渝能产业集团石景山项目市场研究与产品定位报告结构思路：地块解析可能定位方向经济与产业发展城市规划外部环境分析相关房地产政策物业市场分析规划情况相关访谈地块发展方向区域市场分析案例借鉴租户访谈项目发展定位规划方案经济效益分析地块解析区位条件良好，长安街沿线，距中轴线15公里，去地铁、火车站较为区位便利。首都国际机场西西三西中西四环二轴五环环线环15公里12公里7.5公里1公里4.5公里天安门长安街本项目北京西站北京站长安街沿线（石景山路）西五环入口西五环鲁谷大街（通往莲石快速路）莲石快速路地块解析地块方正（长宽比约为1.7），适合规划各类物业形状，周边道地块条件路略窄，对项目内外交通及出入口、停车位设计提出较高要求。地块西侧银河大街地块北侧政达路政达路银银河河大项目东街地块街地块东侧银河东街地块南侧鲁谷路鲁谷路万达广场南侧政达路万达广场西侧银河东街地块位于石景山区政府对面绿地西半部，周边交通通畅，但道路条件稍差，鲁谷路与银河大街为双向四车道，政达路与银河东街为双向两车道，且高峰时期与周末有拥堵现象。地块解析周边环境老城区中新兴的商业商务中心，整体商业氛围不断提升。地块周边环境设施分布地块周边政府大楼地块周边万达广场●4■12●3居民区商务商业区●2■10■6■5■7●1■15■8■9序号远洋山水名称区域居民区序号名称■11▲14地块1松林公园▲139CRD银座居民区2八角公园居民区10万商中心（含酒店、华联）3石景山游乐园11远洋山水（含华普超市）4老山城市休闲公园石景山游乐园京西电子市场12八宝山5石景山区政府13永乐二中6中铁大厦14京原小学7万达广场（含商业、公寓、酒店）15京西电子市场8中惠项目序号类别指标1用地性质商业金融2占地面积12500平地块解析3规划建面商业用地，可以做写字楼、商业、酒店、商务公寓等多种物业形式，56250平规划条件4容积率规模较小，地块方正，便于规划。4.55限高80米6建筑密度30%7绿化率30%8成交价29812万元地9楼面地价5300元/平块10使用年限商业40/综合50?规模较小?地块内部为绿地，不存在拆迁问题?地块方正，地势平坦，无明显高差，便于规划地块内部现状地块内部现状地块内部现状地块解析-小结地块解析小结：1.区位条件目标地块位于石景山核心区域、长安街沿线、政府规划的“银河商务区”中，区位条件非常好。2.交通条件长安街沿线，上莲石路、阜石路、西五环、西四环等交通干线方便，大环境良好；地块周边道路条件一般，时有堵车现象，小交通环境略差。3.周边环境石景山区中心，居住氛围良好；区政府对面，规划商务区内部地块，与万达广场毗邻，商务商业环境不断改善。4.地块条件地块方正、便于规划，商业用地，位于商务区中，可考虑酒店、公寓、办公楼等多种物业形式。报告结构思路地块解析可能定位方向经济与产业发展城市规划外部环境分析相关房地产政策物业市场分析规划情况相关访谈地块发展方向区域市场分析案例借鉴租户访谈项目发展定位规划方案经济效益分析外部环境分析-区域简介石景山区域概况区位优势突出，连接海淀、丰台和门头沟，京西板块关键支撑点石景山位于北京西山风景区南麓和永定河冲积扇上，总面积84门头沟区海淀区平方公里，常住人口55万人，是近年来北京重点发展的新城区之一。石景山是海淀、丰台、门头沟三区的重要连接点，是京西板块空间关键的支撑点，是城市总体规划确定的“一轴一带”的结丰台区合点，战略地位十分突出。石景山是北京市城区中山林资源最丰富、绿化覆盖率最高、人均拥有公共绿地最多的地区，是生态良好、宜居宜商的首都新城区。石景山对外交通便利，长安街延长线、莲石路、阜石路三条东西走向的主干道以及地铁1号线与五环路、四环路、地铁2号线、4号线、5号线构成了四通八达的道路网。1400060001215314531025.0012.813.31200011.812500020.820.001000010.21040009.01615.78000815.00外部环境分析3000-经济与产业发展12.86000610.002000经济指标4000GDP总量及增长速度低于北京平均水平，商业市场具有发展空间45.002000北京2005-2009年GDP及增长率1000北京2005-2009年消费品零售总额及增长率220017620.00300001500.0013.524915.515.002502005年1502006年2005年2007年2006年11.32008年2007年2009年2008年2009年102008.510.00GDP总量亿元社会消费品零售总额8.5GDP增长速度亿元%8.4增长率%1501005数据来源：北京市统计局数据来源：北京市统计局3.25.00石景山100GDP总量仅为北京市2%，由于首钢的陆续停产，整体经济增长水平出现下降，2009年随着万达广场商业中心的形成，对石景山消费水平拉动明显，社会消费品零售总额出现5015.5%的增长。