目录前言（P1）第一章市场营销环境研究分析(P1-P7)第二章项目研究分析(P8-P14)第三章营销推广策略(P15-P20)第四章销售执行(P21-P25)5???合作方式及服务报价(P26-P28)6???公司简介(P29-P31)提示：凡我公司提供的案名、广告语、创意文案、视觉作品等，未经正式签约并付费，请勿以任何方式使用。否则，可能侵犯本公司的知识产权。前言我们是观察者，我们观察市场动态、竞争焦点和发展趋势。我们是思考者，我们思考问题的难点、行业热点和公众焦点。我们是执行者，我们用专业和热情执行客户和我们自己的主张。站在高端看未来，才有独具慧眼的市场主张，脚踏实地的耕耘，自会有收获的喜悦。智慧的高度聚合与行动的求真务实，使得奥赛广告公司独具商业睿智与市场操控能力，在市场调研,产品定位,专案策划,市场营销等方面能为客户提供专业、优质、高效的服务。也许达州房地产项目从没有像今天这样需要激情和个性，没有像今天这样需要进行品牌的精心策划，因为这里的房地产竞争日趋激烈，没有平庸楼盘的立足之地。品牌的构建，品质是基础，市场是根本，策划是关键，推广是手段，销售是目的。我们将在对市场的综合调查基础上，提出创造性的营销推广策划建议。让我们一起来拉开红谷地的演出序幕。第一章市场营销环境研究分析一、达州宏观市场概况1、达州概况达州市位于四川省东北部，是原达县地区于1993年改建达川地区，再于2000年初建市的，现辖通川区、达县、大竹县、宣汉县、开江县、渠县，代管万源市，幅员面积1.66万平方公里，总人口640万。达州市地处川渝鄂陕四省市的结合部，是中国西部四大名城-重庆、成都、武汉、西安交汇辐射的中心地带。达州资源富集，交通便捷，发展势头良好，开发潜力巨大，是四川省的人口大市、农业大市、工业重镇和四省市结合部的商贸中心和交通枢纽，素有“川东明珠”之美誉。达州交通便捷，商贸活跃。达州是四川通江达海的东通道，河市机场直达成都、广州、武汉、西安、深圳、北京等地；襄渝铁路、达成铁路、国道210纵贯全境，达万铁路、国道318横穿全市，7个县（市、区）县县通铁路；达渝高速公路连接成渝，到重庆只需2小时，到成都只需4小时，达陕高速公路也正在规划建设；渠江航运直通重庆，已基本形成立体交叉、四通八达的交通网络体系。良好的区位和交通优势加速了人流、物流、资金流和信息流的聚集，达州人气足、商机多、潜力大。达州的资源富集，物产丰饶。已探明可开发利用矿产28种，天然气、煤、石灰石、石膏、富钾卤水、锂、锶、锰、钒等储量十分丰富，特别是天然气储量高达3.8万亿m3，是仅次于新疆、东海的全国第三大气田；达州产业基础较好，是中国和四川重要的粮油、畜禽、苎麻、茶叶、油橄榄、中药材生产基地，灯影牛肉、巴山雀舌、东汉醪糟等农副产品享誉巴蜀内外；已基本形成了以达钢、华川汽车、天府药业、美好塑业等为支撑，以化工、煤电、冶金、纺织、食品、医药、建材等为主体的工业体系，初步构建起了天然气、煤电、化工产业的主骨架。达州环境宜人，山川秀美。全市有全国重点文物保护单位2个，全国爱国主义教育基地1个，国家AA级旅游区2个，国家级森林1个，国家级自然保护区1个，省级森林4个，省级自然保护区1个。各种自然、人文景观异彩纷呈，宣汉罗家坝巴人文化遗址堪与“三星堆”媲美，开发潜力极大；渠县汉阙堪称我国古代文化瑰宝；万源八台山、花萼山雄奇壮丽、幽深高远，有“川东峨眉”之美称；宣汉百里峡堪与长江三峡媲美，有“不是三峡胜似三峡”之美誉；大竹五峰山竹海连绵万余亩，相传为“天下竹林之根”；达县真佛山是罕见的“三教合一”圣地。达州商机无限，前景美好。当前，达州市委、市政府在省委、省政府的正确领导下，坚持以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，用科学发展观统领经济社会发展全局。坚持以经济建设为中心，围绕到2010年使达州GDP总量、人均GDP、工业增加值、财政一般预算收入、农民人均纯收入在全省排位明显提升的目标，坚持“融入成渝、联动秦巴、强工重农、兴城活商、追赶跨越、富民强市”的跨越式发展思路，到“十一五”末，努力构建活力达州、开放达州、和谐达州。初步建成中国西部天然气能源化工基地、川渝鄂陕结合部大城市、秦巴地区经济文化强市。按照省政府批准的《达州市城市总体规划》，位于西外的达州经济技术开发已于2001年正式开发建设，2003年3月批准为省级经济技术开发区，2004年4月省政府确认为全省47个省级保留开发区之一。目前中石油的达州普光气田项目已经正式启动，已探明普光气田的总储量不低于2500亿立方米。对达州各类资源的逐步开发，必然会带动当地经济的快速发展，从而房地产开发也将迎来一个较好的发展机遇。