湘潭市东方红南广场综合体开发设想呈交湘潭市吴地匠人景观公司2012/8/7顾问：深圳市新摩尔商业管理有限公司一、宏观环境分析?湘潭市概况地理位置：湘潭市位于湖南省中部偏东，湘江下游。北接长沙市，南连衡阳市，西抵娄底市，东与株洲市相邻，下辖岳塘、雨湖2区、湘潭县、湘乡、韶山2县级市。人口与面积：湘潭市为二级行政区划单位，即地级市，总面积5015平方千米，总人口283万。湘潭市区限于岳塘、雨湖2市区，面积280k㎡，其中建成区面积78k㎡。湘潭市在长株潭大区域规划中，湘潭定位为中南部城镇群的中心城市，为湖南省的科教副中心，生态式的现代工业城市。湘潭的区位优势更加明显，辐射面大。湘潭市主要经济指标2008年—2011年湘潭市经济情况2008-2011年湘潭市经济概况（亿元）地区生产总值第一产业增加值第二产业增加值第三产业增加值1500100050002008200920102011地区生产总值654.76739.38894.011124.33第一产业增加值92.8989.3396.04102.56第二产业增加值331.45387.76499.38668.65第三产业增加值230.42262.28298.59353.12经济结构改善明显：第三产业增加值比重为31.4%2008年—2011年湘潭市人均可支配收入2008-2011年湘潭市社会消费品零售总额（亿元）社会消费品零售总额增长率40030020010002008200920102011社会消费品零售总额186.58223.2256.66302.51增长率21.80%19.60%19.218%2008年—2011年湘潭市社会消费品零售总额情况2008-2011年湘潭市人均可支配收入（元）城市居民人均可支配收入农村居民人均可支配收入25000200001500010000500002008200920102011城市居民人均可支配收入14377161091850920614农村居民人均可支配收入5980678278179502潭市经济发展特征■从主要经济指标来看，湘潭的人均可支配收入比较高，为房地产发展奠定了良好的市场基础；■湘潭具有良好的居住环境和人文资源，是许多湘籍外地人士回乡置业的主要原因；■湘潭凭借良好的教育基础，使一部分湘籍外地人士考虑到小孩的教育在湘潭投资置业；■便捷的交通系统，缩短了长株潭之间的距离，同时使长沙和株洲客户来湘潭投资置业更为方便；■湘潭具有良好的经济基础，经济增长的质量和效益稳步提升，是房地产业健康发展的重要保障；■随着长株潭经济一体化的推动，湘潭具有良好的区位价值和发展潜力；湘潭经济主要依靠工业的推动，商业和第三产业发展较慢，市场需要进一步引导。湘潭市总体规划－概况湘潭市城市总体规划提出：一江：就是湘江城区段；两岸：即湘江东岸的经济生态风光带，湘江西岸的历史文化风光带；三中心：即市政府东移后形成的行政中心以及体育中心、齐白石文化艺术中心；四公园：即雨湖公园、和平公园、菊花塘公园、白石公园；五广场：指的是市政中心附近的东方红广场、建设路口的君子莲广场，丝绸广场、护潭广场以及湘潭西大门的砂子岭广场；六条道路：即韶山路、建设路、芙蓉路、河东大道、丝绸路、吉安路。整个片区总体空间结构为“一江两岸三中心四公园五广场六道路”，打造湘潭精美名片。湘潭市总体规划--城市空间布局结构示意图湘潭市中心区规划依据中心区的规划目标，将中心区结构规划成3轴、3心、4片的布局。中心区城市设计延续总体规划的构思，在中心区设计一纵、二横景观轴。其一：沿河东大道以建筑景观为主体的景观轴，在沿线各路口形成主要建筑景观节点，两端路口形成中心区的门户空间。其二：沿经三路、经四路之间，以100m宽绿化开敝空间为主，以纬一路、河东大道、霞光路和市政广场形成序列景观节点，在福星路和芙蓉路口形成中心区门户空间，通过系列空间组织形成中心区环境为主的景观轴。其三：在行政中心与文化中心之间，通过文化广场、市政中心广场、行政广场序列组合形成中心区另一重要景观轴。二、项目基地条件分析本项目位于东方红广场南侧，芙蓉路以南、晓塘路以北、月华路两厢38.7公顷用地。项目指标基地用地条件较好，具有一定的规模性，利于城市综合体项目的打造。占地面积331亩（220628平方米）容积率＜7.0建筑面积1286962㎡拟建物业住宅、公寓、商业2、商业和房地产市场初步分析河东地区商业布局步步高广场占据河东新区门户位置。湘潭建设南路步步高广场河东区域是新区，人口12万以上，步步高居于商业垄断地位。步步高广场沿着建设南路A1,A2两个综合体改造后17.6万平方米，其中10万平方米左右的一站式购物中心，涵盖购物电玩电影院等。南侧是莲城步行街，形成了建设南路商圈。湘潭以及湘潭高新区缺乏的业态1.国际酒店公司品牌管理的五星级商务酒店。2.