地产投资，才能真正有价值？住宅市场持续低迷住宅地住宅地产长产长期不利投期不利投资资?随着全国楼市好转行情的持续，成交量也在企稳回升，地方政府推地节奏有所加快，部分房企拿地积极性提高。在1-5月的低迷走势与调控不持续背景下，20122012年上年上半半年多年多个个城城市出市出现现住宅住宅土土地供求地供求齐齐跌的情跌的情况况。。市市场调场调控控初初见见成效成效2007~2011北京商品住宅、写字楼、商业成交量年度比较：2011年北京调控政策频发，调控力度空前，限购、加息、限贷等多项调控手段对市场进行严厉打压，房地产市场在调控大环境下，市场供需结构、成交量价走势发现明显变化。2011年北京商品房成交总金额2409.03亿元，比2010年减少21%。2011年商品房供应面积1348.78万平方米，比2010年小幅减少5.9%。商业地产产品形态细分目前北京商目前北京商业业地地产产物物业业主要以主要以写写字字楼楼、、SOHO/LOFTSOHO/LOFT、商、商铺铺三三类产类产品品组组成，成，而而写写字字楼楼和和SOHO/LOFTSOHO/LOFT同同属办属办公物公物业业，，仅仅在在产产品品设计设计上有所不同；上有所不同；写写写写字字字字楼楼楼楼————————标标标标准硬准硬准硬准硬件件件件配配配配套，套，套，套，对区对区对区对区位位位位和商和商和商和商务务务务人人人人群群群群要一定要求要一定要求要一定要求要一定要求商商商商业业业业SOHO——SOHO——SOHO——SOHO——类类类类商商商商业产业产业产业产品，面品，面品，面品，面积较积较积较积较小，小，小，小，适适适适合小合小合小合小额额额额投投投投资资资资地地地地产产产产LOFTLOFTLOFTLOFT————————类类类类商商商商业产业产业产业产品，品，品，品，赠赠赠赠送送送送空空空空间较间较间较间较