百富绅3期营销执行案五洲国际商业地产策划有限公司2011年12月汇报提纲土地属性分析项目属性分析项目定位销售策略建议推广策略建议1、土地属性分析土地属性靖江——锡常泰经济圈的北部，经济基础较好，是苏中经济领先县级市，近几年发展较快，重工业比重较大！靖江襟江近海，是长三角一座年轻美丽、充满生机活力的滨江城市。南与苏州、无锡隔江相望，北依苏中、苏北广袤平原，位于江苏省中轴线与长江交汇处，是长江下游少有的集公路、铁路、水运于一体的交通枢纽城市。京沪、同三、宁通、宁靖盐高速公路和新长铁路均在靖江交汇，上海、南京等中国东部重要的国际航空港，距靖江仅一个半小时左右行程。?靖江GDP与固投最近四年保持逐年递增的势头，2010年双双达到历年来最高，GDP总值高达436.03亿元，固投总值达265.69亿元；?全市固产投资总值呈逐年上升态势，增速有所放缓，保持稳定健康的增速流线；?近三年来，人均可支配收入逐年递增，城市人民生活富裕，10年达历年来最高为66065元在城市化进程下，靖江楼市表现活跃，市场需求旺盛,近土地属性年来市场量价齐升，价格增速不断加大，后市发展潜力巨大?近年来靖江房地产投资额与销售额持续增长，房地产投资回报上升；?销售面积09年与10年都保持每年近20万方的增长去化，市场需求不断增大；?从商品房成交量价关系上看，靖江商品房市场整体表现量价齐升，市场发展不断完善；?09-10年成交价格递增表现突出，同比上涨14.7%，上涨729元/平；土地属性一区四园、“生活内聚、工业外延”，城市向南发展?城北园区：将依托其独特的区位优势，建成以机械电子、纺织服装、汽车配件、食品加工、医药产品、电子信息技术为主导的轻型制造业基地。向南发展?老城区：成熟的经济、生活区。?滨江新城：靖江的政治文化中心，生活居住中心，商业休闲中心，特色旅游中心。?江阴园区与城南园区：产业基础雄厚，已形成了高档纺织?新港园区：主要以造船业为主，主要是因为、精密机械、精细化工、特色冶金造纸及彩色包装五大产靠近港口码头。业，正在大力打造“生物医药、国际金融”为核心的科技新城。土地属性靖江家居建材市场多以传统街铺形式存在，大型市场缺乏目前靖江家居建材专业市场规模较小，主要分布在两大区域：一为以百富绅为核心的城南区家居建材集中域家居建材市场，是靖江市规地模最大且属唯一集中商业的大型专业市场，是区域档次最高、业态品类最多的市场；二为以新世界、新建路、骥江西路和江平路为主自发形成的家居建材街铺集中地，档次、百富绅形象较乱，难以满足高档次消费需求。土地属性针对性调研——新世界家具市场调研?新世界、车站路家具街现状：?姜八路延伸段，通往市中心主要干道之一，店铺陈旧，经营以床上用品、家具为主；?租金水平属中间档次，约为70-90元/方/月，经营情况良好；?经营年限时间较长，代表商家有：月新家具城，新世界家具城，南方家私等。土地属性针对性调研——新建路家具市场调研?新建路家具现状：?处靖江市中心区范围内，人气较高，经营与新世界基本状况大体一致，以灯具、家纺、墙纸为主；?租金水平月约为70-90元/㎡/月，因处于中心区范围内，所以人气较高，经营状况良好；?代表商家有：云云灯具、美国花雨伞家纺；土地属性针对性调研——骥江西路家具市场市场调研?骥江西路家具市场现状：?骥江西路主营以木门、电器、家具、地板、衣橱等，街铺面积约在30-80平米之间，租金区间约为3-5万/年，平均月租金约在60-90元//平之间；?代表商家：五星家电、康格宝橱柜、亿田集成灶、凯莱地板、嘉业地板、创美特橱柜衣柜、洁丽地板木门等。土地属性针对性调研——江平路家具市场市场调研?江平路家具市场现状：?靖江市早期的家具家常聚集地，形成时间较早，经营已成规模，但整体形象较为杂乱，租金水平东段与西段相差较大，呈西低东高势，街铺面积约在70-200平米之间，西段租金价格最低约20元/平米/月，东段约在50-80元/平米/月；主营为木门、石材、灯具、陶瓷；?商家代表：艾依格整体衣柜、马可波罗瓷砖、新中源陶瓷、樱花门业、扬子地板等。土地属性靖江市针对性市场调研小结靖江市家居建材市场经营店铺数量较多，但无统一的专业市场，基本处整体情况在无管理状态；大多分布在城中区的范围内，人气较高，但整体形象较为杂乱，初步印经营区域象类似批发市场；经营种类以木门、地板、橱柜、陶瓷、灯具、家纺为主，基本涵盖了家经营业态居建材的所有业态；租金水平较低，计租标准基本以年为，如50平米5万/年，每平米每计租方式月计租方式较少；租金水平整体租金水平约在20-90元/平米/月之间。土地属性针对性调研——异地同类市场调研?江阴新生活国际家居广场——项目概况?江阴新生活国际家居广场上下共四层，拥有6万平方米的超大规模经营面积，与西区国际家私城形成错位经营、优势互补，构成一个总经营面积8万平方米的家居“航母”舰队，成为江阴及周边地区规模最大、档次最高的家居市场中心。?