青海天骥房地产营销策划有限公司朝阳物流CBD项目营销策划方案青海天骥房地产营销策划有限公司1青海天骥房地产营销策划有限公司二零一一年四月第一章项目分析及定位第一部分项目概况一、建设规模二、建设内容三、建设位置第二部分区域分析一、区域价值分析二、区域房地产市场分析三、项目SWOT分析第三部分项目定位分析一、项目定位二、项目目标市场三、目标市场区域范围界定第四部分项目主题定位及推广思路一、主题定位思路二、推广思路市场依据三、本项目在推广定位的基础上需体现个性化原则2青海天骥房地产营销策划有限公司四、项目的买点梳理及解析第五部分价格定位一、定价策略二、定价原则三、定价说明四、城北区项目分析五、定价建议六、价格执行第二章营销战略分析第一部分营销思路一、战略背景与原则二、总体推广战略三、广告组合策略四、开盘时机建议第二部分营销目标一、2011年销售计划及目标二、策略运用第三部分开盘前准备工作一、开盘前客户积累工作二、工地现场安排三、现场周边及户外广告的包装四、进场前销售资料的准备五、样板房设计建议六、售楼处展示区布置第四部分项目销售进程3青海天骥房地产营销策划有限公司一、销售阶段划分二、强势推广结点三、2011年阶段营销重点出高品质、高享受、便捷生活的营销重点。第五部分新政分析及销售控制一、新政策对房地产市场的影响二、销控策略三、调价策略及幅度第一章项目分析及定位第一部分项目概况“朝阳物流CBD”项目由西宁朝阳商城经营管理有限公司投资建设，该项目属于经营性新建项目，开发前期工作已于2010年3月份展开，计划于2011年底完成前期准备工作，并拟定于2011年3月开工建设。一、建设规模项目建成后，集商务办公、公寓式办公、商业等多种功能。总建设用地面积38亩、总建筑面积145466.10㎡。主要4青海天骥房地产营销策划有限公司包括5栋高层公寓式办公楼和一栋九层、办公楼。其中：1号楼A座二十八层板式高层，B座三十层板式高层，2号楼三十二层板式高层，3号楼二十八层板式高层及4号楼九层框架，地面及地下停车位340个。二、建设内容项目总用地面积38亩、设计设计总建筑面积145466.10㎡。其中住宅面积115664.99㎡；商业建筑面积10274.5㎡；地下停车场面积12838.5㎡；地下停车库设有机械和固定车位340个；九层办公建筑面积约12842.51㎡，地下设备用房、室外管网道路、景观绿化及附属设施等。5青海天骥房地产营销策划有限公司三、建设位置西宁市朝阳西路52号，西邻朝阳西路、东邻宁大高速、南邻天津路，北面与朝阳国际建材商城连为一体。第二部分区域分析一、区域价值分析“朝阳物流CBD”项目位于西宁城北板块区域内，所以我们有必要了解一下城北区板块的经济环境与发展规划。6青海天骥房地产营销策划有限公司（一）城北区经济环境分析1、“十二五”时期，全区经济社会发展的指导思想是：以转变发展方式，提高北区经济社会发展的质量和效益为核心，以富民强区为目标，以国家级高新科技产业园区为依托，以农副产品集散中心、北川河流域开发、现代物流园区和科教研发服务基地建设为契机，全力打造高新技术产业区、现代农业示范区和山水生态宜居区，为把北区建设成更加繁荣、更加美丽、更加宜居的高原山水城区打下坚实的基础。具体目标是：地区生产总值年均增长14%，到2015年达到250亿元；全社会固定资产投资年均增长17%以上；一般预算收入年均增长15%；社会消费品零售总额年均增长15%；城镇居民人均可支配收入年均增长10%；农民人均纯收入年均增长12%。节能减排约束性指标控制在市上下达的指标以内。经过五年时间，把北区建设成综合经济实力明显增强，基础设施更加完善，城镇化率大幅度提升，生态环境更加优美宜居，社会事业全面发展，公共服务7青海天骥房地产营销策划有限公司和社会保障体系进一步健全，民主法制和精神文明建设成效显著的富裕、文明、和谐新北区。2、西宁城北区131个项目推动区域经济发展2011年，西宁市城北区依据国家产业结构投资导向相关政策，共征集涉及农业、工业、基础设施、社会事业、商贸流通、房地产开发等重点建设项目6大类131项，计划总投资83.98亿元。其中，今年计划投资20.89亿元。　　今年，该区重点实施农业及新农村建设项目55项，2011年计划投资6.62亿元。重点发展城北区生态农业示范园区建设，人畜安全饮水建设，晋家湾、陶南村等村温室节水灌溉建设，中低产田改造，设施农业建设，朝阳、寺台子、北园二社、祁家城等村安置小区建设等项目；实施工业项目7项，2011年计划投资1.99亿元。重点项目包括城北区中小企业创业园规划建设、百祥纸业10万吨再生纸箱板材项目，兆宁建材蒸压加气混凝土砌块生产线建设，盛安物资堆绣唐卡系列产品加工，壹加壹食品青海土特产及冬虫夏草精深加工，西秀天然虫草保健酒厂年产8青海天骥房地产营销策划有限公司500吨虫草酒加工生产线等；实施基础设施项目15项，2011年计划投资0.73亿元。