国际名品购物中心以及国际名品专卖店。3.名品汽车4S店湘潭市房地产市场楼盘地理位置均价开盘时间图片金侨尚东区湘潭市芙蓉路与3700（元/平方2011年吉安路交叉处米幸福郡音乐霞光路与火炬路3700（元/平方2011年花园交汇处东北角米城郊新府华湘潭市岳塘区宝3900（元/平方2011年9城塔街道双拥路15米月号城郊尚玲珑芙蓉路广电中心3750（元/平方2010年7旁米月东方名苑城市中心区湖湘5000（元/平方2010年北路与丝绸路口米湖湘林语市广电中心旁3800（元/平方2010年米2012年湘潭市房价区间位于3500-5000元/平方米之间。三、项目规划条件判断和盈利分析写字楼五星级酒店名品购物中心?城区中心地段，交通便利，周边配套齐全。地块（331亩）投资成本预算类别面积建设成本金额（万元）精品五星酒店4万平方米10000元40000?酒店公寓4万平方米3500元14000写字楼（5A）5万平方米4500元22500名品购物中心6万平方米6000元24000商业街区3万平方米4000元12000家居MALL6万平方米4000元24000Shoh+住宅81万平方米2500元202500地上建筑面积109万平方米339000地下建筑面积19万平方米3000元57000小计??396000土地费用128万平方米47065.12合计??443065.12可以销售物业类别面积销售价格（细分）金额（万元）街区商业3万平方米30000元90000酒店公寓4万平方米40000×900036000写字楼5万平方米10000元50000SOHO+住宅81万平方米5000元405000地上建筑面积93万平方米?581000万元毛利润581000-443065.12=13.7935亿元毛利润，上交各种税费后，纯利润预计9.65545亿元，今后用于招商和运营流动资金3000万元左右，保留名品购物中心6万平方米，精品酒店4万平方米，预计保留物业价值14亿元。四、购物中心和商业街区商业规划初步构想精品超市5000平方米建议在地下女装品牌25000平方米国际女装名品和欧时力，钡宣，VEROMODA,影儿等深圳十大女装全部引进到湘潭，男装5000平方米杰尼亚，阿玛尼运动4000平方米儿童3000平方米电影院3000平方米KTV娱乐5000平方米娱乐15000平方米餐饮1万平方米KFC,麦当劳等全部引进五、关于项目引进资源的社会意义以及政策研究1.引进50个填补空白的商业品牌的名品购物中心需要三年培育期，政府给予购物中心三年所得税减半政策。五十个品牌不仅包括著名时装品牌DIER,CHANNEL，范思哲,时尚流行品牌ＨＭ，ＺＡＲＡ，著名化妆品兰寇，雅诗兰黛等，韩国女装ON&ON,SI、MINIMUM、Deco。包括深圳十大女装深圳市影儿时尚投资有限公司深圳玛丝菲尔时装有限公司深圳歌力思服装实业有限公司深圳市叶子服装实业有限公司深圳梁子时装实业有限公司淑女屋时装股份有限公司深圳市马天奴服装专卖连锁有限公司深圳东方逸尚服饰有限公司深圳市兴泰季候风服饰有限公司深圳市城市俪人实业有限公司这些品牌引进后建成的购物中心将引领湘潭的时尚潮流，强于步步高广场，湘潭的商业辐射力将强于株洲等周边城市。从湘潭城市规划分析，金三角大市场搬迁到新区，建设综合体和高尚住宅区域，将极大提升湘潭城区河东片区的品味，优化城市的空间布局，消除城市交通拥堵的瓶颈。本项目是湘潭最高品质的现代城市商业综合体项目，不仅在开发阶段上交各种税费，而且在开业后对地方经济发展具有重要贡献，提升整个湘潭的城市形象和品味。其中，六万平方米购物中心年销售额预计前三年分别为４，６，８亿元，每年纳税预计５０００万元以上，解决员工就业１６００人就业。３万平方米总部大厦预计吸引企业总部两家，同时吸纳金融创新服务相关企业入住，引导民间资本投入实体经济，不仅有利于搞活民间金融，而且有利于加快湘潭产业升级步伐。2.一流购物中心提升湘潭河东商圈竞争力本项目是湘潭最高品质的现代城市商业综合体项目，不仅在开发阶段上交各种税费，而且在开业后对地方经济发展具有重要贡献，提升整个大渡口的城市形象和品味。其中，6万平方米名品购物中心年销售额预计前三年分别为４，６，８亿元，每年纳税预计5000万元以上，解决员工就业1200人就业。3.为产业升级和发展总部经济助力5万平方米总部大厦预计吸引企业总部两家，同时吸纳金融创新服务相关企业入住，引导民间资本投入实体经济，不仅有利于搞活民间金融，而且有利于加快大渡口区产业升级步伐。引进一家以上企业总部，预计及每年多增加1亿元以上税收。杨宝民先生指导的长沙总部大楼-泊富中心260米高度4、项目操作步骤和盈利模式建议第一、以正确的开发顺序实现最佳盈利模式提前启动商业规划做好概念设计和招商摸底与产品第二、综合体设计