新生活国际家具广场只租不卖，租金情况为：一、二楼70元/平米/月；三楼60元/平米/月；四楼50元/平米/月；无管理费，商户只需承担电费。土地属性针对性调研——异地同类市场调研?江阴新生活国际家居广场——业态布局楼层业态布局代表商家品牌建材馆：灯具、卫浴、橱柜、五金、诺贝尔、马可波罗、摩恩、科勒、1F地砖、艺术玻璃、陶瓷皮阿诺、乐家卫浴、冠军瓷砖美居家饰馆：沙发、软床、床垫、餐台椅斯蒂罗兰、顾家工艺、大自然棕床2F、家居饰品垫、康耐登、盛世天骄沙发名品家居馆：现代板式家具、儿童家具、皇朝家私、我爱我家、红苹果、柏3F松木家具、红木家具森卡布奇诺、曲美、联邦大连华丰、沈阳梓桥实木、黄品实国际豪华馆：欧式、新古典家具、实木家4F木、华日家具、千代威尼斯、波德具、柚木家具、办公家具曼、旺族之家土地属性针对性调研——异地同类市场调研?江阴未来居家——项目概况?未来居家是新生活国际家居广场的二期项目。集产品交易区、新品展示区、仓储配送区、会议洽谈区、商务办公区、创意设计区、六大分区于一体。形成销售与采购、精品展示与发布、商务办公与洽谈、创意设计与家居陈列等多种功能于一身的服务体系。为广大消费者“一站式”装修居家服务。；?项目属街区式集中商业，只租不售，现已开业，但空铺较多，出租率尚不达70%，共2层，一层租金70元/平米/月，二层租金50元/平米/月，无管理费，商户承担电费。土地属性针对性调研——异地同类市场调研?江阴未来居家——业态规划采用双首层设计，手扶式电梯，一层以灯具、卫浴、陶瓷为主；二层以地板、木门、橱柜为主。楼层业态布局代表商家现代灯饰与至品生活：华昌灯饰、雷士照明、玻璃世1F家居饰品、油漆涂料、陶瓷卫浴、家、L&D陶瓷、东鹏陶瓷、冠珠卫浴衣柜橱柜、灯饰开关现代生活馆：友邦、莫干山、巴洛克地板、上臣金亿2F地板、墙纸布衣、集成吊顶地板土地属性针对性调研——异地同类市场调研?江阴良晨家具广场——项目概况?江阴良晨家具广场营业场馆分为地上五层、地下一层，总面积30000平方米，投资总规模近1.3亿元，是以经营高档家具为主，同时兼营各类时尚家艺饰品的大型园林式家具家居卖场，于2005年10月4日开张，商场负责导购，400元/人/月，进场费8000元。?在新的家居建材专业市场的冲击下，良晨家具广场经营状况欠佳，生意较为惨淡，租金水平：负一层：扣点，营业额的12%；一层：65元/平米/月；二层：50元/平米/月；三层：40元/平米/月；四层：20元/平米/月；五层：休闲娱乐、图文教育、办公！土地属性针对性调研——异地同类市场调研?江阴良晨家具广场——业态规划楼层业态布局代表商家-1F建材超市商家以撤场软体床、床垫、布艺沙发、喜临门、裕丰、藤艺轩、友邦、木之家、喜临门、1F餐桌、电视柜、饰品、藤艺紫金花奥尼斯丹、伯恩、大红鹰、米兰、巴布风情、牧歌2F真皮、布艺、软体沙发、犀牛阳光森林、名扬世佳、迪诺雅、浪漫、宝马、家百3F板式、套房利、赛能实木、欧式、红木、松木、红方圆、富美莱、鸿飞益彩轩、盛达王朝、山禾、4F办公美墅福邸、华盛惠业土地属性针对性调研——异地同类市场调研?泰州名流国际家居博览中心——项目概况?位处泰州市政府重金打造城南核心区域——周山河街区核心板块。占地面积6万方、建筑面积16万方。项目定位为辐射苏中南地区的七星级家居MALL，满足泰州地区乃至苏中南地区家居建材装饰用品一站式购物需求。?2011年12月28日开业，唯一在售的家居建材专业市场，共五层，四、五层为开发商自持，其中一、二、三层实收均价分别为：2.4万/平米、1.4万/平米、1.2万/平米；租金水平为：一层55元/平米/月，以上楼层每层递减5元/平米/月，无管理费。?销售政策：10年统一经营管理，返租5年，前三年无收益，第四年、第五年每年返还10.5%，第六年开始按市场实际租金的2:8分成，返租到期后，业主想出售，开发商可按照购入价格的120%回购。土地属性针对性调研——异地同类市场调研?泰州名流国际家居博览中心——业态规划楼层业态布局代表商家1F国际精品建材馆亚细亚、冠珠、兄弟建材、斯莱克、光芒、海尔、名品格兰蒂、佐罗皇家、兄弟沙发、苏菲玛索、紫荆花、欧2F国际精品软体家具馆宝、喜临门国际精品红木、板式3F富之岛、兄弟红木、长江七号、金天拓、年年红、曲美家居馆福临门、泰诺、美嘉华庭、东方至尊、兄弟、梓乔、巨4F国际精品实木家具馆桑、香奈儿5F国际精品办公家具馆兄弟办公、派格、东源、中泰、范优奇土地属性异地针对性市场调研小结?异地同类项目主要租赁指标规模管理费（元/方/租期项目名单位租金（元/方/月）付租方式（㎡）月）（年）一、二楼70江阴新生活约100000三楼