重点项目包括城北区环卫停车场综合办公楼建设，北川河水系规划，秀水北路延长段、北川河滨河东路等道路建设等。　　实施社会事业项目33项，2011年计划投资1.31亿元。重点项目包括山川学校、大堡子小学、马坊小学、吴仲学校等学校校安工程建设，区中医院、卫生监督所、妇幼保健站、食品药品检验中心建设，农村困难群众危旧房改造，大堡子镇、二十里铺镇综合文化站建设等；实施商贸流通项目13项，2011年计划投资3.54亿元。重点项目包括城北区瑞城集贸中心建设，盐庄村蔬菜保鲜库、家美家居物流城、朝阳建国物流大厦，大堡子综合市场改造、青海粮油加工物流仓储区建设等；实施房地产项目8项，2011年计划投资6.7亿元。重点建设项目为宁瑞水乡家园、路桥汇吉阳光丽景、瑞景河畔小区、国太时代广场、西格复线拆迁安置及保障房建设等。（二）城北区未来城市发展规划9青海天骥房地产营销策划有限公司　　未来五年，城北区以祁连路、柴达木路及小桥大街等干道为主骨架，强化区内道路等基础设施建设，有机结合城区点、线、面发展，打造“两带六区”发展新格局。城北区提出的“两带六区”发展新格局中，“两带”是指北川河水系景观带和柴达木路沿线山体景观带，“六区”是指现代农业示范区、高新技术产业区及综合服务区、创新科教研发服务区、朝阳现代物流园区、小桥大街商务区和北禅寺旅游综合休闲区。未来五年，城北区将着力打造优质农产品生产基地、农业科技示范培训基地，大力发展特色农业，促进农业增效和农民增收；以现有工业园区为载体，做好为大中型企业的配套及服务工作，扶持发展与大中型企业相配套的中小企业，积极培育战略性新兴产业；运用现代经营方式和信息技术改造提升传统商贸流通业，着力打造小桥现代商务服务区和朝阳物流园“商务文化服务商圈”、一区四园“商务服务商圈”、西钢集团“大企业服务商圈”和大堡子“十里绿色长廊服务商圈”等四大特色服务商圈，大力发展生活性服务业。10青海天骥房地产营销策划有限公司城北区将以现代物流园区建设为契机，通过朝阳国际商城、建国物流、家美家居物流等项目形成的基础设施和服务设施，来提高物流产业竞争能力；以农副产品集散中心建设为契机，提升大项目对地区经济和周边农村的带动作用；以科教研发服务基地建设为契机，筹建“大学产业园”，构建农业开发、传统工业技术改造和品牌打造等各类产学研结合基地。www.fdc01.com房地产智库11青海天骥房地产营销策划有限公司（三）通过上述分析2011年城北区经济发展及城市发展将进入快车道，通过一系列的区域重大项目投资建设，城北区经济发展潜力逐渐显现，随着城北区“两带六区”发展新格局确定，城北区未来城市发展已进入城市改造的重要时期，一个充满活力气息的城区必将会成为西宁人的关注焦点。二、区域房地产市场分析（一）城北区房地产发展在加快小桥大街商务区建设中，将以小桥大街为12青海天骥房地产营销策划有限公司中心，以门源路延长段与海湖路连通为契机，依托历史文化要素和地域原貌景观，高标准规划开发小桥后山片区，加快建设一批舒适典雅、优美洁净的高档社区，提升城区品位。整治小桥大街整体景观，规划和美化沿线建筑立面、夜景灯饰，重点建设商务办公、酒店、文化娱乐等配套设施，加快发展金融、贸易、信息等服务机构，着力打造小桥中心商务区。城北区将高标准规划北川河生态体系，计划实施北川河朝阳桥至天峻桥段水景改造和综合开发，将沿河两岸建成集居住、文化、娱乐、商业为一体的生态景观长廊；同时，加大基础设施建设力度，构建适度超前、功能配套、安全高效的现代化基础设施体系，推进城区由单中心结构向多元、多中心、多功能城区格局的转变。（二）城北区房地产区域分析城北区十二五规划中指出打造以小桥为中心的商务区，现阶段看来小桥附近交通不便，道路两侧商业形式复13青海天骥房地产营销策划有限公司杂多样，档次差异较大，小桥区域内建筑类型众多，虽然以形成规模化的商业集群，但属于纯粹天然形成，未经过统一规划、设计、招商。此区域必然是未来城市改造的重点区域，但是改造困难可想而知，改造周期也必将久远。同样是十二五规划的重点区域朝阳片区则具备得天独厚的先天条件，通过城北区“两带六区”发展新格局确定，可以看出未来相互连接、功能互补的大城北的概念已经是大势所趋。天峻路位于城北区北部区域中轴位置，未来交通便利，区域规划布局合理，承载了朝阳片区的商务功能，后期发展潜力巨大。www.fdc01.com房地产智库（三）交通及环境分析项目所处区位道路通达，西邻朝阳西路、东邻宁大高速、南邻天峻路、朝阳东路已延长至物流园区内部，未来车行条件较为便利，但现阶段由于天峻路的修建导致地块区域内交通出行不便。由于过境高速的修建使本项目的对外展示效果欠