谨呈：宝业集团/湖北建工房地产开发有限公司宝业·徐东雅苑营销策划方案公元2010.6.26/宝业·徐东雅苑/358幢精英公馆/盛大公开贰零壹零年四月二十二日风云际会/承蒙贵司信任与支持!项目成功开发因素开发成本资金链项目管理市场力产品力营销力整合资源项项目成功目成功开发开发徐东雅苑首次面市的愿景——一炮而红只许成功，不许失败我们从市场力、产品力、营销力，“三力”角度谈项目成功销售市场力MarketPower深入调查、缜密分析，合理研判，找准市场切入点市场风险看“三观”宏观市场中观市场微观市场FirstFirstViewViewSecondSecondViewViewThirdThirdViewView第一观：宏观市场宏观经济宏观经济2010年一季度GDP同比增长11.9%，持续向好发展。利好新闻链接国务院新闻办公室于2010年4月15日（星期四）举行新闻发布会，国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长李晓超介绍今年一季度国民经济运行情况。　一季度国内生产总值80577亿元，按可比价格计算，同比增长11.9%，比上年同期加快5.7个百分点。其中，第一产业增加值5139亿元，增长3.8%；第二产业增加值39072亿元，增长14.5%；第三产业增加值36366亿元，增长10.2%。经济数据来自于新浪财经网宏观经济宏观经济政府紧缩银根，信贷“高空跳水”，地产经济受限利空2010年一季度信贷走势图单位：万亿16000139001400012000100008000700160005107400020004月持续走低02010.12010.22010.32010.4银根紧缩，资金链怎么办？宏观政策宏观政策四天两重拳，严厉程度罕见，调控已成定局严重利空1、市场波动频率加强，动态单位由年变月；2、温总理讲市场持续“高热”；3、温总理4.14出重拳；4、房地产市场已上升到国家安全高度；5、温总理4.17再出重拳；6、……新闻链接——2010.4.14“二套房”首付50%，利率1.1倍14日,国务院发出通知:要求首套房90平方米以上要首付提高到三成,二套房首付不低于五成,而且利率要达到基本利率的1.1倍。新闻来自于搜房网新闻链接——2010.4.17"新国十条"出台房价过高地区停放第三套房贷17日,国务院再发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,其中对三套及以上住房贷款提出更严规定,要求“对于商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款”,“地方政府可根据实际情况,采取临时性措施,在一定时期内限定购房套数”。此外,通知还表示,对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民,银行要暂停发放购买住房贷款。新闻来自于搜房网宏观调控，出路在哪里？宏观调控，出路在哪里？率1.1倍二套房利二套房首付50%后期还会有什么政策？取消土地抵押贷款三套房停贷……专家观点房价拐点是否来临一个月后见分晓潘石屹（SOHO中国董事）近期调控房价措施频频出台。昨日,针对国家出台的房地产调控新政策,SOHO中国董事长潘石屹表示,“新国十条”将精准打击住宅市场的高房价,房价拐点是否来临一个月后可见分晓。新闻来自于搜房网人民日报评论国务院重拳频出，楼市出现降价抛售现象政策指向：抑制投机需求力度空前；短期反应：卖方降价，买方观望，炒家“抛售”；中长期效果：有利于供求平衡，使市场回归理性观点来自于人民日报宏观宏观楼楼市市拐点或将来临利空楼市红灯亮了！1、4月或将拐点来临2、销量或将锐减3、价格或将下挫4、消费者又再持币观望5、市场或将低迷链接徐东雅苑多变的宏观市场，我们该怎么办？1、静观其变，不惧怕，不盲目2、做好市场变幻应对措施3、做足充分的营销工作4、做好打硬仗的心理准备第二观：中观市场利好二、三线城市的“龙头”——武汉市武汉市价格洼地，地产发展仍有空间五大城市房价对比图单位：元/平米16000137501400012000112671000088158807800063406000400020000宁波南京武汉天津福州发展重地，中部六省经济核心武汉国际金融中心效果图武汉发展新闻链接武汉城市发展规划用10年打造中部中心城市武汉市城市发展总规划，至2020年，武汉将建成华中地区的中心城市、中国历史文化名城，中国重要的工业基地、科教基地和交通通信枢纽。　　中新社报道，这项新公布的规划是武汉至2020年的中长期总规划，城市建设目标是中国宜居城市、创业城市、生态城市和文化城。而根据规划，武汉城市人口总规模将达1180万人，将构筑由一个主城、十一个新城、十五个中心镇和二十九个一般镇组成的城镇体系。