-0.0300.00石景山2005-2009年消费品零售总额及增长率50石景山2005-2009年GDP及增长率-3.200-5(5.00)2005年2006年2005年2007年2006年2008年2007年2009年2008年2009年GDP总量亿元社会消费品零售总额GDP增长速度%亿元增长率%数据来源：石景山统计局数据来源：石景山统计局外部环境分析-经济与产业发展经济指标整体经济水平和收支水平处于较低水平，酒店业发展相对滞后中心城区城市功能拓展区2009年单位全市东城区西城区崇文区宣武区朝阳区丰台区石景山区海淀区常住人口万人56683057318182613081755GDP总量亿元94515071773092380627249244712153GDP增长率%11.99.714.15.411.010.9-3.26.510.2人均GDP元16792322125458593546587487834414411017939269248全社会固定资产投资亿元206145819011053891364894858社会消费品零售总额亿元374329158145147863517610265310进出口总额亿美元1224397359507152922148利用外资亿美元5.96.81.10.321.81.11.212.861.2城镇居民人均可支配收入元284583044227941273202760824835257363067726738城镇居民人均消费性支出元206832197019983189772033016962170811821817893星级饭店个数个65602742168519110815星级酒店出租率%55.058.555.351.852.854.345.755.949.0石景山作为北京重要的功能拓展区，整体经济水石景山酒店业发展明显滞后于其他区域，星级酒平和收支水平依然处于较低水平，未来还有较大店出租率仅为45.7%，低于全市平均水平49.0%。发展空间。100%1000091792520.880%800019.52017.2697172737660%外部环境分析6000-经济与产业发展13.91540%产业结构与北京整体存在较大差异，主导产业完成二产到三产转变，400010产业结构凸显市场机会。20%20005北京2005-2009年产业结构29北京2005-2009年第三产业及增长率282726100%1602360.00%056.3136029140313350.080%2005年2006年2007年452008年2009年2005年1202006年2007年2008年2009年5540.060%100第一产业第三产业第二产业亿元第三产业增长率%8030.0数据来源：北京市统计局40%数据来源：北京市统计局石景山产业结构与北京市存在较大差距，随着首钢搬迁逐渐完成，主导产业已经完成二产到三产的转变，7160696720.0近年来随着CRD规划的提出，石景山第三产业取得快速发展，2009年第三产业比例已经达到55%。18.25518.0404520%石景山2005-2009年产业结构石景山2005-2009年第三产业及增长率208.510.00%00.02005年2005年2006年2006年2007年2007年2008年2008年2009年2009年第一产业第三产业第二产业亿元第三产业增长率%数据来源：石景山统计局数据来源：石景山统计局公共管理和社会组织3.4教育业3.7科学研究、技术服务和地质勘探业6.7租赁和商务服务业6.7房地产业8.7公共管理和社会组织金融业3.513.2住宿与餐饮业2.2教育业3.9外部环境分析-经济与产业发展科学研究、技术服务和地质勘探业批发与零售业4.312.5产业特点二产、三产协作发展，工业、商务金融及高新技术处于领先地位信息传输、计算机服务和软件业租赁和商务服务业3.18.8北京市009年产业特点交通运输、仓储和邮政业北京市第三产业占据绝对主导房地产业4.610.3地位，金融和商贸在三产中处建筑业金融业5.04.5三产于绝对领先，另外房地产、高新技术、现代服务业等也具有住宿与餐饮业工业1.519.0相当的比重。批发与零售业7.0二产02468101214161820信息传输、计算机服务和软件业石景山009年产业特点7.5石景山目前依然是二产和三产交通运输、仓储和邮政业协作发展，二产中工业占GDP1.8比重达到34%。三产中的房地产、三产商务金融、高新技术目前处于建筑业11.4领先地位，随着CRD规划的进工业33.7一步实施，未来三产主要关注文化创意