城市解读五大湖大都市圈巴黎大都市圈纽约伦敦大都市圈大都市圈长三角东京大都市圈大都市圈【城市区位现状解读】三圈交汇未来焦点区位优势：嘉兴地处长三角城市群和东部沿海经济带的地理中心，以上海为龙头的长三角城市群正积极推动地区经济一体化和联动发展。政策拉力：浙江省又对环杭州湾地区提出打造新的“浙江制造”的战略目标，构建环杭州湾产业带及长三角“金南翼”【嘉兴城际交通】交通通达长三角枢纽嘉兴三大经济圈的结点城市，已初步确立杭州湾北岸交通枢纽的地位。无论现在还是将来，城市的对外交通枢纽网络辐射整个长三角一线城市，成为通达沪、杭、苏、甬客货空间联系的重要交汇点。观点：嘉兴纳入四大城市的“1小时交通圈”，不仅仅是时间效率的提升而对城市崛起的触动将十分积极。【嘉兴经济地位分析】观点：区域背景决定了嘉兴发展可能的战略方向城市集群联动实现相对高水平经济成长的可能。空间枢纽决定经济前景，从长苏州三角宏观区域分析，嘉兴占据上海钟钟长三角四大城市的枢纽点地位55分分11，对应于新的发展机遇期，其时小嘉兴1实内在的优势明显。11小时小时固有的地理位置和独特的交通钟钟分分5511条件，加上产业基础和经济22个小时个小时实力的雄厚，市辖五县（市）都各自具有鲜明的产业特色，杭州宁波绍兴且全部进入全国百强县市前五嘉绍跨江十名。高铁杭州湾跨大桥海大桥【嘉兴城市格局及定位】一主（嘉兴主城区）五副城（平湖、嘉善、海盐、海宁、桐乡一新城（滨海新区）十五镇、三轴两环嘉兴城市规划及发展方向1.未来嘉兴规划为浙江接轨上海、竞合苏南的门户型都市地区2.长三角南翼新兴的现代服务业基地、浙江省科技创新和文化职教的先进地区环杭州湾先进制造业的重点发展地区3.吴越古韵与现代文明交相辉映的城乡和谐发展地区及融汇江南水乡和江海特色的生态宜居型都市地区【城市地产板块分析】“东进”：东部以南湖新区为中心，处于发展中阶段，大体量、大规模开发是该区域的嘉兴城市规划结构：市场特征。发展格局及价格走势具有明显上东进西拓、北控南移行的趋势，市场潜能较大。城市热点生态居住区“西拓”（城南及西南）：城市核心延伸区率先体现高位价值，成为继市中心板块后，城市拓展的房产“先行者”,房产开发市场密集度与价格占位均处高点。“北控”：依托与主城交通和工业区发展起来的居住区。“南移”：南部随着行政文化中心的建设，用地发展迅速。以南湖新区建设为动力，以南湖大道为发展轴，用地向南发展，安排大片居住、公共设施、绿化用地。【城市板块客群分析】外来客源逐渐涌入改变传统的本地消化格局?随着嘉兴融合长三角经济圈的逐渐深入，城际交通的日益发达嘉兴州已经不是嘉兴人的嘉兴，在文化承袭、城市形象、资源占有、地缘归属等多个价值点的角力下，越来越多的外地客群选择在嘉兴置业。小结?嘉兴地理位置优越，经济基础雄厚，随着交通的进一步拓展以及长三角经济圈联动效应日益显现，区域枢纽地位将得到加强。?嘉兴城市的迅速发展，扩张了城市规模，使不同的板块定位鲜明，随着政务功能的外迁，秀洲新区及南湖新区与主城区形成房地产发展三足鼎立之势；?城市的建设伴随着资源的最大化利用，从城市发展及规划来看，老城区未来新增供应几乎为零，决定了老城区地块的价值稀缺及定位走向；?嘉兴作为长三角楼市价格洼地的状态，导致了上海、杭州客群的涌入，使得嘉兴房地产市场依托传统本地客群的现象发生改变。经济分析【嘉兴市国民生产总值走势】2011年嘉兴经济保持较快增长2011年嘉兴经济保持较快增长，全市实现生产总值2668.06亿元，可比增长10.6%，增速比上年回落3.1个百分点。第一产业增加值146.09亿元，增长3.1%；第二产业增加值1536.18亿元，增长10.5%，其中工业增加值1377.07亿元，同比增长12.1%；第三产业增加值985.79亿元，增长12.0%。工业生产较快增长，企业效益平稳增长2011年，全市规模以上工业企业总产值5677亿元，现价增长25.6%，增速分别比一季度、上半年、前三季度回落7.8、4.4、1.6个百分点，但高于全省平均4.2个百分点，居全省第4位。有一半行业盈利增长。其中建材、电力、通信设备实现利润总量大、增长快，利润总额分别增长32.5%、11.6%和23.4%。【三产发展】第二产业：调整升级化纤制造业、纺第二产业仍为拉动经济的织面料制造业、汽车配件产业、机械标准件产业、家电产业等；禁止发展主导产业；进出口总值重化工业；第二产业：调整升级机械标第三产业：重点发展面向区域的会展准件产业、木制品业、新型、博览、物流、金融保险、房地产服建材业；禁止发展重化工业228.20亿美元，比上年务、商业服务业等；第三产业：重点发展配套、增长32.6%。机电、服装服务于上海的居住、休闲产业、纺织、居主导地位。