第一章总论1.1项目简要1.1.1项目名称:“孝感南方国际物流商城”建设项目1.1.2建设性质：新建1.1.3建设单位：湖北寰城投资有限公司1.1.4建设地点：湖北省孝感市孝南区北京路南段、老环河以西1.2项目建设单位概况湖北寰城投资有限公司是2010年7月成立的有限责任公司，公司注册资本一亿元人民币，注册地址为湖北省孝感市孝南区澴川路316号，法定代表人为秦洪波先生。公司经营范围为：商业、住宅楼宇及配套设施的开发、建设、出租、销售，房地产策划、咨询服务，金属材料，五金工具、交电、机电产品（不含小汽车）、建材、钢材、装饰材料、铝型材的批发兼零售，产业投资，普通货物仓储。湖北寰城投资有限公司股东共3人：湖北锦怡实业有限公司，地址：湖北省孝感市孝南区城站路227号，法人代表：秦应武；武汉勇立经贸发展有限公司，地址：湖北省武汉市汉阳区十升路，法人代表：何珍珠；秦洪磊，地址：湖北省孝感市孝南区广场街200号，身份证号码：422201198607030876。各股东出资方式、出资额及持股比例见表1-1。表1-1持股情况表股东姓名出资方式出资金额（人民币）持股比例%湖北锦怡实业有限公司货币出资4800万元48货币出资武汉勇立经贸发展有限公司3000万元30货币出资秦洪磊2200万元221.3研究的依据和范围1.3.1研究的依据a.《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》；b.《国务院关于促进流通业发展的若干意见》；c.《中华人民共和国城乡规划法》；d.国务院《物流业调整与振兴规划》；e.商务部《国内贸易发展“十一五”规划》；f.《国务院办公厅关于搞活流通扩大消费的意见》；g.《湖北省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》；h.《湖北省“十一五”现代物流业发展规划》；i.《湖北省物流业调整与振兴实施方案（2009--2011年）》；j.《孝感市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》；k.《孝感市城市总体规划》；l.建设单位提供的基础资料。1.3.2项目研究的主要内容a.总论b.拟建项目背景及必要性c.项目需求分析d.总体规划方案e.项目区域地理位置及建设条件f.建筑方案及设备方案g.总图布置及经济技术指标h.公用工程i.节能措施j.环境影响分析k.劳动安全、卫生与消防l.组织机构、运营与管理m.实施进度及工程招投标n.投资估算及资金来源分析o.经济效益评价p不确定性分析1.4研究结论概要1.4.1建设目标贯彻国家《物流业调整与振兴规划》、《国务院关于促进流通业发展的若干意见》和《湖北省物流业调整与振兴实施方案（2009--2011年）》精神，建设具有现代化意义的“孝感南方国际物流商城”。1.4.2项目功能定位“孝感南方国际物流商城”是集家居产品、建筑材料、装饰材料交易、展示、信息交流、仓储、配送、货运以及金融结算等功能于一体的大型物流商城。为生产商、供应商、采购商、贸易商提供原料及产品采购、物流等一站式服务平台，为企业及商户大幅节省采购生产成本，创造更大利润。1.4.3规划用地范围及用地规模本项目拟建于孝感市孝南区北京路南段，316国道以北，老环河以西，根据孝感市孝南区国土资源局“说明”，本项目用地分为两期，第一期占地面积33.33ha(折合500亩)，拟用地块位于孝南区渡口村、熊家湾村、苏家村、316国道复线以北。第二期占地面积33.33ha(折合500亩)，拟用地块位于孝南区渡口村、熊家湾村、苏家村、316国道复线以北。1.4.4拟建规模a.建筑物本项目规划总建筑面积1078781m2，其中：专业市场建筑面积420672m2(占总建筑面积的39%)；大型卖场建筑面积251335m2(占总建筑面积的23.30%)；仓储设施建筑面积39401m2(占总建筑面积的3.65%)；会展中心建筑面积20361m2(占总建筑面积的1.89%)；写字楼建筑面积170500m2(占总建筑面积的15.80%)；配建商业网点建筑面积31852m2(占总建筑面积的2.95%)；配建住宅楼建筑面积144660m2(占总建筑面积的13.41%)。b.道路及停车场：拟建道路及停车场占地面积：206096m2(折合约309.14亩)。c.绿化率：20%(绿化占地面积133333m2，折合约200亩)。1.4.5公用配套设施a.供配电：拟建供配电设施，电力增容40000KVA。b.给排水：拟建给排水设施，水增容1800m3/d。c.电信：拟建电话、电视、宽带网络等工程。1.4.6项目建设期本项目规划建设工期3年（36个月），从2011年1月动工至2013年12月竣工。1.4.7项目总投资及资金来源a.