集中成片建设九个大型居住区以及中型居住区，使人均住宅建筑面积提升至三十五平方米，达到小康社会居住标准。新闻来自于中新社投资宝地，游资青睐的城市武汉投资新闻链接武汉投资200亿纪念辛亥革命中新社北京2010年3月7日电(记者徐金波)全国人大代表、武汉市长阮成发7日表示，明年就将迎来辛亥革命100周年，武汉作为辛亥革命的爆发地，目前正投资200多亿元人民币筹备相关庆典。新闻来自于中新社第三观：微观市场利好武汉房地产开发板块“宠儿”——徐东板块徐东板块链接徐东雅苑戏份足竞争激烈重点关注戏份足1武汉大道崛起，划江格局打破，区域地位提升2地铁4号线开建，交通优势提升，区域发展加速3华侨城欢乐谷落户东湖，旅游圈提升区域价值4商业综合集群定位，核心地位提升，发展加力竞争激烈周边项目概况爱家国家华城都市经典福星国际城东湖春树里兴华嘉天下水岸星城（皇家公馆）卓锦园武汉爱家武汉高科发展商福星惠誉双环房地产三镇实业福星惠誉地产地产规模59万㎡70万㎡62万㎡15万㎡21.5万㎡68万㎡商业、商业、产品线住宅、住宅住宅、住宅住宅住宅精装公寓精装公寓住宅10000元/住宅8500元/价格㎡；精装公寓8500元/㎡9000元/㎡7900元/㎡11000元/㎡㎡12000元/㎡二期；二期；四期；所处阶段一期三期二期尾盘销售尾盘销售尾盘销售周边项目概况万科金域华府美林青城复地东湖国际华腾园本案发展商万科地产湖北珠江地产复地地产武汉中鄂联房地产宝业地产规模5.9万㎡10.4万㎡106万㎡31.8万㎡3.2万㎡商业、住宅、产品线住宅住宅住宅住宅写字楼、酒店12000元/㎡价格9500元/㎡15000元/㎡尚未入市——（精装修)所处阶段一期二期一期新盘——微观市场特征盘子够多；规模够大；名气够响；手法从众；价格跟风；货量雷同；链接徐东雅苑：专注，补差，借势重点关注话题多，舆论关注多，消费者重点关注板块产品力ProductPower知己，方能扬长避短，找准着力点、差异点一个好项目标准地段优：配套善：体现项目价值规模好：提升生活品位提供居住空间徐东雅苑景观亮：提升社区形象品牌强：提升消费信心规划精：体现项目品质地段徐东中心兼容宁静与繁华地段：徐东板块是城市新中心，吃、喝、玩、乐、游、购一站式便利规模30000㎡小、专注、青年精英社区规模：全功能生活中心，多一些健康，点对点特色物管，多一点关怀户型增值户型会长大的房子户型：N+1附加可变空间，多一点创意园林高绿化率近100%绿化空间园林：约14000㎡双主题中心庭院及泛会所艺术园林，多一些闲散品质宝业品牌40年地产筑家，品质精良开发商：36年品质积淀，数百万方开发实力，多一份专业配套完善配套畅想徐东大生活圈配套：全功能生活中心，多一些健康营销力MarketingPower定位鲜明，策略精准，推广高效，全面创新营销，方能取胜面对“晦暗不明”市场环境，我们该如何突破推广？务实策略——平实的心态，务实的手法一、营销目标ONE资金安全回笼TWO实现产品价值最大化THREE提升宝业品牌知名度FOUR优化团队营销能力1、合适时机入市2、合适价格入市资金安全资金安全3、科学推盘节奏4、准确推广策略5、各项准备充分1、形象提升2、服务提升项项目目价值价值最最大大化化3、小步快跑4、节点爆发1、品质提升宝业品宝业品牌牌2、形象推升知知名名度度3、服务提升二、阶段目标分解第一第一阶阶段段前期蓄水，开盘发势(2010年4月—6月)第二第二阶阶段段维持关注，持续强销（2010年7月—9月）第三第三阶阶段段节点爆发，重磅促销（2010年10月—12月）第四第四阶阶段段推进热销，强力清盘（2011年1月—3月）2010年销售目标分解客户　销售目标（万元）资金回笼计划（万元）销售套数（套）量600第一阶段76005400120（2010.4-2010.6）　450第二阶段6000580090（2010.7-2010.9）　第三阶段500（2010.10-640065001002010.12）　240第四阶段4100470048（2011.1-2011.3）　1790合计24，10022，400358　以上为住宅部分销售目标分解，按照我司建议方案制定，商业部分另行提交三、销售执行选择在五月份开盘，在市场情况不明的情况下，快速切入市场，快速出货，打时间差。选择在六月底开盘，观察市场一个多月的时1、推盘策略——开盘时机间，在此期间，充分做好其他方面的准备，在市场有一定明朗的情况下，项目入市。我司建议开盘时间：公元2010年6月22日，星期六，农历五月十五建议一：1/2#楼一次整体推售。通过朝向价差与楼层价差的引导进行客户梳理和逼定。建议二：先推1A、2#，两个月后加推1、推盘策略—推盘节奏1B。理由：缩短客户积累时间，为价格提升预留空间，但基于项目的总体量，有捂盘的嫌疑，有违规被查的风险。我司建议选择第一种推盘节奏，在目前宏观市场的前提下，项目安全上市，资金快速回笼是优先