2、达州经济现状2005年，全市完成国内生产总值255.14亿元、比上年增长11.6％，增幅比上年提高0.8个百分点，人均GDP4009元，第一产业增加值85.9亿元、增长5.8％，第二产业增加值87.87亿元、增长18.4％，其中，规模以上工业增加值26.4亿元、增长29.5%；第三产业增加值81.37亿元、增长10.9％；全社会固定资产投资完成86.14亿元，增长36.2％；地方财政一般预算收入7.04亿元，增长13％；城镇居民人均可支配收入5376元，增长8％；农民人均纯收入2353元，增加130元。固定资产投资投资力度进一步加大。全社会固定资产投资总额86.14亿元，比上年增长36.2%。其中，国有经济单位完成投资22.06亿元，增长12.5%;城乡集体单位投资9.72亿元，增长32.8%;城乡居民个人投资17.74亿元，增长17.2%;其他经济类型投资13.71亿元，增长89.9%。投资对GDP的贡献率为60%，拉动GDP增长6.48个百分点。全部固定资产投资中，基本建设投资24.66确亿元，比上年增长23.0%;更新改造投资4.83亿元，增长14.8%;房地产投资5.79亿元，增长1.6倍。在基本建设和更新改造投资中:交通运输、仓储、邮电通信业投资12.56亿元，占42.6%;电力、煤气及水的生产和供应业投资6.0亿元，占20.3%。年内基本建设和更新改造建成投产项目146个，新增固定资产24.26亿元。国内贸易和对外经济市场活跃，贸易增加。全市实现社会消费品零售总额81.92亿元，增长13.8%。按行业分，批发零售贸易业47.56亿元，增长13.4%;制造业零售额5.86亿元，增长17.5%;餐饮业零售额8.61亿元，增长24.7%。按城乡市场分，城市市场实现零售额45.03亿元;增长13.6%;农村市场实现零售额36.89亿元，增长14.2%。按经济类型分，国有商业实现零售额8.79亿元，增长0.8%;集体商业4.6亿元，下降1.9%;个体私营经济44.97亿元，增长20.98%;股份制经济4.07亿元，增长19.2%;其他经济(主要是农民对城镇居民零售额)19.49亿元，增长8.4%。城乡集市贸易成交额52.35亿元，下降6.82%。对外贸易实现创汇757万美元。金融和保险业金融运行平稳，存贷款规模进一步扩大。2005年末，全社会金融机构各项存款余额229.74亿元，增长11.0%。其中，城乡居民储蓄存款余额195.72亿元，增长11.2%;各项贷款余额146.46亿元，增长5.4%。其中，短期贷款106.97亿元，增长1.1%;工业贷款余额18.8亿元，增长4.3%。中长期贷款35.88亿元，增长22.1%;个人消费贷款5.61亿元，增长了1.04倍。国家银行年末存、贷款余额分别为170.56亿元和102.86亿元，分别增长12.2%和3.2%。保险事业迅速发展。全年保费收人3.61亿元，比上年增长34.7%。其中，人寿保费收人2.61亿元，增长48.3%。全年支付保费赔款0.79亿元，比上年增长31.7%。其中，财险赔款0.5亿元，增长20.6%。工业和建筑业工业企业活力增强，运行质量提高。全部工业增加值66.25亿元，比上年增长15.8%。规模以上工业(国有工业及年销售收人500万元以上的非国有工业)增加值26.43亿元、增长29.7%；六大支柱产业完成产值56.32亿元，增长35.3%。全市冶金工业和煤炭采选业分别增长63.7%和52%。规模以上工业经济效益得到改善。全年实现利税总额36255万元，比上年增加8766万元，增长31.9%;利润总额3577万元，比上年增加3201万元。经济效益综合指数81.07，比上年提高7.87个百分点。其中:总资产贡献率6.50%，上升0.62个百分点;工业企业亏损面17.86%，下降6.63个百分点;亏损企业亏损额5032万元，减少2189万元;劳动生产率19083元/人，提高4237元/人;资本保值增值率110.42%，增10.42个百分点;成本费用利润率0.73%;资产负债率70.02%。建筑业发展迅猛。实现增加值16.8亿元，比上年增长39.5%。施工工程1282个;房屋建筑施工面积552.68万平方米;房屋建筑竣工面积334.68万平方米，竣工产值21.93亿元;工程质量优良品率35.0%。农业2005年，粮经作物播面比由上年的68：32调整到66：34。畜牧业占农业总产值的比重达49%，全年实现总产值138亿元，增长6.1%。全年粮食播种面积减少4%，粮食总产量277.49万吨，减产0.66%。人均粮食占有量436公斤。豆类11.48万吨，增长10.83%;油料24.28万吨，增长15.3%；蔬菜瓜果195.16万吨，增长12.0%。。畜牧业发展迅速。肉类总产量67.48万吨，比上年增长6.2%。其中，猪肉产量占肉类产量的比重由上年的67.2%下降到65.8。牛奶、禽蛋保持强