项目总投资本项目总投资231743万元，其中：建设投资220225万元，建设期贷款利息9824万元，流动资金1694万元。总投资构成见表1-2。表1-2总投资构成表1建设投资22022595.031.1设备购置9124.511.2建筑工程123056.571.3公用工程25531.451.4总图、运输5612.971.5环境保护、消防、安全卫生11199.201.6其他费用35213.171.7基本预备费10487.132建设期利息98244.243流动资金16940.734总投资合计231743100b.资金来源项目建设投资220225万元中，计划向银行申请长期贷款100000万元，项目建设单位自筹资金120225万元。建设期贷款利息9824万元由项目建设单位用自有资金支付。项目投产后需新增流动资金1694万元由项目建设单位逐年用自有资金投入。1.4.8主要经济效益指标预测a.收入预测达到经营目标年份：营业收入：26188万元利税总额：12861万元其中：营业税：1309万元附加税：157万元房产税2919万元利润总额：8476万元b.财务效益评价指标：总投资收益率（ROI）：6.11%；项目资本金净利润率（ROE）：7.62%；项目投资回收期：3.91年(融资前税前,含建设期3年)；财务内部收益率：22.57%(融资前税前所)；项目财务净现值（i=10%）：53900万元(融资前税前)。1.4.9本项目主要技术经济指标见表1-3。表1-3主要技术经济指标汇总表序指标名称单位数据备注号1建设规模　　　1.1大型卖场m2251335　1.2专业市场m2420672　1.3仓储设施m239401　1.4会展中心m220361　1.5写字楼m2170500　1.6商业网点m231852　1.7住宅楼m2144660　2项目总投资万元231743　2.1建设投资万元220225　2.2建设期贷款利息万元9824　2.3流动资金万元1694　3建设投资资金来源万元220225　3.1申请银行贷款万元100000　3.2企业自筹资金万元120225　4建设期贷款利息来源万元9824　4.1企业自有资金万元9824　5流动资金来源万元1694　续表1-3主要技术经济指标汇总表序指标名称单位数据备注号5.1申请银行短期借款万元　　5.2企业自有资金万元1694　6劳动定员人180　7建设期年3　8租赁营业收入万元26188达到经营目标年份9租赁利税总额万元12861正常经营年份9.1营业税万元1309　9.2附加税万元157　9.3房产税万元2919　9.4利润总额万元8476　10租赁所得税万元2119正常经营年份11租赁所得税后净利润万元6357正常经营年份12房产销售部分效益按全部效益计算12.1房产销售营业收入万元21631412.2房产销售营业税金及附加万元12114　12.3房产销售利润总额万元70507　12.4房产销售应纳所得税万元17627　12.5房产所得税后净利润万元52881　13评价指标　所得所得　税前税后13.1总投资收益率(ROI)%6.11　按平均数据计算13.2项目资本金净利润率(ROE)%　7.62按平均数据计算13.3项目投资回收期年3.915.26含建设期3年13.4项目内部收益率%22.5716.6613.5项目财务净现值万元5390029775i=10%13.6资本金内部收益率%21.10　14盈亏平衡点%47.36　15贷款偿还期年8.65含建设期3年第二章项目建设的背景及必要性2.1孝感市简介2.1.1综述湖北省孝感市位于湖北省东北部，长江以北、汉水之东，南邻武汉市，北与河南省信阳交界，西接随州、荆门、天门、仙桃等市，东连黄冈。孝感市是湖北省管辖的地级市之一，现辖孝南区和云梦、大悟、孝昌3县，代管汉川、应城、安陆3个县级市。现有国土总面积8910平方公里，总人口528万人(2009年)。随着中部地区崛起和武汉城市圈建设战略的纵深推进，孝感市加速汉孝一体化经济建设以及承接大武汉产业转移的步伐加快，孝感地区的物资交换量相应增大，承东接西的作用将充分发挥。孝感市农业较为发达，农副产品资源丰富；工业基础较好，工业产品流通量大；交通通畅便捷，发展物流市场广阔；物流设施完备，第三方物流已显雏形。孝感市已具备建设物流区域中心的区位优势及交通优势条件。2.1.2地理环境孝感市地处中国经济地理中心，是武汉“１＋８”城市圈中距离武汉最近的中等城市【距武汉市中心城区（武汉广场）1小时车程】。京广、汉渝、武荆、汉丹４条铁路，京珠、汉十、沪蓉３条高速公路，107、316两条国道贯穿全境。汉孝城际铁路、孝汉大道三期、硚孝高速公路等路网工程竣工开通后，孝感与武汉全方位对接的大交通格局，将使孝感的综合交通枢纽地位更加凸显。2.2项目提出的背景2.2.1物流行业的发展情况物流是供应链流程的一部分，是为了满足客户需求而对商品、服务及相关信息从原产地到消费地的高效率、高效益的正向