全第二产业：调整升级化纤制造业、毛衫、皮草制品制造业、新型建材市有规模以上(主营业务业；禁止发展重化工业；第二产业：调整升第三产业：增强综合服务职能级服装制造业、新型建材业；禁止发收入500万元以上)工业展重化工业；第三产业：重点加企业7524家，比上年增强商贸、金融、港口服务业等加444家。第三产业占国民经济约第二产业：调整石化产业；禁止发展39.3%，仍有较大提升空石料业；间，且第三产业增速连年保持高增长，嘉兴面临服第二产业：调整升级皮草制品制造第二产业：调整升业、新型建材业；禁止发展重化工级造纸业、机械标业；准产业、家电产业务业发展的转型与壮大。第三产业：增强综合服务职能；禁止发展石料业；【消费品市场情况】?消费品市场稳定增长，对外贸易增长较快?2011年，全市社会消费品零售总额948.57亿元，比上年增长18.7%，增速回落0.2个百分点；扣除价格影响，实际增长13.0%，增速回落1.3个百分点。建党90周年节庆拉动效应明显,消费品市场呈逐季增长态势。1-4季度全市零售总额分别增长16.3%、16.7%、21.5%和19.9%。全市汽车、家具等住行类商品销售有所降温。全市限额以上企业家用电器和音像器材类、建筑及装潢材料类零售额比上年分别增长16.9%和3.5%，增幅回落7.9个和26.9个百分点。汽车类零售额比上年增长17.9%，增幅回落39.3个百分点。?居民消费价格继续上涨，工业生产者价格涨幅回落?2011年，市区居民消费价格水平延续上年高位运行态势，市区居民消费价格同比上涨5.5%。四个季度的同比涨幅分别为4.5%、5.1%、6.6%、5.6%。其中食品价格上涨10.9%，尤其是猪肉价格涨幅较大【固定资产投资情况】?固定资产投资增速放缓，实际利用外资增速回落?2011年，全市固定资产投资额1502.5亿元，同比增长12.8%，其中投资项目（单位）投资1117.72亿元，增长5.3%,增速同比分别回落8.5个和11.4个百分点。房地产开发投资额384.8亿元，增长42.3%，增速同比回落2.3个百分点。全市商品房销售面积390.74万平方米，同比下降34.5%。工业生产性投资665.7亿元，增长9%，增速同比回落5.4个百分点。全市基础设施投资281.85亿元，下降14.8%，增速同比回落27.2个百分点。?全市新批外商投资项目260个，同比减少40个；合同利用外资31.13亿美元，同比下降2.9%；实际利用外资17.21亿美元，同比增长6.9%，增幅比上年回落13.7个百分点。【民生景气指数】?财政收入增长较快，金融存贷款增幅继续回落?12月末，全市人民币存、贷款余额分别为4075.18亿元和3038.69亿元，同比增长15.6%和16.2%，其中城乡居民储蓄余额1870.56亿元，同比增长15.4%。全年金融机构人民币新增贷款356.3亿元，同比少增89亿元。?企业家信心指数和企业景气指数明显回落?四季度，企业家信心指数99.3，比三季度和上年同期分别下降13.3和29.9点，跌至“微弱不景气”区间。企业景气指数124.3，分别比上季和去年同期下降2.7和22.5点，仍处在“较景气”区间。?居民收入稳步增长，民生状况继续改善?全市农民收入水平已连续八年位居全省第一。政府民生支出继续增加。社会保障、劳动就业工作继续加强，全市城乡享受最低生活保障户数1.79万户、保障人数3.38万人,同比分别下降2.7%和2.9%。小结?2012年嘉兴经济发展仍面临复杂多变的国内外经济环境，机遇与挑战并存。中央宏观调控政策的背后是政府的“稳中求进”，努力保持经济平稳较快发展。?嘉兴具备典型的二线城市特征，以工业为主的城市经济运行模式制约了第三产业的发展，商贸服务业的占整体经济的比重还不够大，在一定程度上影响了商业地产的空间。政策影响从目前来看，政策短期内不可能出现转向。2010、2011年持续的政策加紧令到住宅市场出现超调风险（即超出“合理回归”范畴的调整，即房价在局部市场，超过30%的下跌），在这一背景下，今年两会，再次重申促房价合理回归的同时，也明确表示，在按揭贷款和利率等金融政策上，给予首套购房支持,同时强调要大力增加普通住宅的供给。这是为了防止成交量超跌，而令市场陷于不正常的波动之中。从政府的规划来看，写字楼也是今后城市建设中的重点。在秀洲新区，总部经济、商务楼宇的建设与发展，成为了秀洲新区房地产发展建设新的增长点。以京润国际、丽晶广场、浙联金座等为代表的10多幢现代化、高档次的写字楼正在拔地而起。高端写字楼租售市场回暖?2011下半年，全球甲级写字楼净租金最高的三大地区分别是：香港、伦敦西区和巴黎。在亚洲，新加坡写字楼的每年净租金为每平方尺65.81美元，属全球第八高地区。?亚洲的写字楼空置率跌势明显，2011年下半年空置率下降的市场数目比增加的市场多一倍。在各地写字楼市场当中，于20