版纳西双十二城项目营销报告易居中国-昆明机构03/08目录第一篇行业环境篇回望07年，中国经济仍然保持了快速增长，消费与购买力也保持了较高的增长率。但与此同时，也呈现了通胀压力持续加大、投资速度仍然偏快，调控政策频出的特点。闲置土地、住房保障、信贷紧缩成为政策的主方向标。观点：中国经济仍然处在增长周期，消费将成为经济增长的主动力，配合人民币升值，成为支撑房地产保持健康发展的基础。一、经济与社会环境回望07年，中国经济仍然保持了快速增长，消费与购买力也保持了较高的增长率。但与此同时，也呈现了通胀压力持续加大、投资速度仍然偏快，调控政策频出的特点。1、经济总量仍然保持快速增长，全年GDP增速11.4%自2001年以来，我国生产总值始终保持持续快速增长态势，2007年生产总值达到24.66万亿元，同比上涨11.4%。针对经济运行中的突出矛盾和问题，中央及时采取一系列宏观调控政策措施，促进国民经济持续平稳快速发展，呈现出增长较快、结构优化、效益提高、民生改善的良好态势。目前经济社会发展中存在的主要问题是经济增长方式粗放，经济结构矛盾突出，预防通胀和稳定出口方面存在一定压力。2、固定资产投资仍然保持快速增长，继续高位运行2007年1-11月全社会固定资产投资高位运行，增幅平稳，达到100604.61亿元，同比增长26.8%，与上年同期基本持平。从产业看，第一、二、三产业分别完成投资1235亿元、44208亿元和55161亿元，分别同比增长37.6%、29.7%和24.4%。数据来源：国家统计局3、对外贸易增速稳定2007年全国进出口总额达到21738亿美元，比2006年增长了23.5%。从2001年至2007年的整体发展情况来看，我国对外贸易持续快速发展，进出口总额由5097亿美元迅速增加到21738亿美元，年均增长27.3%，是改革开放以来增长周期最长、速度最快、增速最稳定的时期。数据来源：国家统计局4、消费水平稳步增长消费成为推动经济平稳快速发展的重要因素。今年国内市场销售快速增长：2007年全国社会消费品零售总额达到8.9万亿元，较上年增长16.5%，比上年同期增加2．4个百分点。近年来国内市场规模稳步扩大，社会消费品零售总额由2001年的4.3万亿元增加到2007年的8.9万亿元，年均增长12.9%，高于同期GDP增幅。中国到2010年将成为全球第三大消费市场,过去15年来,中国消费者的财富增长速度是发达国家的3—5倍,近60%的中国消费者表示要提高消费水平。推动中国消费者的消费不断升级的因素主要有：（1）随着收入的增加和经济的增长,消费者渴求新的和更好的产品；（2）大众产品市场占整个中国市场的大部分份额,这样,升级的空间将远远大于降级的空间（3）受对廉价产品的安全性和质量的顾虑所驱动。数据来源：国家统计局5、购买力持续增长2001年以来我国城镇居民家庭人均可支配收入持续增长，2007年前三季度达到10346元，扣除价格因素，实际同比增长13.2%，增幅高于上年同期3.2个百分点，人民实际生活水平不断改善提高。数据来源：国家统计局6、08展望：宏观面依然向好，支撑房地产业健康发展（1）整体经济继续快速增长，增幅放缓近年来，中国整体经济年增长率一直保持在8%以上。特别是最近三年，中国经济增长更为迅速，保持在10%以上的增长速度。但是，2007年经济增长将会成为短期内的增长拐点，2008年中国GDP增速将略有下降。数据来源：国家统计局从中长期看，中国宏观经济高增长周期仍将持续。中国正处于一轮以人口红利、城市化、消费升级、产业升级、国际产业转移和人民币升值为主要驱动力的高速增长周期。（2）消费成为拉动经济发展的主动力，居民消费水平提升过去一年来，“经济又好又快发展”这一概念突出地被提到并广为推行，“进一步提高消费对经济发展的推动作用”成为经济发展的主要方向。十七大报告明确提出要“创造条件让更多群众拥有财产性收入”，在人均GDP突破2000美元，股市上涨带来的财富效应、2008年奥运会的举办等因素的共同推动下，消费升级的步伐将会加快。2008年我国居民实际消费水平将继续上升。中国作为经济大国，由外需拉动逐渐转变为内需主导是今后的一个长期发展方向，特别是未来外围经济下滑的情况下，依靠内需带动经济增长就显得尤为重要。（3）人民币升值幅度提升同时，2008年人民币升值压力仍然较大。中金预测2008年人民币对美元将升值8-10%，同时，中国银行全球金融市场部发布的2007人民币市场年报认为，2008年人民币对美元升值幅度在8%-10%左右，远远超过去年的幅度，上半年升值速度将高于下半年。（4）投资仍将持续高位运行2008年固定资产投资将继续维持高位。尽管2008年将面临信贷紧缩和对新开工项目的行政调控，但由于目前我国固定资产投资资金来源中贷款占比不断下降，自筹资金占比不断上升。