DTZ名城商业广场DTZ工作目标完成销售八个亿，并按照计划顺利招商成功完成销售八个亿，并按照计划顺利招商成功DTZ实现销售8个亿的销售方案从销售角度考虑，有两种分拆销售方案DTZ第一种第一种保留商业价值最高首层商铺，销售负一层、二、四层等二线铺，待到整个商场经营成功增值后，再推售首层商场。但目前国内商场较成功销售部分仍暂限于首层商铺，更高楼层经营仍然以租赁为主。此方案会对开发公司资金造成一定压力，具有一定风险。DTZ第二种第二种推出首层商场、负一层为主。在间隔方面尽可能加大临街商铺总量，利用临街商铺的增多及价值提升，从而全面提升整个物业的最高价值的部分，以确保资金回笼。DTZ从资金回笼的角度考虑，最快与最低销售风险的方案是方案二。所以建议将首层与负一层作为销售目标首层与负一层作为销售目标，保证资金的回笼。DTZ经营布局方案功能分布楼层楼层主题纵向分布平面分布（饮食休闲区）个性精品、潮流服饰、设计师概念店、漫画工浓厚广州特色的风负一仰忠风情作室情饮食名牌服饰、皮具、鞋类、化妆品、钟表、珠宝首层时空派对——首饰半层：主力店（百货超市）国际知名连锁快餐二层时尚情怀半层：休闲服饰专卖店、女性用品店三层时尚情怀主力店（百货超市）韩国、日本料理至IN一四层半层玛莎类主力店和男士服饰、体育城自助上网休息区刻五层数码家居以数码产品销售展示、家具精品、影音为主咖啡厅欢乐天地六层儿童服饰、玩具专卖店、欢乐天地、冒险乐园特色主题餐厅冒险乐园七层美丽世界健身中心、美容美体休闲饮品店八层食通天特色餐厅美食------DTZ负一层：仰忠风情。主力以经营个性精品饰物、潮流年轻化服装、设计概念店等为主，形成如流行前线的风格；立体布局选取具有浓厚岭南特色的风情饮食注：负一层全层销售，。仅保留少部分饮食铺位出租DTZ定位动因：历史因素：仰忠街曾经是中国八九十年代中最大精品饰物批发零售市场。在广州人乃至国内很多人心目中，都具有相当深刻的印象。利用这一传统的商业环境，吸引商家与客户回流消费环境：流行前线是最符合当今年轻一代消费环境，而30岁以下人流是目前北京路最主要客户，把握这部分客户消费需求是项目定位首要满足第一步。DTZ消费习惯：北京路一带繁华商业网点，为此地带来了大量消费人流，但人流并不是不停顿的，饮食与购物并存，是一个大型商场必需配备，同时，具有岭南风情餐饮小食能进一步加强项目主题形象，吸引客流。DTZ预计进驻商家DTZTKF、E+、EXCEPTION、BASAAR、Waton’s、天一良品、犁人坊、顶好饰品、黑眼睛、春之花等；饮食：西关人家、荔湾名食家等；负层功能分布图红红色区色区域域为：为：岭南岭南特色风情饮食店（特色风情饮食店（预预计面计面积积：：300-400300-400平方平方米米））白白色区色区域域为：为：购购物功能区物功能区域域（负层（负层白白色区色区域域全部销售）全部销售）DTZ一层：时空派对步行街。定位动因：结合建筑上的设计，延续北京路步行街，直接将步行街引入室内，将室内商铺价值提升，减少室内步行街与实际步行街的差距，使价值最大化。DTZ但此方案以销售首层为目标，所以在日后的经营中较难难严格控制商家，更多的是市场自由组合形成的商业环境，大部份商家会是目前北京路沿线专卖店的延续和发展。从使用、聚集人流角度考虑，可以增设一个开敞中庭，此部分虽然不作销售用途，但可以定期举办各类推广活动，吸引更多人流进入商场中部。DTZ预计进驻商家DTZ预计进驻商家：Esprit、Weekend、Workshop、Teemix、Balsno、Attitute、CouCari、Cozzi、CityChain、Patty、LeSounda、TSL、MissK、Fornari、Benneton、Morgan、LMLuLu、SODA、OMEGA、周大福、眼镜88、六福、东方表行等；首层功能分布图黄黄色区色区域域为：为：中庭中庭（（预预计面计面积积：：约约400-600400-600平方平方米米））红红色区色区域域为：二层国际连锁快餐店首层为：二层国际连锁快餐店首层入口入口白白色区色区域域为：为：购购物功能区物功能区域域（首层（首层白白色区色区域域全部销售）全部销售）DTZ二层、三层：时尚情怀。二层：采用百货型超市主力店和服饰专卖店的组合。立体布局则以国际著名快餐连锁店为主。三层：全层以百货型超市主力店为主，立体布局以韩日料理、日式咖啡店为主。DTZ定位动因：主力店是对整个项目宣传推广上起到带头人。作为一个大型商业物业，必须借助一个有一定品牌的主力店。而经过了负一层的仰忠风情和首层北京路步行街效果的延续，在这一层将进入主题定位的第二部分——时尚潮流消费。通过主力店感受到目前比较时尚的消费环境。