导致企业投资较高的直接原因，是投资回报率远高于贷款成本。同时，2008年市政府换届年，按照以往的经验，历次政府换届年的投资增长率都较高。数据来源：国家统计局（5）2008年宏观调控政策总体偏紧，但存在适度放开的可能12月初在北京召开的中央经济工作会议确立了未来我国宏观调控的首要任务是防止经济增长由偏快转为过热和防止明显的通货膨胀，宏观调控的基调为“控总量、稳物价、调结构和促平衡”；确立2008年实施稳健的财政政策和从紧的货币政策，严格控制货币信贷总量和投放节奏，严格控制新开工项目，防止投资反弹，促使经济增长保持在合理水平，并且要求采取有力措施抑制价格总水平的过快上涨。但实际上，由于2008年企业所得税率下调，我们判断2008年的财政政策调控基调并非紧缩，而是宽松，财政方面的减税增支属于典型的宽松政策。尤其是在美国等外部经济变缓的情况下，如果中国经济增长出现恶化局面，过紧的信贷调控很可能会再次适度放开。二、政策环境1、三次房地产宏观调控的概况及效果自上世纪90年代以来，中国房地产业有过三次引人瞩目的宏观调控。第一次宏观调控始于1993年，主要是针对海南、北海等地房地产投资过热的问题，目的是整顿房地产市场秩序。2003年6月和8月分别出台《中共中央、国务院关于当前经济情况和加强宏观调控的意见》和《国务院批转国家计委关于加强固定资产投资宏观调控具体措施的通知》，在强有力的政府干预下，应该说第一次宏观调控成效显著。1997年亚洲金融危机之后，中国出现了严重的失业问题和内需不足，因此从1998年开始，中央实施了以扩大内需为主基调的扩张性调控政策，将房地产作为新的经济增长点和新的消费热点，并配套实施了货币化分房政策——《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》。通过第二次调控，中国房地产得到迅速发展，在世纪之交，房地产市场出现供需两旺的局面，房地产开发建设保持较大规模，销售量迅速上升，居民住房得到有效改善，对国民经济的贡献显著提高，并逐渐成为国民经济的支柱产业。但在快速发展过程中，不可避免地产生了诸多的矛盾，如局部投资过热、房价增长过快等。于是，自2003年以“121号文”为起点，开始对房地产行业进行第三次宏观调控，接着出台的“国18号文”是一个警示性文件，也是对房地产泡沫论的否定，但政策的主基调仍偏向扩张；2004年，房地产价格进一步冲高，房地产泡沫逐渐显性化，调控节奏加快，紧缩“地根”和“银根”成为两大重点，如实行了土地出让的“招拍挂”制度；2005年，中央重磅出击，实施了一系列全面、严厉、深入的调控政策，主要是“新老国八条”；2006年，调控再次升级，出台“国六条”及“国十五条”，还有“171号文”等。2007年，依然是房地产宏观调控持续和加强的一年，虽然没有像2005的“国八条”和2006年的“国六条”那样全面性、重大性、高度性的地产新政出台，但仍有为数不少的政策陆陆续续露面，如清算土地增值税、“国24号文”、房贷新政、《土地储备管理办法》等，另外针对宏观经济的六次加息、十次提高存款准金率等，也使房地产市场趋于紧缩。所有这些新增的政策和强化执行的旧政策，综合发生作用，在一定程度上改变着、优化着中国房地产业的发展节奏。从第三次宏观调绩效分析，虽然取得了一些成果，但总体情况不容乐观。第一、从房价走势分析，近几年房价增长速度偏快，一城市和部分二线城市尤其明显；2006年70个大中城市房屋销售价格比上年上涨5.5%，但2007年重新攀升至7.6。第二、从开发投资情况分析，2006年全国房地产开发同比增长21.8%，低于同期固定资产投资增速，比较理想，但2007年增长30.2%，加快8.4个百分点，高于同期固定资产投资增速5.4个百分点。第三、从住宅供应结构上看，“70/90”政策效果有所显现，但并不是很明显，大中户型依然是供应主流，尤其是90-140平米面积段，远未达到优化住宅供应结构的目标。另外，住房保障、市场秩序等有所改善，还须完善。2、六类宏观调控政策的深入剖析房地产调控政策可分为六个类别：土地、金融、住房保障、税收、市场整治、外资利用等。从重要程度上分析，住宅保障首当其冲，其次是土地和金融，再次是其余三类。（1）土地政策政策回顾：2007年，土地方面的调控政策主要有四个文件，一是启动第二次全国土地调查，二是下发《关于加大闲置土地处置力度的通知》，三是出台《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，四是颁布《土地储备管理办法》。以下简述这三个政策：其一，启动第二次全国土地调查。5月14日，曾培炎主持召开会议，审议并通过了土地调查总体方案。6月26日，《第二次全国土地调查总体方案》由新华社全文公布。时间安排是：2007年1月开始启动第二次土地调查工作，1月至6月开展第二次土地调查的有关