DTZ预计进驻商家DTZ主力店：JUSCO、PAKSON、AUCHAN等选一；休闲服饰：PARLORD、BOSSINI、LEPACO、SWATCH、GP、CY、ELLE、BETU、IB.BOSE、康柯斯等；女性用品：CONIA、安莉芳、黛安芬等；国际连锁快餐店：KFC、麦当劳、PIZZAHUT、廻转寿司、八千代、百佳日式咖啡店等选一；二层功能分布图黄黄色区色区域域为：为：中庭中庭（（预预计面计面积积：：约约400-600400-600平方平方米米））红红色区色区域域为：国际快餐连锁店（为：国际快餐连锁店（预预计面计面积积300-400300-400平方平方米米））绿绿色区色区域域为：百货为：百货型型超市主力店（超市主力店（预预计面计面积积：：约约45004500平方平方米米））白白色区色区域域为：为：购购物功能区物功能区域域（二层（二层白白色区色区域域全部租赁）全部租赁）三层功能分布图黄黄色区色区域域为：为：中庭中庭（（预预计面计面积积：：约约400-600400-600平方平方米米））红红色区色区域域为：韩日料理、日为：韩日料理、日式式咖啡（咖啡（预预计面计面积积：：200-350200-350平方平方米米））白白色区色区域域为：百货为：百货型型超市主力店（超市主力店（除除饮食区饮食区外外全层）全层）DTZ四层：至IN一族。定位为半层玛莎类主力店，和男士服饰、体育城的组合。立体布局则以自助上网休息区为主。DTZ定位动因：随着商业楼层的增加，客流会逐步减少，所以对较高的楼层，必须要吸引定向消费的客户。玛莎是属于较高品位的服饰店，而体育类产品，相对男性的吸引力较大，这类客户能适应楼层的高度带来的不便，且有一定的消费力，能支持楼层的经济利润。DTZ预计进驻商家DTZ主力店：玛莎体育类：ADIDAS、MIZUNO、NIKE、K-SWISS、LEE、ANTA、PUMA、康威、锐步、曼奴等；四层功能分布图黄黄色区色区域域为：为：中庭中庭（（预预计面计面积积：：约约400-600400-600平方平方米米））红红色区色区域域为：自助上网休息区（为：自助上网休息区（预预计面计面积积：：约约200200平方平方米米））绿绿色区色区域域为：玛莎类主力店（为：玛莎类主力店（预预计面计面积积：：约约3500-40003500-4000平方平方米米））白白色区色区域域为：为：购购物功能区物功能区域域DTZ五层：数码家居。以数码产品销售展示、家具精品、影音为主，立体布局配合咖啡厅。DTZ定位动因：配合四层的男士消费继续发展，数码科技的展示销售对此类客户有较大的吸引力，虽然目前北京路消费大部分仍以年轻一族为主。但真正具有消费潜力的始终是中年客户的家庭消费模式，并如果能争取到这类客户的消费，那么对整个商业物业日后持续发展有着较为深远的收益。相对他们的休息餐饮，配合较为高品位的咖啡厅。DTZ预计进驻商家DTZ数码类：NOKIA、SIMENS、MOTOROLA、SONY、Panasonic等；家居精品：日本城、RedApple、等；影音：CAV、SONY、JBL、MARLANZ、BOSS、Panasonic等；咖啡厅：老树、名典五层功能分布图黄黄色区色区域域为：为：中庭中庭（（预预计面计面积积：：约约400-600400-600平方平方米米））红红色区色区域域为：咖啡厅（为：咖啡厅（预预计面计面积积：：300-400300-400平方平方米米））绿绿色区色区域域为：数码城及展示区（为：数码城及展示区（预预计面计面积积：：约约45004500平方平方米米））白白色区色区域域为：为：家具精品、影音（预计面积：3500平方米）DTZ六层：欢乐天地、冒险乐园。主力店集中儿童服饰、玩具专卖店、冒险乐园等游戏娱乐和购物一体化的儿童商业区，立体布局则引入特色的主题餐厅。DTZ定位动因：消费因素：传统的中国人对后代的生活成长又是极为重视的，目前国家的独生子女政策，更是儿童倍受家庭宠爱。进一步通过儿童消费带来的家庭消费比单纯年轻人的消费潜力更大，也是本项目未来发展中希望能开拓的市场。DTZ历史因素：北京路目前的南越王宫遗址前身曾是几代老广州人从小的天堂——儿童公园，但随着文物古迹的发现已经被迫搬迁，成为老广州人的一个遗憾。商业环境：北京路现有商业构成的角度看，儿童娱乐游戏消费一直是欠缺发展的空白点。DTZ基于项目在地段上有此历史因素，和市场中商业环境的不足，开设专门的儿童购物娱乐场地具有其市场需求。其中并不是传统的儿童产品销售，更多的是结合游乐场的形式，将购物溶入游戏之中。并由儿童游乐带动父母的消费，形成整个商场的家庭购物组合。形成“快乐消费”。DTZ预计进驻商家DTZ主力店：玩具反斗城、米奇、小猪班纳、丽婴房、Snoopy等；主题餐厅：热带雨林、SNOOPYLAND、MACAUSTREET等；游戏区：波波池、滑梯、儿童游戏机、穿山越岭等六层功能分布图黄黄